0: Дорогие друзья, мы в эфире. Приветствую вас. Сегодня у нас смартлаб онлайн. Сегодня у нас эмитент акций, эмитент облигаций, компания апри, застройщик, преимущественно из Челябинска. Ну, а подробности мы узнаем у на
1: Нашего гостя Алексей Авакимян, председатель совета директоров пао апри Алексей, приветствую вас. Здравствуйте. Ну давайте начнём сразу с места, так сказать, в карьер. Вы сейчас размещаете облигации.
2: Я так понимаю, что это самое важное событие в моменте для вашей компании. Расскажите в 2 словах про параметры этого выпуска.
3: Да, мы 23 числа планируем разместить новый облигационный выпуск размером в миллиард рублей. Ну, это аналог депозита с ежеме.
4: Месячной выплаты купона в пределах 25% на 3 с половиной года с амортизацией последние 4 квартала.
5: Ну, если коротко, вот так. Угу. То есть, никаких там оферт, ничего не предусмотрено, да, то есть вот только амортизация в конце оферт. Нет, это такой своего рода подарок нашим инвесторам новогодним.
6: Угу. Практически долгосрочный депозит. Хорошо, с привлекательной ставкой. 25 купон. Вы сказали, это ориентир такой, да, я так понимаю, сейчас у вас
7: Суммарно, где-то чуть больше 7 миллиардов рублей размещено в облигациях. Да. Или поправьте меня, мог запутаться уже вместе с этим выпуском. Будет. Угу. 7, 7 с половиной, 7.
8: С половиной. И оставшийся вот долг, который есть у вашей компании, это преимущественно проектное финансирование, да, это кредиты Сбербанка, альфа банка и других банков, да, сегодня
9: Сегодня у нас 15% долга, это облигационный долг. Остальное это банковское финансирование. Ну, традиционное для девелоперов проектное финансирование. Угу. То есть это деньги под строительство конкретного какого-то объекта.
10: Недвижимости. Да, чем хорош, хорош девелоперский бизнес. Это проектное финансирование применительно к конкретным объектам недвижимости. Жилье, коммерция, парк развлечения. Вот как в нашем случае.
11: Угу. Так, ну вот мы с вами общались, по моему, уже дважды, да, 1 раз, примерно год назад. И тогда, конечно, мне кажется, настроение должно было быть похуже, чем сейчас. Вот.
12: Если вернуться на год назад, скажите, как изменилось настроение за это время?
13: В общем, как в любой ситуации наступило, ну, привыкание к происходящему, мы, ну, мы же уже полтора года живём в ситуации так называемого охлаждения рынка.
14: Сначала, ну, мы понимали, что это такое, и полтора года назад мы понимали это в теории, теперь мы знаем это на практике, мы к нему сначала готовились, потом
15: Освоились в этой ситуации. Ну что, сегментировался покупатель, это люди, имеющие право либо на льготное банков.
16: Финансирование, ипотеку, либо люди, имеющие деньги, так или иначе. Ну, первых, я думаю, все-таки большинство, да, в структуре спроса, да, все-таки в комфорт классе.
17: 80% это ипотека. Бизнес класс. Как раз ипотека где-то в районе 20%. Ну и коммерция это практически все за деньги.
18: Мы перестроили маркетинговые программы с учётом ориентации на эту целевую аудиторию, ну и в общем, сейчас достигли своего рода баланса. С мая месяца начался рост продаж.
19: Там 10, 20%, месяц к месяцу. Но вот с мая месяца он неуклонно растёт. Ну, видимо, люди поняли, что вот повышение ключевой ставки закончилось, началось смягчение, и чем дальше оно идёт, тем больше увели.
20: Увеличивается спрос.
21: Угу. Вот. 3 квартал уже получше выглядит, да, чем 3 квартал прошлого года. Насколько я понимаю, продажи выросли с 23000 год назад, до 29000. С чем вы это связываете? То есть все так?
22: Как-то повлияло снижение процентной ставки центрального банка.
23: Да, повлияло 2 полугодие прошлого года. Это был такой шоковый период, когда в июле у нас, ну, понятно, что июнь это был последний месяц перед отменой льготных ипотек.
24: Поэтому все пытались успеть в этом месяце заключить сделку. Ну вот, наверное, в 3 раза падение продаж было июль прошлого года по сравнению с июнем.
25: Ну и где-то в 2 раза падение со средним таким спросом за 1 полугодие и 2 полугодие 24 года. Оно, конечно, было такое вот прямо депресси.
26: По спросу даже те, кто имели право на разные льготные виды ипотек, они предпочли не ходить в сделку росли депозитные ставки по вкладам.
27: И, ну, те, кто имели возможность сделать первоначальный взнос, ну, зачем спешить? Ставка по вкладам растёт, квартира никуда не денется. В общем, сделки заходили только те покупатели, у которых
28: Не было возможности отложить сделку самые горячие такие ситуации. И 3 квартал 24 он, конечно, был вот.
29: Под воздействием испуга охлаждения. Плюс риторика регулятора и властей на то, что рынок перегрет, а когда, ну, регулятор говорит, что рынок перегрет, народ начинает ожидать, ну, изменений, в том числе в сторону, сниже.
30: Цен, улучшение каких-то условий в перспективе.
31: Поэтому рост в 3 квартале 25, в сравнении с 3, 24, да, он на 20% в метрах и на 25% в рублях. Но это эффект, конечно.
32: Низкой базы, с 1 стороны. Угу. С другой стороны. Ну, прошло время. Спрос на жилье у нас неудовлетворённый. Ну, все на рынке уже знают, что обеспеченность жильём.
33: В России, чтобы там не говорили финансовые власти, она ниже, чем там, в европе и даже в китайской азии. Плюс есть такой спрос на
34: Смену формата жилья из старых домов переехать в какие-то современные. Поэтому, ну, потребитель привык к сложившейся ситуации, почувствовал риторику на смягчение.
35: У тех, кто откладывал сделку, возникла потребность в ней, и поэтому спрос, в общем, постепенно, но стабильно вот с мая месяца начал расти.
36: Угу. Алексей, нет ли ощущения, вот что все-таки Дно какое-то было пройдено в связи с прохождением пика ставок? Чисто по статистике, самые сложные месяцы это были июль 24, когда отменили льготные ипотеки. Это вот
37: Я сказал, там в 3 с лишним раза падение продаж, месяц к месяцу и январь 25. Ну, январь, в принципе, месяц такой не самый продаваемый, потому что. Угу. Выходных.
38: Ну и год к году, вот, да, январь был тяжёлый февраль, март. Вот началось оживление. Да, я считаю, что
39: Пик падения спроса пройдён. Ну плюс, ну, самая вот такая, да, Тёмная ночь, она перед рассветом. И когда рынок считает, что вот все
40: Настали какие-то прямо трудные времена, скорее всего, они прошли. Угу. Для девелопмента, скорее всего, с точки зрения спроса, да, они прошли вопрос скорости восстановления рынка. Ну, тут можно дискутировать, но то, что он восстанавливается, это однозначно, Алексей.
41: Средняя цена квадратного метра выросла на 27%, почти за 9 месяцев составила 147 000 ₽. С чем это связано?
42: 147 это средняя погода 165 на октябрь ноябрь месяц.
43: 2 фактора. Ну, во первых, цена продолжает расти. Ну, потому что у нас и доход населения по статистике, да, замедлили рост, но растут. Себестоимость тоже замедли.
44: Рост, но не остановилась в росте.
45: Поэтому рост цен на жилье продолжается, да, небольшими темпами. Почему у нас такой большой? 1, высокая степень стройготовности. А у нас, наверное, самая высокая степень стройготовности в России? Ну, из крупных компаний точно.
46: 2. У нас выросла доля продаж в Екатеринбурге. Если в прошлом году она была че то в районе 4 5%, сейчас уже 20%. Это рынок с более
47: Высокой стоимостью недвижимости. И плюс у нас активизировались продажи по премиальному сегменту квартир. Их доля сейчас в районе 10 больше 10%. В общем,
48: Объёме продаж, то есть это просто более дорогие квадратные метры, поэтому средняя цена выросла, ну, выше, чем в продажах выше, чем растёт рынок. Угу. Так, ну, в целом, если посмотреть на
49: Долю продаж с использованием ипотеки. Есть у вас какое-то общее число под доли продаж или у вас? Вот я в пресс релизах вижу разбивка по объектам, по жилым комплексам, да, по объектам, я уже сказал.
50: Там есть и 90% есть и 12% ипотеки. Ну, среднее че то в районе 78, 80%. Угу. 78, 80. Ну, достаточно прилично, да, то есть рынок все-таки очень сильно от ипотеки зависит.
51: Да, меня прям интересовала эта цифра жк грани, где всего лишь 12% ипотечников. Это, видимо, те люди, которые побогаче берут за кэш квартиры в этом жилом комплексе, да, видите ли, у нас в Челябинске, да, это Челябинск. Угу. Субсидии.
52: Ипотека, она 6 000 000 ₽ в Челябинске. Ну, субсидируемая, семейная. Поэтому даже те, кто берут квартиру в ипотеку, в этом комплексе, у них ипотека составляет там меньше 50%. Ну, вот эта
53: Ипотека меньше 50% от цены квартиры. Она здесь не очень хорошо работает, а дорогие квартиры, конечно, берут люди обеспеченные, они покупают в основном за кэш.
54: Так, хорошо, есть ли у вас какие-то, может быть впечатления или ожидания? Вот при каком уровне центральной ставки центрального банка начнётся оживление рынка недвижимости и какой-то лавинообразный скачок.
55: Спроса на ипотеку без даже льгот каких-то от государства какая ставка нужна.
56: Я думаю, здесь смотрите, что важно по ставке точно не скажу, но рыночная ипотека без субсидий. Она точно пойдёт тогда, когда ставка по ипотеке.
57: Будет, ну, не выше, наверное, ставки по депозиту где-то вот сравняется. Ну, вот сегодня ставка по депозиту, она же ниже ключевой. Ну, ну, до 15% там.
58: Выше сейчас уже появились банковские продукты, ипотека под 15. Она уже потихонечку начинает пользоваться спросом. Я думаю, там в районе ставки по ипотеке, там
59: 13 минус процентов. Рыночная ипотека снова оживёт, но даже при ставке 15, которая идёт по специальным программам некоторых банков. Ну, ипотека начинает просыпаться.
60: Угу. Так или иначе, осталось только дожить до этих светлых времён, когда ставки пойдут вниз. Хорошо, там регулятор прогнозирует, что динамика такая есть. И, в общем, все. На, смотри.
61: Вот как вы думаете, насколько сильно связаны связан спрос вообще на недвижимость с курсом доллара? Потому что, по моим наблюдениям, как только курс доллара начинает расти в момент?
62: Спрос как будто бы на квартиры у тех, у кого есть деньги на депозитах, они начинают снимать, они начинают покупать квартиры. Вот на этот фактор вы обращаете как-то внимание.
63: Когда курсовые колебания были очень большие, вот там, в 14, 15 году, когда, ну, двухкратный был рост доллара или
64: Ну, снижение рубля. Угу. Да, тогда прям был ажиотажный спрос на недвижимость. Люди пытались. Ну, понимая, что за долларом они уже не успели, пытались поймать вот цену в недвижимости хотя бы.
65: Чтобы в этом сохранить. Ну, если помните, тогда и холодильники, и телевизоры там, и автомобили, да, автомобили покупали.
66: Те колебания доллара, которые нам обещают десятипроцентные, мне кажется, они не сильный фактор, да, не повлияют на рынок недвижимости. Угу. Вы уже сказали, что показатель стройготовности у вас 1 из самых высоких.
67: Тех, вот там на конец июля он был 71%. Сейчас не знаю сколько. Расскажите, вот о чем говорит этот показатель, что он значит вообще
68: Вот смотрите, как у нас это получилось. 22, 23 год, когда цена на недвижимость очень быстро росла, а цикл строительства же, он все равно там больше года и
69: Продажи на ранних стадиях, они показывали убыточность в итоге, потому что когда, ну, продажи начинались там в нашем случае с 40 000 ₽ за метр, а заканчивались на 60. А себестоимость, допустим,
70: Там на 45 50, то продажи на ранних стадиях они давали отрицательный финансовый результат. Мы
71: Посмотрели наш баланс денежных потоков и поняли, что эти продажи на ранних стадиях, они нам невыгодны, и мы их отменили. И поэтому вот пока по настоящее время компания живёт
72: В логике продаж, на высоких стадиях готовности, ну, чтобы не не, не терять дисконты от получения денег в ранней стадии продажи. Пока это наша логика.
73: Подтверждается, мы её не отменяем, потому что при средней стоимости долга в 23 с половиной, по моему, процента. Сейчас у нас
74: Рост цен год к году 26 и 7. То есть то, что мы продаём на высокой стадии готовности, оно компенсирует финансовые затраты на обслуживание долга. Угу. Правильно я понимаю?
75: Алексей, что чем позднее стадия готовности, тем выше цена, да, на высокой стадии готовности. Цена выше. Наша маржинальность по беде, там в районе 36 она покрывает, а стоимость долга в 2.
76: 3 a b. Ну, это компенсируется Ростом цен на высоких стадиях готовности, поэтому высокая стройготовности и продажи именно на этой стадии это вот наша финансовая политика компании.
77: Угу, хорошо. Какие тогда вот новые проекты у вас готовятся к запуску? Может быть, расскажете поподробнее?
78: Да, сегодня компания получает 80% выручки от продаж недвижимости в Челябинске, 20 от продаж в Екатеринбурге на сегодня. Сейчас вот мы
79: Получили разрешение на строительство во Владивостоке и начали проект твоя привилегия на русском Острове на 80000 квадратных метров, а там вообще есть спрос, там достаточно людей.
80: Который покупает квартиры. Просто мне про этот регион ничего не известно. Смотрите, там, во первых, есть дальневосточная ипотека под 2% Годовых, и это сам по себе driver. Во вторых, русский Остров это же, ну, локация.
81: Которая пользуется всеми мерами государственной поддержки, там студенческий городок, там туристическая зона, и там практически нет жилой недвижимости. Угу. Наш проект это 1 проект по строительству жилой недвижимости на русском Острове.
82: Ну, как минимум, аудитория преподавателей, студентов, туристов. Мы считаем, что вот этот объём, он при дальневосточной ипотеке вполне
83: Себе разойдётся, в том числе и власти Владивостока. Они тоже рассматривают вариант выкупа части квартир там под муниципальные нужды. Регионы это вообще перспективная локация.
84: Туда пошли уже почти все девелоперы крупные.
85: Вот этот проект мы уже начали реализацию. В этом году у нас проектируется, но реализация начнётся, наверное, в начале следующего года. Это проект в Железноводске на 40000 квадратных метро.
86: Тоже, по нашему мнению, недооценённая рекреационная зона, в которой пока, ну точно недостаточно недвижимости для того турпотока, который туда есть, и проект ленинградской области.
87: В районе Петергофа, там тоже твоя привилегия на 180000 квадратных метров. Большой проект, там тоже заканчивается проектирование и всякие разрешительные процедуры с расчётом, что в следующем году
88: В 1 квартале начнётся реализация проекта. Угу. В общем, мы сейчас, получается, из 5 регионов, которые инвестируем, продаём пока в 2. Угу. Плюс у нас в Екатеринбурге большой проект по
89: Флок он там без малого, 1000000 квадратных метров. Реализация тоже начинается в начале 26 года. Это пока самый большой проект в нашем портфеле, даже больше, чем Челябинск.
90: Продажи в 1 квартале 26 года. Да? Да. Ну и, естественно, наш коммерческий проект фанпарк в Челябинске. Угу. Тоже большая девелоперская история там.
91: Апартаменты плюс коммерческая недвижимость больше 100000 квадратных метров плюс горки, аттракционы, водная инфраструктура, яхт клуб, он тоже
92: Вот сейчас уже прямо в активной стадии реализации завершение основной части в конце 26 года. Угу. А когда там продажи пойдут?
93: Продажи мы активные, хотим начать после новогодних праздников, а, то есть уже в 26 году, да, да, мы, в принципе, там летняя часть в виде яхт клуба работает уже 2 сезона, там 2 раза проводился кубок России.
94: По яхтенному спорту в 24 и 25 году. И зимняя гора тоже для тюбингов и лыж. Она сейчас эксплуатироваться тоже будет уже 2 сезон. Ну и
95: После новогодних праздников, когда весь этот наплыв новогоднего туризма пойдёт на спад, мы начнём продажи.
96: Что означает вот льготный кредит 7 и 2 миллиарда льготное финансирование нам этого проекта нам под этот проект одобрили по 141 постановлению правительства.
97: Льготный кредит по 8% Годовых ставки.
98: Через распоряжение министерства экономического развития финансирует эту программу втб вот все, что касается рекреационной зоны горы, аттракционы, бассейны.
99: Spa гостиница это финансируется вот по этому льготному кредиту.
100: Ну, там ставка, она считается по некой формуле. Сейчас это 8 в перспективе, это там меньше 6% Годовых будет.
101: Это, это льготный кредит. Ещё на этот проект у нас есть обычный кредит по проектному финансированию, как 214 закон, там через эскроу счета это ещё на 8 миллиардов рублей.
102: Под строительство всей коммерческой инфраструктуры. Рестораны, магазины, апартаменты. Вот на 100 с небольшим тысяч квадратных метров. Это параллельно финансируется другим кредитом. Ну, кроме того, мы уже больше 3 миллиардов
103: Туда вложили своих инвестиций проект достаточно большой, но вполне себе понятной окупаемостью во первых, потому, что коммерческие помещения, они, продаваемые и сами по себе, несут хорошую маржиналь.
104: А во вторых, ну, модель фанпарка посчитана, она имеет там, ну, нормальную окупаемость, как любая коммерческая недвижимость, там в пределах 7 лет, а когда он будет запущен в эксплуатацию, вот, fan.
105: Парк 26 год, декабрь. У нас сдача основной части. Ну, кроме аквапарка, сдача аквапарка лето 27 года это самый большой объект.
106: То есть, ну, к зиме 26 уже будет эксплуатироваться вся часть фанпарка, кроме аквапарка, который начнёт эксплуатацию с лета 27. Ну, то есть, сейчас там уже активное строительство иде.
107: Можно сказать, там полностью насыпана гора. Угу. Сделан яхт клуб. Ведутся сейчас фундаментные работы по объектам коммерческой недвижимости построено несколько объе
108: Объектов недвижимости по модели 3 д печати мы тестируем, а многоквартирные дома то там будут или там только вот развлекательная коммерческая недвижимость нет, жилья там не будет, там будут коттеджи, апартаменты 1
109: Этажные и коммерческая недвижимость, это рестораны, там вот гостиница, магазины, такой стрит, ритейл. Угу. Ну, правильно я понимаю, что все это как бы окупаемость этого проекта. Вы сказали, что это, ну, так.
110: Обычно коммерческая недвижимость окупается там за 7 лет условно вся окупаемость, она все-таки продиктована именно льготным финансированием, вот этим 8 процентом с перспективой его снижения стоимости, да, там, смотрите, вот.
111: Окупаемость именно всей развлекательной этой инфраструктуры, она в том числе и за счёт низкой стоимости денег по этому кредиту, а то, что мы финансируем на обычных рыночных условиях, оно
112: Это обычная продаваемая коммерческая недвижимость, ну, на ней вот экономика от продажи, но то, что мы получаем от продажи коммерческой недвижимости, оно просто ускоряет окупаемость всего объекта в целом.
113: Так, хорошо, давайте теперь поговорим. Наверное, про ваш, так сказать, долг за 9 месяцев долг вырос на 11 миллиардов рублей. Он так плавненько растёт. Почти каждый квартал без остановки, суммарно.
114: Долг вместе с проектным финансированием, с облигациями составляет 35 миллиардов рублей. Это, наверное, все-таки за вычетом эскроу. Да, да. За вычетом эскроу, чистый долг. Расскажите, почему вот долг продолжает расти.
115: Что здесь можно сказать?
116: 3 момента. Ну, 1 финансирование того же фанпарка, все-таки 3 миллиарда рублей же мы вложили, и это, ну, не только наша прибыль была, это в том числе и привлечённые средства.
117: Дело в том, что мы заявку на получение льготного финансирования подали осенью 24, решение министерства экономического развития было в мае 25.
118: Подписание договора в июле. А вот выдача кредита вот этого самого льготного, она у нас произошла в декабре 25 года. То есть только сейчас, да, только сейчас.
119: Угу. Поэтому все это время надо было поддерживать как-то строительные работы, и часть средств ушла туда. Во вторых, как я уже сказал, мы инвестируем в 5 регионов, а продаём
120: Пока только в 2, причём в свердловской области ещё пока в небольшом объёме продаж, а инвестируем уже в большом.
121: Поэтому результат от этих инвестиций он проявится как раз в 26 году, когда начнутся продажи во всех 5 регионах, и оно ускорит возвратность вложенных средств. Ну и
122: И, естественно, сказался. Сказаллось, конечно, охлаждение продаж, потому что, да, действительно, часть в денежном потоке от невыполнения плана продаж мы заместили.
123: В том числе и облигационными займами. Но почему мы не считаем это плохим? Потому что смотрите, вот тот объём недвижимости, который у нас сегодня есть, в том числе высокой стадии готовности и введённых
124: В эксплуатацию уже там больше 130000 квадратных метров. Это же не портящийся товар. Мы его рассматриваем как инвестицию с доходностью, по нашей статистике, 26% Годовых, понимая, что объём
125: Ввода в эксплуатацию будет снижаться, спрос на недвижимость снижаться не будет в этой связи. Если, ну, предложение снижается спрос, то он не будет снижаться, поэтому мы это рассматриваем как
126: Некую инвестицию в будущее, учитывая, что затраты у нас остались в 25 году, а продажи будут в 26. Поэтому вот, наверное, вот в 3 направле.
127: Это фанпарк, развитие новых регионов и где-то дофинансирование существующих проектов привлечёнными деньгами с отложенными продажами.
128: Угу.
129: Так, хорошо, все записал.
130: Вы уже сказали, да, что сейчас средняя стоимость долга у вас 23 с половиной процента. Вот как, по вашим ожиданиям, она будет там изменяться, скажем, в ближайшие 12 месяцев, то есть подрастёт ли она чуть чуть стабилизируется на каком-то уровне.
131: Уже не подрастёт, потому что большая половина долга это у нас кредиты, выданные по ставке. Ключ плюс ключ, + 3, ключ + 4. Там есть ключ + 5, но они
132: Все, даже ключ + 5. Они ниже, чем наша средняя стоимость долга, облигационные займы. Мы сейчас там, где у нас есть оферты, тоже, ну, оставляя
133: Где-то в пределах 24. У нас же были дорогие займы. Вот в период роста ключевой ставки, поэтому снижение стоимости долга идёт практически по всем проектам. Расти он не будет.
134: Угу, хорошо, зафиксировали, попросил я Диму Александрова, который был на предыдущих наших 2 эфирах с апри. Хорошо вам знакомый, значит, какие-то вопросы сформулировать? Дима попросил.
135: Спросить, что по отчётности видно, что доли в проектах продаются инвесторам, что это за инвесторы и как вообще выглядит экономика таких сделок.
136: Да, мы изначально вот практически, наверное, лет 5 уже точно себя позиционируем, как именно девелопер по развитию недорогих территорий, которые
137: Становится после нашего Прихода дороже.
138: Поэтому есть у нас такое правило, что мы же берём в основном какие-то крупные проекты, и мы берём их, либо без денег, ну, за земля, за инвестиции.
139: Либо, если мы берём земельные участки за деньги, мы, ну, мы не Любим замораживать деньги в стоимости земли. Это беда же всех девелоперов, потому что от покупки земли до разрешения на строительство проходит там, ну, 2 года.
140: Там до ввода в эксплуатацию, дай Бог ещё 2. Все это время деньги заморожены в стоимости земли. Мы от этого ушли, поэтому после покупки земельного участка мы приводим град, документацию в порядок там
141: Разрешение на строительство и где-то на этом этапе мы пытаемся деньги, потраченные на покупку земли, вернуть с прибылью.
142: Поэтому мы всегда доли в проектах продавали.
143: Финансовым инвесторам, которые готовы с нами идти до распределения дивидендов, и практически все они остались довольны этим сотрудничеством. Финансовый инвестор, он считает доходность на вложенный рубл.
144: Инвестицию мы считаем доходность на весь проект. Вот по тем сделкам, которые прошли в этом году, мы земельный участок в ленинградской области приобрели.
145: Ну, буду округлять за 800 000 000 ₽ долю в проекте 30% продали за миллиард.
146: При этом финансовый инвестор понимает, что он на свой миллиард получит что-то около 30% Годовых после ввода в эксплуатацию. Это вот, вот, вот этот участок, 30% от этого участка в ленинградской области. Да, да. Он инвестор, купил их за миллиард, мы свои
147: 800 вернули, + 200. Угу. Инвестор получит свои 30. Но потом там участок же большой, и строить его надо какое-то продолжительное время. А деньги в земле замораживать не хочется. Угу.
148: Ну вот примерно с такой же экономикой. Также мы продали долю в проекте в Железноводске, за, там, без малого 500 000 000 ₽, которую купили за 280, ну, там мы продали 50%.
149: За 280 купили весь участок, а 50% продали за там 480000000.
150: Ну, опять же, инвесторы квалифицированные, они понимают, во что вкладываются и на что рассчитывают. Поэтому и нам выгодно. Да, мы недополучим доходность на эту долю в капитале, но мы её недополучим потом.
151: Её получит инвестор, но мы вернём деньги, которые позволят, ну, дальше нам, не останавливаясь, развиваться.
152: Угу.
153: Так, хорошо.
154: Ну а вот условия этих сделок, то есть вы продали этот участок, половину этого участка, да, дальше на этом участке что-то строится, строится за ваш счёт, а доходность инвестора с этого участка, как она обеспечивается? Просто какие-то бумаги.
155: Вписываются, да, где прописана какая-то гарантированная доходность на вложенные средства или как нет? Мы, ну, что важно? Наверное, мы остаёмся управляющими партнёрами во всех проектах, куда мы привлекли инвесторов. Угу. А у нас
156: Таких проектов сейчас уже, наверное, че то около 10. Угу. С учётом последних сделок инвестор, ну, остаётся финансовым инвестором, ожидая своей доходности.
157: Проект мы финансируем, ну, за счёт проектного финансирования, как и все девелоперы, за счёт банковских кредитов. Угу. Инвестор получает доходность через дивиденды на свои вложенные деньги.
158: Ну, распределение прибыли от реализации проекта. Угу. Прибыль от реализации проекта, да, каких-то дополнительных условий, гарантий мы не согласовываем. Ну, кроме, там, распределения дивидендов, по мере, там.
159: Получение дохода.
160: Хорошо, понятно. Угу. То есть это инвестор как конкретный проект, который приобретает долю в прибыли проекта. Окей. Так, если вот обобщить все вышесказанного, все.
161: Вышесказанное и задуматься. Вот как бы вы описали стратегию вашей компании в 2 словах. Ну, можно в 3
162: Ну, у нас есть такая немножко визионерская миссия. Мы
163: Начали с проекта твоя привилегия это прямо новый город в агломерации, ну, традиционных больших городов миллионников, но с совсем иной инфраструктурой.
164: Это вот среднеэтажное жилье с образовательными, спортивными, развлекательными центрами, ну и всей необходимой инфраструктурой, но уже совершенно новой формации. И мы считаем, что
165: Наша миссия вот построить такие город в городе. Ну.
166: Ну, не во всех, наверное, да. Ну, во всех, где сможем, крупных городах России, потому что в столицах все-таки надо отдать должное вполне себе хорошие продукты, и вполне
167: Тебе серьёзная конкуренция. Мы адаптировали этот хороший конкурентоспособный продукт под потребителя в регионе с учётом стоимости недвижи.
168: В регионе, потому что за 1 000 000 ₽, за квадратный метр можно, конечно, любые чудеса делать, но региональный потребитель не может себе позволить, ну, покупать за любые деньги. И, в общем, мы считаем,
169: Сделали вот такой красивый модный продукт под регионального потребителя, и с ним мы хотим масштабироваться. Ну, по нашей стратегии мы к 28 году хотим присутствовать в 10 регионах. Сейчас мы присутствуем
170: В 5, если сможем больше хорошо. Если нет, ну, в 10 регионов мы считаем реальным попасть.
171: Мы одновременно с вот этими новыми городами строим рекреационные такие центры, как наш фанпарк, они предусмотрены, ну, практически
172: Во всех наших проектах, с 1 стороны, это даёт дополнительное притяжение к нашим проектам. Допустим, вот в Челябинске, в твоей привилегии квадратный метр стоит так заметно дороже, чем
173: В соседних районах, потому что фанпарк, будучи коммерческим и привлекательным для инвестора проектом, сам по себе он привлекает покупателя.
174: В те дома, которые мы строим рядом, нам получается 2 эффекта с 1 стороны, выше привлекательность жилой недвижимости, с другой стороны, коммерческая окупаемость нежилой.
175: У нас, в общем, диверсификация есть по продуктам жилые коммерческие площади, рекреация, торговля, опять же, жилье, бизнес класс, комфорт класс плюс региональная диверсификация.
176: Ну, что даёт возможность, в общем, поддержать бизнес в регионах, где, ну, временно отсутствует спрос за счёт других.
177: Угу. Ну и, в общем, наверное, вот в этом и наша основная миссия, что дать вот такой оптимальный региональный продукт в максимальном количестве регионов, в которых мы сможем это сделать.
178: Собственно, почему мы и вышли, и стали публичной компанией. Мы считаем, что эта идея именно вот такого регионального девелопера с новым продуктом, она может
179: Получить спрос, и она должна развиваться как идея публичная.
180: Так, хорошо, давайте ещё с этим понятно поговорим про, может быть как-то вот лучшее понимание вашего бизнеса, да, вот я передо мной сейчас открыт отчёт с операционными результатами за 9 месяцев, допустим.
181: Здесь есть такая табличка. Объём текущего строительства в тысячах квадратных метров, что показывают эти цифры. Вот, например, твоя привилегия, 2 очередь, да, написано 155000 квадратных метров, это вот какие-то дома.
182: Которые ещё не достроены. Да, это те дома, которые мы в разной степени уже начали строить, но не введены в эксплуатацию. Угу. Не введены, но в них уже какая-то доля продана, да?
183: В некоторых продажи есть, но, как я говорил, мы на ранних стадиях не продаём. Угу. Продажи открываются там, где уже, ну, проглядывается коробка здания, поэтому можно
184: Например, как-то оценить вот ваши запасы непроданного жилья, да, сколько условно у вас метров выставлено на продажу, но ещё не продано? Или это вот только по отчёту, по балансу там смотреть строчку, запасы?
185: Ну, тут тоже скрывать нечего. У нас из того, что начато в разной степени строительства и ещё не продано. Это порядка 350000 квадратных метров.
186: Во всех проектах компании. Угу. Порядка 300. Ну вот это как раз примерно соответствует сумме тех цифр, да, которые вот в вашем отчёте операционном, да, то есть есл.
187: Сложить их всех, то с коммерческими помещениями западный берег, да, то там где-то 360 и получается, да, хорошо. То есть можно на эти цифры ориентироваться. А почему вот эти цифры меняются год от года, да, то есть, например, 9
188: Месяцев 2024. Объём строительства был 108, ну там 109000 метров, а стало 150, 155000 метров. То есть там какие-то новые корпуса начинают строиться или что как это? Да, мы просто начали новые объекты, получили разрешение на строительств.
189: Объём увеличился. Угу. Соответственно, если объём уменьшается, например, парковый премиум было почти 30, стало 15 и 6. Это значит, что какие-то части этого объекта они уже введены в эксплуатацию, да, микро.
190: Район парковый премиум. Мы в этом году заканчиваем. Это последний дом, который мы в этом году вводим в эксплуатацию. И эта локация у нас просто, ну все, мы её достроили и продали там почти 2
191: 200000 квадратных метров было, мы занимались ей 5 лет, но в этом году мы её завершаем. Угу. Так, ну вот инвесторы, которые хотят покупать, возможно, ваши облигации, да, наверное, кого-то может беспокоить, либо те, кто уже держи.
192: Ваш долг может беспокоить, там вот показатель долговой нагрузки, долг ебеда. Кстати, я так понимаю, что долг ещё больше должен вырасти, да, если вы в декабре ещё вот это льготное финансирование получили от втб под строительство фанпарка, да, то есть
193: На конец года мы, видимо, увидим ещё большие цифры. Соответственно, вот если взять, ну, идеальную картину мира или, может быть, как-то просто представить, нарисовать эту картину, да?
194: Как в перспективе будет снижаться ваш долг. То есть вот можете описать механизм, да, то есть как пойдут денежные потоки. Я уже понял, что вы сказали, что да, какие-то затраты были понесены в 25 году, в 26 году будет меньше затрат, больше выручки. Вот, опишите.
195: Для облигационных инвесторов. Соответственно, вот эту картинку, как будут формироваться денежные потоки в будущем.
196: Да, смотрите, ну вот 25 год, период охлаждения продаж, мы, я считаю, прожили очень достойно. Почему мы в 24 году, если посмотреть на результаты,
197: По вводу в эксплуатацию мы ввели в 2 раза больше квадратных метров, 24 к 23.
198: Мы оказались с хорошим таким запасом построенной недвижимости на рынке, который начал охлаждаться, поэтому да, у нас есть запас готового жилья, этот запас готового жилья, если опять же брать
199: Статистики семидесятипроцентным уровнем стройготовности. Это недвижимость, издержки на создание которой остались в прошедшем году. Ну и зафиксированы, как будет меняться.
200: Цена на недвижимость, по нашим прогнозам, она, ну точно не будет падать.
201: Процент её роста. Ну вот на сегодняшний день мы видим, что это 26, наверное, он будет меньше в следующем году, но он точно будет. И любой процент роста цены на недвижимость. Это дополнительно
202: Доходность тому, что мы сейчас имеем по снижению стоимости долга.
203: В 26 году чистый долг у нас останется примерно на том же уровне, что и в 25, это порядка 35 миллиардов рублей. Но что изменится в 26 году? Мы, ну,
204: Не снижая объёмов строительства, мы в очень большой степени имеем возможность продавать готовое жилье.
205: И если наш запас готового жилья, ну, помножить там, скажем, на среднюю стоимость квадратного метра, ну, это там, 50 с небольшим миллиардов рублей.
206: Это та сумма, которую мы, ну, совершенно реалистично планируем получить в 26 году.
207: При издержках, оставшихся в прошлом, это ебеда, ну, на уровне 18 миллиардов, а это уже соотношение долг ебеда 2 по итогам 25 года с учётом
208: Размещаемого облигационного займа. Это будет 4 и 7. То финансирование, которое пойдёт на фанпарк, оно, ну, в очень небольшой степени будет выбрано декабрём. Все-таки его основная сумма ложится на. Угу.
209: 26 год, но, ну, поэтому, собственно, чистый долг в 26 году при выборке этой кредитной линии он и не снизится, но ебеда она
210: Ну, в любом случае вырастет, потому что это готовое жилье в локации, рядом с fan парком и со всей готовой инфраструктурой оно не может быть не продано. Угу. А какой?
211: Рядом с fan парком у вас как называется жилой комплекс? Это твоя привилегия, Челябинск и притяжение Челябинск, а то есть в этом, собственно, и фишка, да, fun park, что он повысит привлекательность этих домов, он
212: В общем, да, с 1 стороны, для этого и задумывался. С другой стороны, это самое интересное место в Челябинске, оно чистое, на берегу водоёма большого и в Лесном массиве, что, собственно, и делает привлекательность этой территории.
213: Просто когда мы её начинали, это было чистое поле, и пришлось потратить несколько лет для того, чтобы она стала популярной. Но теперь, при наличии всей инфраструктуры и фанпарка, она продаётся лучше, ну и цена у неё уже справедливая.
214: Ну, тоже самое мы, собственно, делаем в Екатеринбурге тоже самое будем делать в ленинградской области эта модель, она тиражируется, ну, с улучшением качества, потому что мы, по ходу лечим, ну, детские какие-то болезни.
215: Дорабатываем повторяемые проекты, оптимизируем издержки на их строительство. То есть каждый следующий проект, он чуть получше и чуть посовершенней предыдущего. В общем, 26 год чистый долг не снизится 100
216: Долга снизится, потому что, ну, как нам обещает, снижается ключевая ставка, а у нас он в основной своей массе привязан к плечу, растёт ебеда 27 год. Ну,
217: В результате всего этого плюс снижение ставки и увеличение продаж. Мы видим снижение чистого долга в 2 раза, ну в районе 15, 17 миллиардов.
218: Это при условии, что мы дальше идём брать новые участки + 5 регионов к 28 году, в 28 году. По нашей стратегии финмодели у нас
219: Будет отрицательный чистый долг.
220: В 27 году, да, в 28, в 28. Угу. В 27 чистый долг будет, там 15, 17 миллиардов.
221: Угу.
222: Как так получилось, что у вас до 23 года практически не было долга?
223: Это у нас был всегда, он просто был небольшой. И вы знаете, вот то, с чего я начинал, от чего мы в итоге решили уйти. Продажи жилья на ранних стадиях, они
224: Ну, не дают, действительно, образования чистого долга. Угу. Если ты на старте проекта, ну, продал там 60% квартир в доме, ты практически перекрыл проектное финансирование, но
225: Ты его перекрыл по цене этого года и с дисконтом, а дом будет сдан там через год, а то и 2 по цене, вот которая будет.
226: И себестоимости, которая будет через 2 года, и доходность вот такого плана продаж она нам не понравилась. Мы поняли, что продажи на более поздних стадиях они дают более высокую маржи.
227: Ну, у нас ведь на самом деле маржинальность, по идее, она, ну, она вполне себе прилично выглядит на фоне всей отрасли.
228: Поэтому, да, вот до 23 года чистый долг был существенно ниже. Ну, во первых, проектов было меньше. У нас был 1 регион присутствия, ну и продажи на ранних стадиях, они этот чистый долг.
229: Уменьшали. Угу. Ну, уменьшали. И доходность тоже. Угу. Ну, я так понимаю, что эта схема хорошо работает, когда цены на недвижимость растут быстрее, чем, ну, вместе с этим дисконтом, да, получа.
230: Должно быть выгоднее, чем платить проценты по кредитам. В этом случае, как бы эта схема хорошо себя проявляет. Если ставки высокие, она может ломаться, да, если бы цены на недвижимость вообще не росли.
231: Мы бы, конечно, продавали все на ранних стадиях. Угу. Сейчас все, конечно, боятся. Ну, чего-то непредвиденно плохого, но мы видим по статистике,
232: Ввода жилья, что ввод жилья, ну, через год прямо упадёт на 30%. Снижение ввода на 30%, оно не может никак не отразиться на цене.
233: Ну, мы же не прогнозируем, что у нас доходы, это вы по России имеете ввиду, да, это по России, но это и каждого региона, в общем, в среднем касается это, это, это когда произойдёт к концу следующего года.
234: Ну, 27 год точно будет вот на 30% меньше. Ага. Угу. Это по тем проектам, которые сейчас видны. Да, да. Просто цикл девелоперского проекта, он длительный. И, судя по тем разрешениям на строительство, которые сейчас выданы.
235: Ввод в эксплуатацию 27 будет на 30% меньше, чем даже 25, 26 будет год. Будет тоже поменьше, 25, но не существенно, потому что 25, 26 мы дорабатываем те разрешения.
236: Строительство, которые получены и профинансированы ещё в 24.
237: Ну, снижение объёмов ввода, оно не может не сказаться на цене, а мы, понимая баланс своих доходов и расходов денежных потоков, ну, точно для себя, понима.
238: Что мы можем себе позволить без распродаж дождаться, ну, справедливой цены, которая на рынке в любом случае будет. В то же время, как я уже сказал, мы компенсируем
239: Дефицит продаж, в том числе и продажи долей в проектах, которые, ну, по маржинальности дают очень хорошую экономику. Здесь сейчас они могли бы дать ещё лучше экономику там в 29 году, но деньги
240: И сегодня они все-таки лучше, чем деньги в 29, но без снижения цен на недвижимость, а именно продавая доли в своих проектах.
241: Так, хорошо, отлично. Последние вопросы. Буквально вот больше года назад ваши акции появились на бирже. Что-нибудь это дало вашей компании, какой-то impuls может быть к развитию? Может быть какой-то позитивный эффект был на ваш бизнес?
242: Мы же свою модель действительно строили тиражирование вот этих пятиминутных городов в городах, ну, где есть на это спрос? Ну, не только в городах миллионниках, а в городах, которые мы считаем.
243: С перспективами хорошего спроса на недвижимость. Ну, тот же Железноводск, например.
244: Поэтому масштабирование такой модели мы вообще изначально хотели сделать публичной историей, чтобы и покупатель, и инвестор, а мы, в общем, находим, как нам кажется, баланс между покупателем и инвестором покупатель покупает.
245: Продукт, который, ну, мы для него готовим и кажется нам хорошим. А инвестор может получать, ну, более высокую доходность от инвестиций в нашу модель. Это касается не только облигаций.
246: Ну и акции тоже. В общем, мы хотели эту историю сделать публичной для того, чтобы, в том числе и инвесторы, они, ну, могли нас на каком-то этапе поддержать, что нам это дало, ну,
247: Первых в 24 году это нам дало приток денег, потому что мы сделали ipo как раз в самом начале охлаждения рынка, когда отменили льготную ипотеку, мы понимали, что будет спад продаж идти.
248: И вот 800, там, 900 000 000 ₽, которые мы получили с размещения, они нас, ну, в достаточной степени поддержали во 2 полугодии 24 года, когда на рынке была такая вот
249: Полу паническая история. С другой стороны, мы
250: Понимаем, что, ну, масштабируя нашу модель, да, мы где-то привлекаем и долг тоже, но это в значительной степени вли.
251: На масштабы бизнеса, объёмы продаж i ввиду и на каком-то этапе мы планируем сделать эспио, когда посчитаем, что мы уже показали эффективность нашей модели.
252: То, как оно масштабируется, то какой эффект она даёт от своего масштабирования. И за счёт эспио мы в том числе рассматриваем погашение накопленного долга, ну хотя бы частичное.
253: С повышением капитализации компании, что даст возможность уйти дальше, там в 10 регионов, там 15 регионов, оттачивая тем самым там и проекты, и операционные модели.
254: Архитектурные решения. В общем, да, мы этого хотели, мы, ну вот как мы сейчас видим каким-то
255: Заинтересовали инвесторов в нашей модели, особенно вот последнее время, когда начали профессионально работать с маркетингом, донесли свою мысль.
256: Было, наверное, инвесторов. Ну и изначально, когда мы в 24 году размещались, нас же оценивали по итогам 23 года, в 23 году у нас финпоказатели были, ну, соответственно, в 2 раза хуже.
257: Чем в 24, и по вводу в эксплуатацию, и по выручке там, и по доходности мы, ну, понимаю, что могли бы, наверное, получить оценку выше. Мы этого, в общем, не
258: Хотели, потому что те первые инвесторы, которые вложили в нас первые 900000000, они должны, ну, быть довольны, тогда на эспио мы получим, ну, инвесторов уже по какой-то более привлекательной для нас.
259: Оценки, но выработанный рынком.
260: Угу. У вас нет идеи, почему акции так летают, как, не знаю, кометы в стратосферу по 50% за какие-то там считанные недели? Вы, наверное, сами видите график, да? Связано ли это с какими-то корпоративными событиями, либо это просто
261: Спекулянты развлекаются.
262: Я думаю, в акции пришёл спекулянт. Мы, ну, для себя тоже пытались понять, почему именно вот на прошлой неделе, по моему. Угу. Началась эта активность, там просто совпало.
263: Выступление на медийных площадках наших коллег. Плюс, ну, работа маркетологов, которые нам помогают, отчётность за 9 месяцев. И это
264: Все, ну, как-то совпало вот по времени, там, в несколько дней. Ну, наша гипотеза такая, что эта информация попала к спекулянтам и бумага их заинтересовала. Угу.
265: Как к этому относиться? Ну, я считаю, нейтрально. Рынок должен, ну, поторговать, в общем, понять, что это за продукт, и в итоге бумага найдёт какой-то баланс. Угу.
266: То, что она торгуется, ну, у публичной компании бумага ж должна торговаться. Пусть она найдёт какую-то правильную цену.
267: Хорошо, Алексей, спасибо. На этом мы заканчиваем. Я напомню, что company апри, застройщик из Челябинска размещает облигации. Предварительная дата начала размещения 23 декабря. Срок обращения облигаций 3.
268: Половиной года. Объём выпуска ориентир 1 миллиард рублей. Так, купон примерно 25%. Да, не выше 25%. Алексей, спасибо за интересную историю. Историю ваше
269: Компании, да, спасибо за полезную информацию. Я надеюсь, может быть кому-то теперь будет там, я не знаю, проще, проще спать с вашими облигациями под подушкой. Может быть вы добавили как-то уверенности в ваших ИНН?
270: Я ещё раз напомню, Алексей Авакимян, председатель совета директоров пао апри. Был у нас сегодня на прямой связи. Алексей, спасибо за разговор. Всего доброго. До свидания. Удачного вам размещения. Спасибо, Тимофей. Спасибо, коллеги.