0: Друзья, всем привет. Наконец, долгожданное видео по обзору зпифов в 2026 году с вами Александр Сиденко и Олег Бочковский. Проект финде, и мы подготовили просто

1: Я не знаю тонну материала, да, теперь главное попытаться это все быстро как-то уложить в формат 1 видео. Олег, привет. Да, друзья, всем привет. Так, давайте сразу будем.

2: Как бы с места в карьер начнём наш обзор и начнём мы его с анализа рынка. Мы, как и в прошлые разы, собираем всю информацию на 1 доске в

3: Миру, которую также прикладываем и к нашему видео в описании. Поэтому вы можете ознакомиться с теми материалами, которые там плохо видно или с которыми вам нужно будет вернуться повторно. Это все у вас в доступе.

4: Вот начнём мы по традиции с анализа рынка, что произошло за этот год с последнего нашего разбора. Спасибо парусу за то, что делает красивые презентации с анализом. Мы их используем и, навер,

5: 1, что бросается в глаза, это существенный прирост объёма зпифов за 2025 год. Объём стоимости Чистых активов вырос больше чем на 300 миллиардов рублей.

6: И достиг 890 миллиардов рублей. То есть, если посмотреть там с 22 года, когда мы только начали рассказывать про зпифы, рынок практически утроился, и многие игроки особенно

7: Крупные игроки растут просто какими-то гигантскими темпами, например, тот же Сбер да современные фонды недвижимости практически удвоил размер стоимости Чистых активов с 31, 12, 20.

8: Вот здесь подробнее представлена разбивка по управляющим компаниям, по их долям. С этим в принципе вы всем можете ознакомиться. Для нас как бы главное просто, что мы видим, что этот рынок растёт достаточно существенными темпами.

9: Кроме того, да, увеличивается постепенно количество не только складской недвижимости, которая была у нас в большей мере в самом начале, да, появляются у нас соды, появляется офисная

10: Недвижимости больше добавляются какие-то зпифы с земельными участками, то есть в принципе разнообразие зпифов постоянно на рынке увеличивается, что, конечно, сказывается положительно, в том числе для розничного инвест.

11: У которого, ну, скажем так, появляется выбор в и большая возможность диверсификации активов по этим направлениям. Вот на этом слайде приведена информация по количеству пайщиков. Да, мы

12: Видим, что, ну, они тоже достаточно существенным образом растут. Сейчас уже больше 300000 пайщиков во всех зпифах. И прирост тоже достаточно большой, кроме, скажем так.

13: Ну, некоторых компаний, например, у т. Капитала, да, прироста практически не было, но я так это понимаю, что связано с тем, что не выпускались новые зпифы на рынок у некоторых маленьких компаний количество пайщиков.

14: Пала, но у всех крупнейших, да, это современные фонды недвижимости парус вим сбережения и альфа. У них у всех наблюдался достаточно существенный прирост пайщиков. У кого-то пайщики даже удвоились за

15: Этот период времени, ну и что ещё? Наверное, тоже положительно в целом для рынка зпифов, положительно для рынка обращающихся зпифов на бирже это рост объёма торгов в сравнении с прошлым годом.

16: Рост колоссальный, 167% прибавил этот показатель за 25 год. Ну и это является, наверное, таким хорошим показателем для розничных инвесторов, потому что это даёт

17: Дополнительную ликвидность. И вы можете больше операций совершить на открытом рынке. То есть уходит проблема, которая была в самом начале условно, да, когда у вас могла происходить

18: И там 1, 2, 3 сделки за день. И чтобы набрать какой-то объём себе в портфель. Ну, нужно было действительно постараться. Вот, что ещё интересное сделал, сделал ука пару своей презентации и то, что

19: Например, не делали мы до этого. То есть мы это рассматривали в отдельности фондов, но сравнение не проводили. Это сравнение комиссии за управление, за результаты по управляющим компаниям. Вот здесь тоже можете ознакоми.

20: Здесь, конечно, да, есть диапазоны. То есть это означает, что в 1 фонде у вас может быть, например, такая комиссия за управление, в другом нет, но общее представление о том, какие вообще комиссии на рынке примерно

21: Да, и сколько уплачивается за те или иные составляющие, это может вам дать. То есть в среднем, да, комиссия за результаты, это около 10%. Средняя комиссия за управление фондом это 1, 2% от Чистых активов, да.

22: Ну и плюс добавляются отдельные комиссии в отдельных фондах, просто где-то они не вынесены и входят в состав других комиссий, а где-то они выделяются отдельными составляющими. Это тоже в принципе интересная, интересная статистика, но

23: Повторюсь, если вы хотите в какой-то конкретный фонд вкладываться, вам в любом случае нужно проанализировать информацию непосредственно по Такому фонду. Вот единственное, что мы добавили сюда, ещё информацию по ук акцент, который

24: Здесь не было в табличке, это новые фонды недвижимости, их тоже будем обозревать. Поэтому информацию об их комиссиях прикрепили. Кроме того, что ещё можно сказать интересного? Это то, что с прошлого

25: Года, наверное, существенно увеличился объём каналов и аналитиков, которые следят за зпифами. Появились несколько сервисов, да, там сайт с обзором всех зпифов гуугл, таблички, в которых приводятся актуальные данные. То есть мы сюда

26: Добавили тоже ссылки, можно воспользоваться. И там, например, более, скажем так, более оперативную информацию получать. То есть мы все-таки раз в год, да, делаем большой обзор, а кто-то следит за этим, ну, почти условно, впря,

27: Прямом эфире, да, поэтому можно пользоваться тоже дополнительными материалами, подтягивать. Вот. Но если говорить в целом, то рынок недвижимости, рынок фондов недвижимости бурно развивается, у нас растёт количество фондов, у нас

28: Растут обороты и так далее. И все это, как сказать, по крайней мере, повышает ликвидность и возможность участвовать в этом. Ну вот, а интересно ли участвовать? Это уже мы с вами коснёмся дальше.

29: Олег, да, конечно, интересно. Объём, объём работы, который парус проделывает в своих презентациях по анализу рынка, это прям похвально, да, Олег, по, добавишь что-нибудь по анализу рынка?

30: Да, если сказать, вот раз ты начал говорить про рынок зпифов, то есть тут надо упомянуть, что вообще происходит с рынком недвижимости в целом, потому что, инвестируя в зпиф, преимущественно мы инвестируем в

31: Недвижимость. Соответственно, у нас есть 3 класса активов, которые доминируют в составе активов зпифов. Это либо склады, либо цоды, которых пока что ещё мало. Этот тренд точно будет развиваться и

32: Этот объём будет увеличиваться, и это бизнес центры. Если говорить по бизнес центрам, то тут у нас видно тренд на повышение стоимости квадратного метра и повышение стоимости арендных платежей по 1

33: Простой причине у нас снижаются вакантные площади, особенно в Москве, как бы это странно не звучало, когда покупательская способность снижается, деньги дорогие, налоговая нагрузка на бизнес растёт.

34: Все равно вакантных платежей не стано, вакантных площадей не становится ощутимо больше, и это давит, естественно, на цену и приводит к стоимости как повышению стоимости как аренды, так и самих квадратных метров.

35: Что ещё интересно, мы про это поговорим чуть позднее, как Сбер и втб, в частности, подходит к оценке стоимости квадратного метра в бизнес центрах. Кстати, очень даже консервативно, потому что я вот анализировал, сколько будет стоить напри,

36: Например, выкупить целый бизнес центр класса а в розницу это примерно будет где-то там, ну, 700, там, 750000 за квадратный метр. Если мы говорим про Москву, у них это там в районе полумиллиона. То есть действительно такой консервативный подход, и это приятно.

37: Что они не оценивают, это там по рынку розницы, во сколько вы это можете взять? Это тоже как бы большой плюс. Ну так вот, если подытожить бизнес центры, пока идут тренд на рост стоимости цоды, это вообще самый быстрорастущий тренд, спрос на даты.

38: На дата центр увеличивается, соответственно, спрос на цоды увеличивается, и если мы посмотрим на объём инвестиций в строительство Цодов в 25 году по миру не в России, а по миру, то в общемировых масштабах уже в 2.

39: 25, 26 году годах этот объём может превысить инвестиции в добычу нефти. И если мы это переносим на Россию, то что происходит не в мире, а у нас, у нас за последние 5 лет объём площадей Цодов он удвоился на 2

40: 2019 год было примерно Цодов на 43000 Стойко мест. В 2024 это было уже 81000, но сейчас темпы замедляются. То есть у нас в 25 году их число общее прогнози.

41: По итогам года пока ещё нету конкретной цифры, мы её ожидаем, но что это будет где-то до 86000. То есть темп прям очень сильно снизился по 1 простой причине. Дорогие деньги, замедление экономики. И это, естественно, давит

42: Но объёмы заключения сделок на строительство Цодов, по прогнозам аналитиков, в 26 и 28 году должен снова перейти к темпу ускорения Ростов роста. На это у нас влияет и снижение ключевой ставки, если

43: Оно будет и дальше снижаться даже по 0 5. Это будет наоборот увеличивать объём заключённых договоров на строительство Цодов и на аренду, и на покупку, и, соответственно, рынок будет дальше ускоряться и

44: Зпифы будут активнее, управляющие компании будут активнее смотреть именно на этот класс активов для включения его в свои зпифы со складами все обстоит не так радужно. У нас уже 2 год рынок падает в 25 году.

45: Он упал объём заключённых этих сделок на 18% год к году, но все же этот объём ниже, чем в 24, в 24 падение было аж больше 30%. Но если мы посмотрим на ввод в эксплуатацию, то

46: В России в 25 году было где-то 7, 6, 7 и 7000000 квадратных метров. Это большой результат, огромный. Но тут надо отметить, что это по контрактам, которые были заключены в 23 и в 24 году. То есть если

47: Сейчас у нас объём заключённых контрактов падает, то, соответственно, в 26, 27, 28 у нас будет сильно меньше вводиться в эксплуатацию складов класса а. Ну и плюс, наверное, действительно, их уже очень много, потому что вот если вы у Сбера посмотрите склад,

48: Склад, склад, склад и наверное, уже пора как-то проводить какую-то ротацию активов и смотреть вот, в частности, на soda активные. Поэтому если мы подведём такой небольшой промежуточный итог, да, популярность запифа,

49: Сильно растёт у инвесторов объём зпифов сильно растёт. У 1 Сбера их уже выросло до 11 штук по количеству зпифов.

50: Но действительно, класс активов уже нуждается в ротации. И вот наша точка зрения, что начиная с 26 и далее 27, 28 год, основным активом, который будет включаться в зпифы, это будет именно он.

51: Соответственно, надо уделять внимание, да, запифам, в которых рассматривают в том числе включение таких активов, потому что, ну, действительно, кажется, что рынок складской недвижимости, может быть, немножко перегрет и там в части зпифов.

52: Тоже, я думаю, как раз теперь самое время переключиться уже непосредственно на обзор самих фондов, да, то есть мы, как и ранее, составляли сводную табличку по всем фондам, в которой

53: Можно отследить изменение стоимости Чистых активов, изменение расчётной стоимости пая, рыночной стоимости пая и так далее. Да, мы её как бы введём, продолжаем вести, добавляем новые данные. То есть можно просмотреть динамику, которая была в прошлом. Вот, для удоб.

54: Я перейду в google табличку, в которой мы это можем так более внимательно отслеживать. Вот если мы, давайте мы сначала пробежимся общими мазками, а потом посмотрим уже на конкретные фонды, если говорить про то измене.

55: Мнение, которое произошло за 2025, 2026 год, то есть к моменту нашего обзора, ну, во первых, у нас ввелось достаточно много новых фондов недвижимости. В основном это было в Сбере современных фондов недвижимости в парусе.

56: И мы новые фонды недвижимости тоже обсудим. Ну и, кроме того, год характеризовался Ростом существенным стоимости рыночной стоимости пая на бирже, да, где-то мы видим рост.

57: Вовсе на 90%. Это Олег дальше более подробно затронет. Это по парусу. Основной рост произошёл в районе 20%. В некоторых фондах там на уровне 30, 35. То есть вот это

58: Вот этот спрос, который хлынул на рынок зпифов в 2025 году, он привёл ещё и к заметной переоценке рыночной стоимости пая. Вопрос лишь заключается в том, насколь.

59: Сколько эта переоценка обоснована с точки зрения расчётной стоимости пая, да, то есть, как вы помните, у нас есть 2 основных показателя в зпифах. 1, это то, как, ну, если этот пай торгуется на рынке, 1.

60: Это то, как этот пай оценивает рынок. То есть это изменение именно рыночной стоимости. A2, это то, сколько справедливая стоимость этого пая с точки зрения Чистых активов фонда. То есть, да, происходит переоценка

61: Активов привлекается оценщик, который определяет его рыночную стоимость и с учётом обязательств считается расчётная стоимость пая. И, как мы можем заметить, сейчас уже очень мало.

62: Становится зпифов, где расчётная стоимость пая слишком сильно превышает рыночную в большей части фондов, особенно в таких популярных фондов, да как в парусе, расчётная стоимость пая становится ниже.

63: Причём заметно ниже, чем рыночная стоимость. То есть, например, условно, вот парус СберЛогистика, да, в фонде у нас расчётная стоимость пая 1 300 ₽. При этом на рынке этот пай

64: Торгуется практически по 1 900 ₽. То есть, условно вы покупаете недвижку, которая оценена по 1 380 ₽ за pie за 1900. И причём, что самое интересное, у таких объектов иногда и

65: Доходность ожидаемая, не очень высокая. То есть если вы возьмёте, откроете сайт паруса и возьмёте прогнозную доходность на ближайший год по выплатам и посчитаете это просто отношением к рыночной стоимости пая, вы увидите, что доходность

66: Там порядка 8, 9%. Вопрос, зачем тогда люди продолжают покупать этот пай? Причём, что самое удивительное, он и год назад этот фонд, да, был дорогой, продолжают покупать этот пай. Если, а отличается расчётная стоимость.

67: От рыночной существенно в сторону снижения б уже не такая высокая доходность. И в целом, если мы посмотрим на фонды паруса, я вот сейчас как раз начну по ним более подробный анализ. По большей части фондов у нас доходность ушла.

68: Ну, в заметно более маленький показатель. То есть, если в том году это было 11 12 по некоторым фондам даже 13%, то сейчас такая доходность у нас актуальна только для самых свежих.

69: Фондов, да, это вот парус крас, парус трм и парус золотое яблоко. Ну и то да, это доходность сейчас не сильно превышает, там 12%. Это вся доходность ещё до ндфла. Кстати, ещё 1 интересную вещь.

70: Тоже отмечу, если что может быть важно для инвесторов с маленькими портфелями. Если раньше парус проводил выплаты, эти как выплата дохода, и вы могли, например, потом ндфл от этих

71: Выплат сальдировать и получить по ним вычет, то теперь, после того, как у нас ввелась прогрессивная шкала ндфла. И если у вас большой капитал, да, то на выплаты дохода вы бы могли платить очень большой ндфл. Парус изменил конце.

72: Теперь он выплачивает эти выплаты как дивиденды, да, то есть для больших портфелей. Это плюс то, что у вас в любом случае облагается или тринадцатью, или пятнадцатью процентами максимум, да, а для маленьких портфелей это минус в том, что

73: Теперь эту выплату не возместить через подачу налоговой декларации, да, и через налоговые вычеты. То есть раньше, например, я там этим пользовался, да, сейчас это будет невозможно. То есть, за, из

74: Этих выплат, по сути, нам ещё нужно снять ндфл, и тогда становится, ну, вообще все, скажем так, не, не слишком радужно, да, рост у нас составил по большей части фондов, как я и сказал, порядка 20%.

75: Стоимости пая, за исключением озона и СберЛогистики, ну и, соответственно, 3 фонда, которые вышли на рынок относительно недавно парус Красноярск вышел чуть раньше триумф.

76: Торговый центр и золотое яблоко появились совсем недавно, они торгуются в близи своей и расчётной стоимости пая. Ну и, соответственно, цены выхода на биржу. Вот что.

77: Как бы хочется сказать, в целом по парусу, ну, наверное, это как бы остаётся, как и было, самой близкой к инвесторам управляющей компании, которая раскрывает достаточное количество.

78: Данных, да, которые вот готовит подобные презентации, у которой вы можете на сайте информацию найти по будущим выплатам, там по прогнозной стоимости, по тому, что происходит, есть telegram канал, в котором общаются они, то есть, в принципе,

79: Ну, как бы в этом, в этой части взаимодействия с инвесторами у паруса все отлично остаётся. Наверное, главный вопрос это с точки зрения привлекательности этих фондов, да, особенно вот там, старых фондов после

80: Переоценки, которая уже произошла за последние несколько лет. Ну, то есть, если мы с вами там посмотрим, например, да, вот табличка февраля 25 года по тем фондам, которые были, где у нас был по многим фондам, не слишком большой.

81: Отрыв от стоимости Чистых активов, то в этом году как бы все уже существенно поменялось, да, растёт стоимость Чистых активов тоже понемногу, но рыночная стоимость, она просто улетает. Ну, скажем так.

82: В какой-то, в какой-то космос уже, да, то есть либо тут требуется переоценка недвижки, чтобы рынок переоценил эту недвижку сильно, но здесь тоже это вызывает вопросы. Либо все-таки должна должен быть какое-то остывание в

83: Паях, что хочется сказать хорошего про парус, да, то, что они вот в прошлом видео мы это затрагивали, они очень хорошо справились с ситуацией высоких высокой ключевой ставки, учитывая, что у них было много привлечено долгового финанси.

84: Для своих фондов и по многим фондам они снизили существенно долговую нагрузку, по некоторым они снизили её до нуля, да, полностью заместив её, да, средствами, привлечёнными от пайщиков, и это, конечно, повышает.

85: Скажем так, их сейчас устойчивость независимо от денежно кредитной политики, но вот что у меня, например, вызвало вопросы и что я хочу тоже дополнительно подсветить, это я в целом сегодня

86: Во всем видео это пройдусь по оценкам, да, так как я сам являюсь оценщиком, и это мне близка тема, у меня достаточно много вопросов вызывают. Ну вот не конкретно даже в парусе, а в целом по зпифов, то по запифам, то как оцениваются.

87: Объекты недвижимости в составе, в составе этих фондов, да? Ну вот, к примеру, тот же самый парус, да, у нас есть в парусе 2 таких замечательных

88: Комплекса 1, который существует в более старом фонде. Это логистический комплекс СберЛогистика и новый распределительный центр золотое яблоко, который был недавно добавлен в формат запифа. Если мы посмотрим с вами на карту

89: Да, и посмотрим на параметры этих складов, то они плюс минус сопоставимы. То есть у нас плюс минус сопоставимое местоположение, и они ещё оба по примерно по 50000 квадратных метров. Вот, и с точки

90: Зрение там оценщика. Ну, мне, по крайней мере, казалось, что там стоимость у них должна была быть сопоставима бы, да? Ну, то есть, там 1, более новый золотое яблоко, но там, если вы покупаете огромный склад, то

91: Со сроком службы 30, 40 лет, то в целом там срок службы в 3 или 5 лет. Возраст, да, он не сильно, не сильно влияет. И в итоге, как бы посмотрев на вот эти 2 комплекса, можете вот как бы

92: Поставить на паузу для себя, подумать, да, как, как у них может быть зависимость по оценке этого актива внутри фонда. И вот для меня это стало удивительным, да, вот у нас есть вот парус золотое яблоко, золя.

93: И пару с сбл. У них примерно сопоставимая площадь склада даже в сбе чуть выше, а стоимость квадратного метра этой недвижимости отличается практически в 2 раза, то есть 50000 за квадрат.

94: СберЛогистики и 100000 в золотом яблоке. Вот после этого у меня ещё 1 мысль закралась. Да. А давайте мы тогда посмотрим, сколько компаний арендаторы.

95: Платят за эти фонды, ведь у нас вот в чем плюс паруса. То, что он открывает, в том числе финансовые модели, раскрывает у себя на сайте. Вы можете скачать, посмотреть, какие ожидаются денежные потоки, да, по ним и сколько склад получает.

96: Сколько точнее, пайщики получают арендной платы за этот склад, который находится внутри фонда. Ну и что стало для меня тоже достаточно удивительным, что денежный поток по складу золотого яблока, несмотря на то, что это сопоставимое местополо.

97: Вложение, да, и плюс минус, как бы по внешнему виду сопоставимый вклад, денежный поток операционный. Ну вот здесь корректнее смотреть на 27 год он практически в 2 раза выше. То есть действительно

98: Как бы с точки зрения доходов такое различие в стоимости может быть обосновано. Другой вопрос, почему оно вообще возникает. То есть почему, например, золотое яблоко платит за свою, за аренду?

99: Такого склада, условно, суммы в 2 раза выше, чем это делает пару СберЛогистика. Вот я посмотрел там с точки зрения сравнения с других фондов и вообще за аренду СберЛогистика склада уплачивается.

100: Сумма меньше, чем вообще по любым другим складам. Я даже подумал, что если вдруг СберЛогистика будет смотреть этот выпуск и вас держат, там этот, точнее парус будет смотреть этот выпуск и СберЛогистика держит вас в заложниках.

101: И платит вам в несколько раз ниже рынка. Вы как-то маякните, может быть мы эту проблему поднимем, да, то есть здесь интересная складывается ситуация в том, что, по сути, по сопоставимым складам у нас арендная плата различается, ну чуть ли не в 2

102: Раза. То есть отсюда какой вывод? Либо парус, золотое яблоко должен быть существенно лучше склад по каким-то параметрам. Правда, я не совсем понимаю, по каким, да, чтобы в 2 раза отличалось. Либо, например, СберЛогистика просто платит по старому какому-то заклю.

103: Заключённому договору, где у вас нет новой, нет какой-то существенной индексации, и они не могут эту ставку изменить. И это может быть интересным триггером. Там к переоценке, например, когда этот контракт, контракт истекает. Возмож,

104: Возможно, именно поэтому рыночная стоимость СберЛогистики куда-то улетела в космос, ну, самого фонда, да, то есть тут как бы непонятная ситуация, да, вот это ещё раз СберЛогистика, это фонд, по которому платит арендатор меньше.

105: Чем по другим складам, но при этом этот рыночная стоимость этого пая выросла наиболее существенным образом. То есть для меня вообще какая-то нелогичная ситуация складывается. И более того, я после этого вот после того, как столкнулся с этим,

106: Различия я решил, думаю, почему бы не посчитать для складов и для вот этих зпифов такие же, по сути, мультипликаторы, как мы с вами считаем там, например, при оценке рыночной 100

107: Акций, что я сделал? Я взял стоимость недвижки, то есть не за квадратный метр, а общую стоимость, потому что она отражает нам стоимость всего актива, да, и взял операционный денежный поток от этих объектов, который заложен в финан.

108: Моделях паруса и посчитал мультипликатор цену на cash flow. Почему взял 27 год? Да потому, что в 26 для новых фондов там есть возмещение ндфла частично и где-то изменяется ну, скажем, это может повлиять.

109: На информацию, которая за 26 год. Поэтому я взял сопоставимо 27. Вот. И если мы здесь с вами посмотрим на результаты, то они тоже получились достаточно интересными. В какой части, во первых, в том, что у нас существует

110: Будет достаточно сильный разлёт между мультипликатором и, например, по части фондом. У нас это около 5, а, например, какой-нибудь фонд озона, он существенно выбивается из этого, из этого, из этой группы.

111: Здесь мультипликатор больше 9. То есть что это значит? Это значит, что у нас стоимость склада озона, да, внутри этого фонда относительно дохода его, который генерируется за счёт

112: Этого объекта недвижимости существенно больше, да, чем стоимость, например, логистики и норда. То есть это, по сути, одинаковые склады, да, просто расположенные в разных местах страны и

113: Основным как бы влияющим результатом на стоимость этих объектов должен оказывать денежный поток, который они получают. И вот, например, вопрос в том, почему у вас 1 склад оценён в 9 денежных потоков, а другой в 5

114: У меня вызывает вопросы, то есть отсюда мы можем как бы сделать вывод, что ниж вот посмотрите, и причём если мы посмотрим по другим фондам, то у нас плюс минус результаты сопоставимы, это уровень 6, 7, да, отсюда я могу

115: Сделать вывод, что у нас либо с вами нижняя граница просто подтянется чуть чуть повыше, да, либо верхняя граница перейдёт вниз. И вот такой анализ, скажу честно, мы его как бы 1 раз проводим нам

116: Кажется, что интересно провести для всех фондов. Где-то у нас есть такие показатели, да, где-то, к сожалению, они не раскрываются, но это может вам помочь определиться, насколько там дорого.

117: Или дёшево оценена недвижка в составе фондов. Это крайне важно. Вот с точки зрения там перспектив инвестиций в тот или иной объект, да? Ну, например, по этой табличке мы видим, что в озоне, либо у нас Денеж

118: Поток почему-то не растёт должным образом. Либо у нас есть переоценка недвижки в составе фонда. То есть, когда вы видите стоимость Чистых активов в этом фонде, вы должны понимать, что, скорее всего, она уже и так стремится к верхней границе. И если у вас рыноч

119: Стоимость пая ещё и эту стоимость там превосходит на 30 40%, да, то получается, что у вас может быть просто данный фонд и его оценка достаточно сильно завышена. В другом случае, например, да, в логистике и норде мы видим обратную ситуацию.

120: У нас мультипликатор достаточно низкий. То есть получается, что для того денежного потока, который генерирует этот фонд, может произойти обратная ситуация, у нас может, в принципе, даже дороже там оцениваться потенциально эта недвижка, если мы возьмём средний

121: Мультипликатор 6 7 по отрасли. Вот. Соответственно, если подводить какой-то итог, да, по фондам они все существенно выросли, кроме тех, которые появились на рынке у них

122: Наблюдается сейчас значительное, значительное различие в сравнении с расчётной стоимостью пая, да, что может, как бы, ну, говорить о том, что вы не, не слишком защищены, инвестируя в такие

123: Объекты, то есть у вас уже потенциал переоценки возможный, он снижается. И, наверное, старые фонды, которые уже существенно выросли. Ну, мы в них прям каких-то там потенциалов больших.

124: Просто скорее не видим. А вот с точки зрения новых фондов, да, как бы их потенциально можно рассмотреть там с точки зрения каких-то инвестиций. Но здесь тоже нужно, а как бы разобраться, что это такое, с чем, как бы условно.

125: Его едят. И почему они сейчас появились на рынке? Ну, например, с точки зрения фондов, которые золотое яблоко свежий и триумф триумф, например, это фонд на торговый

126: Центр, расположенный в Саратове, да, здесь стоит ещё важную ремарку сделать, что оба этих фонда формировались достаточно быстро. То есть они формировались. Я так себе представляю, что из за того, что у нас сейчас существует

127: Хороший спрос на зпиф, их разбирают как горячие пирожки. Соответственно, сейчас то время, когда можно как раз инвесторам многие фонды продать, и эти фонды, они привлекались и формировались с учётом заёмного.

128: Финансирование, которое сейчас достаточно дорогое, да, ключевая ставка + 2 и 2% здесь и + 3% в парус золотое яблоко. Теперь как бы достаточно длительное время эти кредиты нужно замещать за счёт новых паёв, что, в принципе, парус и делает и по

129: Поэтому у нас цена как раз пая стоит на 1 месте, потому что все время есть предложения с точки зрения управляющей компании, да, и реализации их паёв. Вот. И, соответственно, поэтому у нас как бы сейчас переоценки и нет, но вопрос вызыва

130: Ну вот у меня, например, вызывает ликвидность этих объектов недвижимости. Ну, то есть, например, вот, условно, там, торговый центр в Саратове. Насколько это в целом ликвидный объект, насколько по нему могут быть там гара?

131: Гарантированы те или иные выплаты, насколько он пользуется спросом у арендаторов, да, он загружен на 100%, но все равно торговая недвижимость. Ну как, по моему мнению, на текущий момент это там не потенциально, не супер интересная история, что

132: Ещё интересно, здесь у нас варьируется стоимость, точнее варьируется доход на 1 пай до ндфла, в отличие от других фондов. То есть я так понимаю, что здесь может быть какая-то вариативность в денежном

133: Потоков в этом зпифе. Поэтому здесь такую ситуацию управляющая компания реализовала вот в парусе золотое яблоко. Здесь все, в принципе, стандартно, как и раньше, да, по другим фондам.

134: Планируемые какие-то периодические выплаты. Ну и вот у нас 2 графика, да, триумф, он стоит примерно на 1 месте, золотое яблоко немножко выторил и дальше потом у нас появилось предложение от управляющих компаний по реализации

135: Паёв. Что ещё можно отметить, у нас здесь уже прогнозируется, скажем так, менее высокая доходность, чем это было раньше. То есть раньше. Парус обещал там до 30% доходности. Сейчас постепенно эти

136: Цифры сжимаются, потому что уже, ну, скажем так, не такие высокие доходности можно предлагать инвесторам из за того, что и недвижка сильно выросла, и доходности по зпифам в целом упали на рынке особенно

137: Относительно там прошлых своих фондов. И поэтому доходность сейчас, по крайней мере, в тех фондах, которые выпускаются уже меньше, чем была ранее в предлагаемых прошлых фондах, наве,

138: Наверное, ещё вопрос, да, основной, который возникает, это доход от стоимости актива. То есть будет ли так расти, недвижка не будет, что на это будет влиять, это очень сложно спрогнозировать. Это зависит во многом от оценщиков, от рынка и того, насколько

139: Сейчас будут популярны те иные, те или иные типы объектов недвижимости. Ну вот, например, с точки зрения складов, да, мы видим некую, скажем так, стагнацию рынка, то есть уже достаточно много объектов вышло на рынок и рост какой-то существенный, который был в прошлом.

140: Периоде. Увеличение этого роста в будущем находится уже, по нашему мнению, под вопросом. Вот, соответственно, в принципе, вот новые фонды их можно отнести к Такому, наверное, ну,

141: Среднерыночному показателю с среднерыночным прогнозным денежным потоком, с возможностью ещё купить их, потому что они предлагаются от управляющей компании. Что будет, когда закончится этот предложение? Да, мы

142: Спрогнозировать точно не можем, но, скорее всего, у нас может произойти такая же переоценка, как по другим фондам, да, потому что вот по парусу, по другим зпифам мы увидели там рост.

143: Достаточно существенный. Либо в прошлом году, да, либо в текущем по тем фондам, которые в том году не выросли. То есть у нас инвесторы в любом случае сейчас очень заинтересованы в покупке зпифов и

144: И, наверное, какой-то потенциал спекулятивной переоценки здесь есть, а с точки зрения долгосрочного удержания, ну, наверное, здесь надо думать по поводу того, насколько эти активы в целом интересны, соответственно,

145: Если подвести какой-то итог в целом, да, по фондам паруса, наверное, вот включу я ещё раз их табличку, я бы сказал, что в данном случае, да, наверное, могут быть более интересно.

146: Потенциально новые фонды, начиная с Красноярска, да, о котором там я рассказывал в отдельном выпуске, тоже был по нему. Кому интересно, посмотрите, и триумф, золотое яблоко, но именно с точки зрения какой-то спекулятивной

147: Переоценки, после того, как управляющая реализует свои фонды, свои паи, которые она сейчас продаёт. Почему здесь может быть, да, переоценка, потому что и доходность немножко выше, чем по прошлым фондам. И вроде бы эта оценка на уровне

148: Активов там по большей части фондов. То есть инвесторы именно в пару смогут обратить на это внимание, но, с другой стороны, все равно, да, советую как бы, с какой, с каким-то, ну, частично

149: Там скепсисом относиться, может быть, на долгосроке к любым запифам с точки зрения внимательного отслеживания того, какие активы там внутри находятся, какая у них ликвидность, что с ними будет, может ли упасть от них аренда.

150: Поток и так далее. Ну, например, да, вот я вам до этого приводил по парусу золотое яблоко, что оценка его склада в 2 раза выше, чем оценка склада СберЛогистики, расположенного в похожей локации. Ну,

151: Это вопрос, да, уже насколько там обоснована такая переоценка? То есть насколько недооценён, например, склад СберЛогистики, почему это произошло или насколько переоценён золотое яблоко. То есть вот этот фактор надо учитывать. Возможно, они

152: Со временем как бы схлопнуться, потому что я вам тоже приведу примеры дальше это, ну вот для меня как бы какие-то разрывные, это когда просто у вас меняется оценщик и через месяц стоимость, например, недвижки падает на 20 проценто.

153: Просто из за того, что другой оценщик оценивал эту стоимость, такие риски тоже надо учитывать. И если у вас какой-то объект недвижимости оценён уже достаточно дорого, то, по крайней мере, шансы на то, что он продолжит расти высокими темпами. Его оценка и, соответственно, стоимост.

154: Активов они уменьшаются. Вот, а с точки зрения

155: Там торговой недвижимости, особенно в каких-то небольших городах. Ну здесь вопрос ликвидности. Я не являюсь там супер специалистом именно в недвижке. Здесь уже нужно, наверное, как бы общаться с профессионалами рынка и обсуждать, насколько вообще.

156: Это интересный объект, там с точки зрения каких-то долгосрочных инвестиций, но не сказать, что вот сейчас какой-то супер апсайд в фондах паруса я вижу, но что здесь, да, можно отметить, что я его и в том году на самом деле не видел, а многие фонды

157: И оценились, опять же, вверх, на 20%. Вопрос, когда этот рост приостановится. Ну, наверное, когда-то он закончится. Вопрос, как бы, когда вот в прошлом году он не закончился в текущем, ну, будем смотреть, наверное, чем больше будет конкурентов, в том числе.

158: Паруса. Чем больше будет новых фондов недвижимости появляться и чем больше интерес инвесторов будет рассредоточен по рынку, тем сложнее будет парус там, то лидирующее положение, например, занимать с инвесторами, которое есть сейчас вопрос, как это

159: Влияет на оценку, он такой достаточно риторический, то есть объекты как бы интересные. Взаимодействие с инвесторами хорошее, но надо внимательно все равно ориентироваться на то, что будет в будущем. И вот

160: Определив для себя вот эти параметры, уже можно задумываться о каком-то, о каком-то инвестировании. Вот по парусу все если у вас останутся какие-то вопросы и что-то мы не раскрыли, пишите в комментариях, да, мы будем взаимодействовать

161: Че там? Потому что, ну, невозможно все охватить, да, мы и так стараемся там галопом по европам пробежать, но все вопросы мы обещаем, что будем отвечать. Вот я думаю, что можно перейти постепенно к следующим фондам у нас на

162: В плане современные фонды недвижимости, да, перед тем, как к ним перейти, несколько моментов, ещё обсудим. Сейчас как раз про парус. Давай ты говорил про то, что парус самый такой дружелюбный, к инвесторам, самый такой даю.

163: Большой массив информации. Вот на самом деле, втб сейчас не хуже, они, ну, понятно, там парус даже анализ рынка проводят, но втб даёт очень широкую картину по своим фондам, даже по закрытым фондам, они дают инфор,

164: Например, у Сбера по закрытым фондам найти что-то. Это большая сложность. И проблема у втб проблема не такая. То есть там действительно они дают такой достаточно большой массив информации, с которым инвесторы могут ознакомиться. Это выложено

165: У них на сайте управляющих компаний. И в этом плане они тоже большие молодцы. И что ещё интересно, ну, я могу уже демонстрацию включить по ходу дела. Тоже с тобой это проговорим. У паруса, как я видел, в табличке средняя

166: Стоимость квадратного метра, ну там, 50, 60000 за квадратный метр, там даже у озона была 41 42000 за квадрат. Вот если мы посмотрим на ту стоимость квадратного метра, которая указана в оценке у фонда Сбера, она

167: Абсолютно, конечно, не такая, то есть средняя стоимость там где-то в районе 78, 75000 за квадратный метр. И, в частности, мы вот с 1 фонда, с которого начнём говорить. Сейчас я вернусь к табличке современной, 9, там как раз обстоит ситуация.

168: Так что стоимость квадратного метра в складе 78000 за квадрат. Вот. Ну ладно, посмотрим теперь на табличку, на нашу итоговую. А ты можешь перейти 6 года в google? Да, я думаю, так будет удобнее, да?

169: И обратим внимание на то, как у Сбера обстоят дела. Во первых, начнём с того, что у Сбера количество фондов выросло уже до 11. Это с учётом коммерческой недвижимости, которая сейчас находится в стадии закрытия по

170: Его уже, можно сказать, уже нету без него 10 это ощутимо больше, чем было в прошлом году. И, конечно, эти фонды растут, особенно по стоимости Чистых активов какие-то растут за счёт допки, которая

171: Проводится тоже про это отдельно поговорим, какие-то растут, потому что происходит переоценка недвижимости. Но если мы посмотрим на рыночную стоимость пая, то практически везде она выросла. Вот исключение современной коммерческой

172: Недвижимость. Но это, считайте, стоит на 1 месте, можно сказать, не выросло и не упало. Все остальное, оно выросло. Значит, естественно, сейчас уже нет такой картины, как была в прошлом году, когда рыночная стоимость пала пая находилась

173: Ощутимо ниже расчётной стоимости пая. Сейчас эти значения уже, можно сказать, сопоставимы. Ну вот если мы сравним, например, ну, современный 9, с которого мы начнём говорить, у него рыночная стоимость 6 21 при

174: Там расчётная стоимость пая тоже в районе 6. Расчётная стоимость 6 38, рыночная стоимость 6 21. То есть это сопоставимые значения. И если в прошлом году можно было ориентироваться, что все равно рано или по

175: Поздно, цена рыночная должна прийти к своему справедливому значению, то сейчас уже непонятно, что на это должно повлиять действительно. То есть либо переоценка активов, но Сбер действительно наращивает объём фондов, поэтому такое возможно, они активно

176: Виват туда деньги активно увеличивают количество паёв, покупают новые объекты и в этом плане, да, но, конечно, если вы сейчас подбираете для себя фонд к покупке, вот в данный момент времени, то покупать

177: Что-то по цене вы, не дай Бог, выше, как у паруса или сопоставимый уже не так интересно. Конечно, всем хочется обратить внимание на те фонды, где рыночная стоимость ещё не успела прийти к своему расчётному значению, но к моменту

178: Окончание фонда все равно все будет стремиться к своим вот справедливым отметкам. Итак, теперь мы начнём с фонда, о котором я уже пару слов сказал современный 9 на момент, когда мы делали прошлое видео.

179: Это был февраль 25 года. У нас основное количество активов в фонде. Это были денежные средства, размещённые на депозитах. Сейчас уже, во первых, и объём фонда сильно вырос, и добавился объект.

180: Это склад. Обратите внимание, что стоимость Чистых активов год назад это было 266 000 000 ₽ с половиной. Сейчас это уже 14 и 7 миллиардов рублей. Почему так вышло? Любой фонд?

181: У которого написано в правилах доверительного управления. Это по сути, все запи, можно сказать, он имеет право выпускать дополнительные инвестиционные паи. И год назад было указано, что можно выпустить дополни.

182: Инвестиционных паёв ещё там 100 миллиардов штук сейчас. Причём с учётом того, какой объём паёв был выпущен, значение не сильно то поменялось. То есть в новой редакции мы видим, что ещё можно выпустить 97 и 7 милли.

183: Штук, поэтому, да, фонд сформирован, он уже достаточно большой, но если мы обратим внимание на топ по размеру фондов Сбера, он не входит даже в топ.

184: 5. То есть там, например, какой-то современный 7, современный 8, где объём фонда вылетает за какие-то совсем астрономические суммы. Сейчас я вам покажу, тут ещё можно расти и расти. И действительно есть вероятность, что допки будут проводиться, будут добавляться новые паи.

185: И фонд будет расти вот, вот, для сравнения, современный 7. Вот вы можете посмотреть стоимость Чистых активов. Это почти 113 миллиардов рублей. Современный 8, 2 по размеру фонд Сбера 107 и 1 миллиард рублей. То есть

186: Учитывая, что тут всего 14, конечно, да, они могут ещё наращивать, но самое главное смотреть на неё общую стоимость активов, на расчётную стоимость пая. Вот это вот для нас основной показатель, мы сравниваем расчётную стоимость пая с рыночной стоимостью этого самого пая.

187: Ну так вот, теперь посмотрим на расчётную стоимость пая на июль 25. Это там было в районе 5 ₽. Это мы видим. Ещё общая стоимость активов была 287000000. И потом, когда пошёл планомерный рост 100,

188: То есть расчётная стоимость пая даже выросла до 6,38 ₽. То есть действительно, можно сказать, что фонд рос активнее, чем инвесторы покупали эти самые паи, если мы сравниваем с рынком, потому что пока ещё

189: Расчётная стоимость пая превышает рыночную, но и вот здесь хороший показатель, что расчётная стоимость пая тоже не стоит на месте, она растёт. Это приятно. Теперь посмотрим, что же у нас входит в активы фонда. Мы видим, что основно

190: Основной актив сейчас это уже не денежные средства, а это объект, нежилое здание, расположенное в Домодедово. Вот так выглядит этот объект. Это складской складской комплекс динское. Что ещё интересно?

191: Часть площадей этого складского комплекса, он находится в фонде современной 8, то есть это тоже для фондов достаточно частая история, когда 1 объект может быть частично разбит по разным фондам 1 управляйки. Такое

192: Есть у втб с бизнес центром мы тоже про втб поговорим чуть позже. И у Сбера частая, то есть история, особенно в каких-то больших больших больших фондах. Теперь посмотрим, в каком объёме ещё сохраняются денежные средства. То есть на счетах на данный момент 2 и

193: 2 миллиарда рублей, конечно, на какой-то там объект класса, а уже на это не приобрести, но деньги находятся на депозите, тоже генерируют определённую доходность. Мы видим, что есть дебиторская задолженность, дебиторская задолженность. В чем она может быть? Либо это

194: Идёт процесс какого-то строительства, выделяется строительной компании, денежные средства в виде авансов, которые ложатся в дебиторку. Либо это может быть, например, даже дебиторка от налоговой в случае не

195: Необходимости возмещения ндса. Соответственно, здесь у нас дебиторки тоже достаточно большой объём. Это полтора миллиарда рублей. Ну и основной актив здания. Цена указана здесь без ндса 11 и 6 миллиардов рублей. Общая стоимость акти

196: Уже 15 и 3 миллиарда. Если мы посмотрим на стоимость Чистых активов, у нас обязательств не так много, это 14 и 7 миллиардов рублей. Теперь посмотрим, что же у нас с оценкой. Значит, что интересно.

197: В случае с этим фондом объект целиком оценивался по нескольким способам, то есть основной складской комплекс он оценивался на 50% в рамках сравнительного подхода и на 50%.

198: В рамках доходного подхода, в то время как, например, какие-то вспомогательные издания они оценивались в рамках затратного подхода или в рамках того же самого сравнительного подхода.

199: И мы видим, что у нас справедливая стоимость объекта, по мнению данных оценщиков, составляет без учёта ндс, 11 и 6 миллиардов рублей в пересчёте за квадратный метр это в районе 78 000 ₽ за квадратный метр, то есть стоимость выше.

200: Чем у паруса по основному количеству фондов, не учитывая только последний, который парус, золотое яблоко, где, по моему, по моему, ты говорил в районе уже 90 000 ₽ за da 95. У меня, знаешь, какая ещё интересная мысль возникла. Давай

201: Которую было бы классно реализовать. Может быть кто-то из подписчиков реализует, а может быть потом и мы из вот этих фондов крупных взять объекты нанести на карту из всех разных фондов и выписать

202: Стоимость и за квадрат, да, цену, потому что, ну вот интересно даже, да, отследить, как внутри фондов оценены те или иные объекты. Почему? Вот, например, этот фонд, ну, тоже может, да, вызвать вопросы в целом, вот, 70000.

203: Это что-то среднее между 50 90, да, которые есть в парусе, но этот фонд заметно больше. То есть те фонды, которые я рассматривал, они по 50000 квадратов недвижка, а здесь недвижка. Хотя, смотри, здесь 20

204: Тысяч вот этот, нет, если это, это вот этот складской комплекс там ещё я понял. То есть если в сумме, то там будет в районе где-то 140. Понятно. Просто смотри, по идее, для 140000, ну вообще, чем больше объём объекта недвижимости,

205: Да, чем его больше площадь, тем должен быть он дешевле за квадратный метр. То есть вот эта оценка, она, ну, такая, может быть как бы достаточно высокой. Что ещё, кстати, интересно, тоже, отмечу, обрати внимание, что у нас

206: Стоимость в рамках доходного подхода больше чем на 20% превосходит стоимость сравнительного подхода. Здесь тоже такой достаточно, скажем так, сложный момент. Я тоже его дальше коснусь в части того, как, например, взвешивать подходы.

207: Да, почему там? Ну, здесь хотя бы 50 на 50 взвесили, а дальше я приведу отчёты, где некоторые, например, взвесили, там, 20 на 80 или 10 на 90 в пользу подхода, где большая оценка. И вот это такой некий субъективный характер, который, ну,

208: Может вызывать тоже вопросы. И, наверное, если нанести действительно и сделать карту со всеми объектами, можно более наглядно посмотреть, как, как бы, что в среднем на рынке происходит, и понимать уже как, где, где объекты скорее по верхней границе стоимости приведены.

209: А где ближе все-таки к ниже? Ну и указывать ещё тоже на карте оценочные компании, которые проводят ту или иную оценку, кажется, тоже было бы полезно.

210: Вот, соответственно, чего нам ожидать сейчас от этого фонда, какой доходности вообще от него ожидать? То есть мы видим, что фонд у нас по рыночной стоимости вырос почти

211: На 17%, почти на 17%. И в дальнейшем будет ли рост сомнительно, как будут добавляться новые объекты, тоже непонятно, будут ли проводить.

212: Допки тоже неясно. Плюс, если мы посмотрим на выплаты, то можно увидеть, что у нас выплат по выплат дохода по инвестиционным паям не предусмотрено, поэтому

213: Насколько и кому будет интересен данный фонд на данный момент лично. Вот для меня он не интересен вовсе, потому что расчётная стоимость пая сопоставима с рыночной. Мы не видим никакого дисконта, что будет с переоценкой.

214: Ясно. Стоимость квадратного метра оценена недёшево. 78000 это все-таки немало. И поэтому покупать данный фонд сейчас в моём понимании, не является целесообразным. То есть есть как минимум другие варианты.

215: Которые будут ощутимо интереснее, чем чем этот. Когда будут проводить дополнительные, выпускать дополнительные паи. Тоже неясно, наверняка будут и что будут делать с ними, что будут покупать тоже до кон.

216: Непонятно. Поэтому на данный, я правильно понимаю, что этот фонд тогда нацелен на покупку объектов и дальнейшую какую-то перепродажу, то есть они уже не могут поменять декларацию по выплате по инвестиционным паям. Нет, почему это можно?

217: То есть можно вносить изменения в правила доверительного управления без проблем управляющая компания может это делать, поэтому на данный момент, на данный момент они инвестируют складскую складские комплексы и что будет дальше с этими складскими

218: Комплексами, что будет вообще с фондом, неясно в случае, даже если они собирались его продавать. Вот в данный момент времени, это было бы интересно. Особенно в том случае, когда у тебя расчётная стоимость пая.

219: Отличается от рыночной. И у тебя рыночная сильно ниже. Тогда ты мог понимать, что они продадут за дорого, и ты получишь хороший хороший доход. Но когда у тебя расчётная стоимость, пая сопоставима с рынком, ну, не совсем. Видишь, достаточно.

220: Высокая оценка объекта, как будто, то есть сказать, что здесь есть какая-то недооценка. Срок действия указан до 31 января 28 года. Я думаю, что как раз вот они к предполагают к концу срока его продавать. И, кстати, по срокам действия тоже

221: Будет очень интересная тема дальше, потому что у нас те, те фонды, которые мы обозревали, часть из них уже истекло. И вот очень интересно, что с ними происходило после истечения срока. Об этом тоже мы расскажем. Да, и есть даже фонд

222: Которого срок действия не истёк, но он уже уже все про это тоже поговорим, но это неплохо. Это, это просто такой рынок. Соответственно, данный фонд слабо интересен.

223: A2 фонд, о котором мы с вами поговорим, это современный арендный бизнес. Мы видим, что у нас расчётная стоимость инвестиционного пая тоже поменялась не сильно, и стоимость Чистых активов фонда, она, наоборот, даже упала.

224: Давайте разберёмся, почему. Для начала посмотрим, че происходило с его рыночной ценой. Так, современный арендный бизнес. Вот он у нас рыночная стоимость пая у нас составляет 530 000 ₽ на февраль 26 года.

225: Расчётная стоимость пая 534000. То есть мы видим, что рыночная стоимость находится чуть ниже, но настолько незначительно, что, можно сказать, она полностью сопоставима. При этом в прошлом году рыночная стоимость пая отличалась сильнее 520000 против 500.

226: 60, там почти 8 000 ₽ за год. Изменение рыночной стоимости 15 и 6%. Тут у нас есть выплаты ежеквартальные примерно 11, 12%. Это такой, можно сказать, позитивный прогноз при

227: Консервативном подходе я бы не ожидал выплат более чем 11%, то есть 10, 11% Годовых это то, от чего, на что можно ориентироваться от текущей цены. Теперь объясним, почему фонд доступен для неквалифицированных инвесторов. А вот поче,

228: Почему? Потому что у нас основной актив фонда, это денежные средства и дебиторская задолженность. У нас нет на данный момент в фонде никаких объектов недвижимости. Из чего зарабатывают инвесторы эти день?

229: Денежные средства размещаются на депозитах по ставкам банка. Соответственно, банки выплачивают проценты по этим депозитам. С этих процентов вычитается комиссия управляющей компании, комиссия депозитария, регистра.

230: И остальное распределяется между инвесторами. Соответственно, вычитаете из средних ставок по депозитам эти расходы. Получаете, что примерно там в районе 10% Годовых этот фонд может генерировать доходность.

231: Будет ли тут приобретаться объекты недвижимости? Конечно, конечно, да, потому что в этом и цель зпифа. Но если мы посмотрим на

232: Прошлый год, на прошлый год у нас здесь как раз были объекты недвижимости. У нас были здесь объекты недвижимости, тоже складская недвижимость, которая была просто реализована. И если мы посмотрим на

233: Выплаты. Вот как раз большая выплата на пай, которая была за 4 квартал 25 года с продажи объектов и, соответственно, в дальнейшем, если вот вы сейчас увидели эти выплаты и думаете, что в дальнейшем этот фонд будет генерировать вам нечто подобное даже

234: Не надейтесь. То есть на данный момент активов у фонда, кроме денежных средств, нет, недвижимость уже реализована, выплаты за неё уже распределены, и, соответственно, далее будем смотреть, что будет происходить с фондом, куда фонд будет инвестировать денежные средства, потому что конечн

235: Долго они на депозитах лежать не будут. По крайней мере, это убивает всю суть зпифа. Слушай, здесь, кстати, интересная тема. Получается, что несмотря на то, что стоимость пая особо не выросла за год. Да, инвестор

236: Получили, ну вот, 160 и плюс ещё выплаты, которые там осуществлялись ежеквартально. То есть там практически 30% получили за счёт, да, продажи объектов. Причём стоимость Чистых активов, она, ну, не особо изме.

237: Скажем так, относительно расчётной стоимости. То есть она просто приблизилась, приблизилась к ней и ещё. A2 интересный момент, почему они выходят из объектов. Интересно? То есть почему они решили выйти из вот этих складских объектов и что они

238: Будут дальше делать, да, почему? Вот они их решили продать? Да, это, это интересный вопрос. Что ещё? Вот ты говоришь, что не выросла стоимость за год. Не помню, просто отметил или не отметил. Это стоимость изменён.

239: За год составила менее чем 2%. То есть это действительно так.

240: Значит, вот мы видим отчётность по фонду. Видим, что у нас почти 13 миллиардов на счетах находится дебиторской задолженности на 6 миллиардов рублей и кредиторки на 4. Соответственно, стоимость Чистых активов на данный момент у нас составляет

241: Порядка 8 7 миллиардов рублей. Интересен ли фонд к покупке опять же, при таком соотношении рыночной цены к

242: Расчётный только в том случае, если у вас есть какая-то инсайдерская информация, что они собираются делать с этими деньгами, какие объекты приобретать или какие объекты строить, потому что вот в данную секунду это, конечно, не сильно интересно, потому что если

243: Помнить большие фонды Сбера, где преимущественно были деньги, там 2 года назад деньги как актив. Я имею ввиду, то у нас стоимость расчётная была очень сильно выше стоимости рыночной. То есть там разница могла в 2 раза.

244: И вы, по сути, просто на каждый вложенный в этот пай рубль приобретали, грубо говоря, 2 ₽, которые находились внутри этого зпифа на депозитах и генерировали доход. Вот тогда можно было сказать, что да, это интересно на данный момент.

245: Это уже не сильно тоже интересно, потому что рыночная цена сопоставима с расчётной, а что будет с деньгами, нам пока неясно. Это вот если говорить про современный арендный бизнес, так, теперь перейдём к следующему фонду. Это

246: Современная коммерческая недвижимость. Вот этот фонд. Мы видим, что изменения за год тоже, по сути, не было - 0 5%. Это, по сути, тоже самое. Там стоил он год назад 955 ₽ за

247: Сейчас это 950 ₽. В 24 году это было 980 ₽. При этом расчётная стоимость пая у нас выросла более чем на 7% до 1 248 ₽ за пай. Стоимость Чистых активов фонда уже приближа.

248: К 100, к 100 миллиардам рублей это 3 по размеру фонд Сбера, и фонд доступен только для квалифицированных инвесторов.

249: Теперь посмотрим, что нам по нему известно. Мы понимаем, что фонд у нас инвестирует в индустриальную коммерческую недвижимость. Фонд нам генерирует примерно где-то в районе, ну,

250: В районе 120 ₽ в год выплат на пай, что примерно и будет составлять где-то в районе там 10 11% Годовых на будущие выплаты. И сейчас у фонда 6 объектов недви.

251: Недвижимости, 2 из которых на стадии строительства год назад объекта было 4. То есть, что у нас с вами добавилось, у нас с вами добавился складской комплекс Успенская и складской комплекс Домодедово. Вот эти все объекты Домодедово в Домодедово.

252: Просто шушары центр обработки данных медведково и Домодедово озон, они были ещё год назад. То есть, поэтому мы и можем сказать, что у нас сильно, почему сильно выросла стоимость Чистых активов, потому что у нас, по сути,

253: 2 новых объекта, то есть вот ранее, год назад, это было в районе 83 миллиардов рублей. Сейчас это почти 100 миллиардов рублей. Примерно как раз на этот объём у нас и увеличился фонд по размеру, по размеру

254: Этих активов. Вот что у нас сейчас составляет активы фонда. То есть все равно это в основном денежные средства и и центр обработки данных. Это, по моему, по моему, единственный

255: Тот, который вообще есть в зпифах у Сбера. Соответственно, на что мы можем ориентироваться и интересен ли данный фонд. Данный фонд можно считать интересным, потому

256: Во первых, в составе есть соот, во вторых, в составе есть объекты, которые на данный момент находятся на стадии строительства, то есть, если выделяются деньги строительной компании в качестве авансов, то процентная ставка, по данным авансам, часто превы.

257: Вышает размер по депозитам. То есть, грубо говоря, строительная компания, если деньги выплачиваются вперёд, она платит какой-то процент за пользование этими деньгами, она может не платить. Надо смотреть, какие договоры заключены.

258: Им просто может выделяться аванс, они строят, и вот по мере строительства деньги выплачиваются, а может, может платить. Поэтому, если она выплачивает, то, конечно, это преимущество, потому что ставка там будет выше, чем по депозитам.

259: Вот, поэтому данный фонд, учитывая особенно то, что он выплачивает дивиденды, он является достаточно интересным при условии, что рыночная стоимость пая пока у нас ещё находится ниже расчётной 100.

260: Так, идём дальше и дальше. У нас фонд современный 8. Фонд современный 8 является 2 по размеру фондом Сбера. В районе, по моему, 107 миллиардов рублей у

261: Да, где-то это рыночная стоимость пая.

262: Расчётная стоимость пая, да, вот почти 113 миллиардов. Так, стоп. А у нас там сейчас какой мы смотрим? Современный? 8, а это у нас современный 7. Вот, да, как я и правильно сказал, в районе 107 миллиардов рублей составляет стоимость Чистых активов фонда.

263: Расчётная стоимость пая у нас не выросла. То есть было 105, стало там 106. И выплаты у нас где-то составляли и будут составлять в районе 10, 11% Годовых. Основные активы фонда на данный момент

264: Это складские комплексы, в частности складской комплекс, комплекс динская. Что ещё интересно, помимо, если вы зайдёте на сайт, вы увидите на главной странице только этот складской комплекс комплекс, только динскую.

265: Но по факту там ещё и складской комплекс Ростов, и Домодедово хайр, где хайр является арендатором, и Колпино в Санкт-Петербурге, и обухово парк, и Бристоль Краснодар, то есть объектов достаточно много. Почему?

266: Они вынесли именно этот комплекс на главную страницу сайта, проигнорировав другие. Не совсем понятно. Если мы говорим про стоимость метра, то тут тоже она находится в районе 78 578 700 000 ₽ за квадратный метр. То есть тоже

267: Достаточно дорого. Вот, в частности, такая оценка была у Обухова. Парк. Отчёты достаточно все свежие, поэтому можете тоже на сайте ознакомиться, как у нас росла вообще стоимость Чистых активов. Мы видим, что на февраль, когда мы дела

268: Прошлое видео, это было где-то в районе 42 миллиардов рублей. Сейчас это уже, ну, 110, там я показывал, на конец года было 117 по

269: У нас это где-то в районе 3 ₽ на пай, за каждый квартал примерно на что можно ориентироваться. Ну и дивидендная доходность, как я уже и говорил, это где-то в районе 10, 11%. Вот основные активы фонда фонд достаточно.

270: Диверсифицированные объектов много, это и денежные средства, и большое количество складов, поэтому здесь нет чего-то такого конкретного, как, например, у паруса, где вот 1 фонд, 1 объект здесь у вас большая

271: Диверсификация очень большая, здесь большое количество складов. Ну и понятно, размер фонда, который как бы мало, мало кто может с ними в этом, в этом плане. А вопрос можно задать. Олег, там в табличке в экселевской, по нему не приведены.

272: Почему-то стоимости на бирже он не торгуется или в чем особенность здесь, да, особенность здесь в том, что у нас просто на бирже его, во первых, да, не найти. То есть там не указаны котировки и даже в приложении, если вы

273: Переходите в сберовское приложение, там не указана стоимость покупки стоимости пая. То есть там указана минимальная сумма. Это, по моему, 10 000 ₽, которые вы можете на в этот пай вложить, но самой стоимости пая там нету.

274: Поэтому мы в табличке это тоже и не указывали. Я вот единственное, думал, что мы включили скриншот из приложения, но мы, они слева, вот они слева, они слева, да, вот они, а они просто включены под 25 годом, да, вот, то есть вы

275: Можете увидеть, что когда вы проваливаетесь в приложение, у вас указано, что минимальный взнос составляет 10 000 ₽, и, соответственно, стоимость пая не указана. То есть сумма покупки минимум 10000. Интересно, кстати, в этой части они про

276: Вводят процедуру продажи по расчётной стоимости пая все-таки или какая-то там есть. То есть если вдруг кто-то инвестировал в данный фонд, напишите. Интересно, то есть как они, да, в комментариях, потому что фонд огромный, да, по какой цене они

277: Не продают, в принципе, если они его продают по расчётной стоимости пая, ну, это хотя бы более менее. Хотелось бы, конечно, ниже покупать, да, но все равно вопрос просто, как они её определяют? Да, если рынка нет, ну и надо учитывать, что если

278: У вас нет рынка, то вопрос ещё, как из этого выйти? То есть как, например, продать их, если вам нужно достать денежные средства, чтобы не ждать до конца срока?

279: Да, да. Так, по отчёту мы посмотрим, что почти 41 миллиард на счетах у фонда ещё сохраняется недвижимого имущества на 62 миллиарда рублей, дебеторки на 5. То есть ещё

280: Ещё примерно примерно похожий объём недвижимости. Они, в принципе могут себе позволить фонд добавить, если захотят, стоимость Чистых активов 107 миллиардов рублей, да, поэтому

281: Сейчас мы вернёмся на табличку. При условии, если действительно они продают по расчётной стоимости пая, то считайте, что вы покупаете фонд, который вам будет просто генерировать примерно, ну там, 10, 11% Годовых, то есть

282: Значение, которое на данный момент находится ниже депозита. 40% активов фонда, это денежные средства на депозите вообще. Имеет ли резон сейчас его брать? Наверное, при сопоставимой цене с расчётной? Нет, не имеет. Проще.

283: Как бы посмотреть на какие-то другие активы. И вообще в целом покупать такие огромные фонды без дисконта тоже не совсем понятно, нужно ли, потому что как будто бы в большом таком фонде дисконт.

284: Сам по себе просится. И поэтому в данном случае не считаем его интересным к покупке. Вот прямо в данный момент времени я, кстати, немного вернусь назад, покажу по другому фонду.

285: Скриншот, но это относится ко всем остальным. Это относится, если что не конкретно к тому фонду, который я сейчас вам покажу. Поговорим про размер комиссии, который пишет у себя Сбер. Это может испугать, когда вы заходите и видите, что у вас там до 57%

286: Вознаграждение, расходы, подлежащие оплате за счёт активов паевого инвестиционного фонда. Есть фонды у Сбера, где это значение до 25%. Есть зпифы, где это значение до 60%. Но по факту бояться этого не стоит, потому что если

287: Мы посмотрим правила доверительного управления фонда. Мы увидим, что у нас, например, комиссия фонда не может составлять более 20% и не более в совокупности не более 10% от начисленного за

288: Чётный год дохода и, соответственно, 2% среднегодовой стоимости Чистых активов фонда они тоже могут себе забирать, а все остальное это расходы на депозитарий, на регистратор, в целом, на управление активов недвижимости. То есть там просто

289: Прописаны общая масса расходов, которая может быть по фонду не более 57% от от его, от его объёма, от его расчётной стоимости активов, поэтому это не то, что они там себе будут забирать 50

290: 57% и себе выводить на премии. Но все равно вопрос, зачем писать такую большую цифру? Да, можно же там написать, там, до, ну, есть, где-то указано, там, в районе 60 есть где

291: В районе 25, но на это не имеет резона ориентироваться, потому что, по крайней мере, по большим фондам это вообще в целом невозможно. То есть там по маленьким фондам, наверное, по каким-то, да, в теории это могло иметь, может иметь место быть, если у вас небольшой фонд.

292: Но большая часть расходов на его содержание там, да, в больших фондах, когда мы говорим про миллиарды, то, конечно, не будет такого значения, поэтому почему они указывают именно эту цифру, да, не совсем ясно. Её спокойно можно делать меньше. Так вот.

293: Переходим дальше. Мы с вами рассмотрели фонд современный 8, который является 2 по размеру фондом Сбера и переходим к фонду современный 7, который является самым большим фондом Сбера по размеру своему

294: Вот у нас стоимость Чистых активов сейчас почти 113 миллиардов рублей. Расчётная стоимость пая выросла на 5% до 125000. Рыночная стоимость пая при этом особо нет. Да, она изменилась, она

295: Выросла, причём на 35% до 106 107 000 ₽. Сейчас этот фонд при при условии, что рыночная стоимость пая сильно выросла, будет генерировать где-то в районе 8, может 9% Годовых доходности.

296: Что является активом данного фонда? Активом данного фонда являются складские комплексы класса а опять склады. Вот по выплатам мы можем, можете наблюдать это примерно где-то в районе

297: Не, там, ну вот последняя была более менее большая, от 4 700 ₽ за пай. Остальные выплаты, они в районе 202000, там, 800 ₽ за пай. Основные активы фонда, это я.

298: Является нежилые здания. Ну, опять же, эти самые склады, тут, возможно, фотографии были внизу приложены. Может, не прило, нет, не приложены. Ну, причём там как будто очень много объектов указано, что 367 объектов всего, да.

299: Но, но, например, каждый депозит тоже считается отдельно объектом. То есть у вас, например, там 1 000 000 ₽, размещённый в совкомбанке, и там 5 000 000 ₽, размещённые в втб на депозитах, это будут 2 разных объекта, поэтому

300: Совокупности, да, это разные, разные разные депозиты, но все равно 300 объектов это достаточно много. Да, конечно, много, но часть объектов может, которые образуют 1

301: Имущественный комплекс, они в отчётности зпифов разделены на разные. То есть, условно, у вас 1 имущественный комплекс внутри зпифа может состоять из там 20 объектов, которые в совокупности являются, можно сказать,

302: 1 там складским комплексом это разные здания, земля и прочее, прочее, прочее. Соответственно, денежные средства фонда сейчас это 4 миллиарда рублей.

303: Недвижимого имущества на 112 и 2 миллиарда рублей. Огромные цифры дебиторской задолженности ещё на 800000000. Ну и соответственно, у вас стоимость Чистых активов примерно

304: За минусом обязательств с денежными, со стоимостью самой недвижки где-то в районе 113 миллиардов рублей.

305: Сейчас тоже не считаем фонд особенно интересным на фоне того, что рыночная стоимость пая уже сильно выросла в прошлом году, мы говорили наоборот, что этот фонд интересен, когда стоимость рыночная сильно.

306: Отличалась от стоимости расчётной. Сейчас мы это тоже покажем. Вот в прошлом году это было 78 800.

307: При расчётной стоимости пая почти 120000. Ну и, конечно, со временем цена рыночная, она будет стремиться к своей справедливой, поэтому сейчас уже не так интересно, как год назад.

308: Теперь посмотрим на следующий фонд Сбера. Это современный арендный бизнес 3. У нас там есть новый объект, тоже склад. Сейчас тут уже 1, 2, 3, 6 объектов недвижимости было 5. И вот этот склад.

309: Обухово парк, он является для этого зпифа новым. При этом склад Обухова, парк уже включён в зпиф, там часть этого склада в зпиф современный 8. Поэтому этот

310: То, о чем я уже говорил ранее, разные объекты недвижимости у них распределены в тех или иных долях по разным, по разным фондам давайте теперь пройдёмся чуть по нему более подробно 6.

311: Объектов недвижимости с учётом нового. Здесь есть ещё бизнес центр, чего не было в предыдущих зпифах у Сбера, которые мы с вами сегодня рассмотрели. Выплаты это где-то в районе 30 ₽ на пай плюс минус, как я уже говорил, примерно 9% Годовых это

312: Фонд будет по выплатам приносить и

313: Бизнес центр даймонд холл. У них ещё 1 есть бизнес центр в фонде современной коллекции, о котором мы тоже поговорим. Что интересно, они оценивают метр своих бизнес центров дороже, чем это.

314: Делает втб в своих, то есть примерно стоимость метра бизнес центра в фондах Сбера, где-то в районе, там 520 000 ₽ за квадратный метр, в то время как у втб это там в районе 500 или там 400 с чем-то. Поэтому

315: Здесь недвижимость, да, действительно стоит дороже, чем у втб. По оценке к втб придём чуть позднее. Ну, поэтому бизнес центр и складские комплексы, и ещё торговый центр речной, который тоже был в прошлом году.

316: Так, перейдём к следующему фонду, потому что у нас ещё их достаточно много. Будем стараться ускоряться фонд коммерческая недвижимость. Тут очень интересно.

317: Что здесь интересного? Срок действия фонда был до 16.12.2032, но сейчас

318: В конце октября 25 управляющая компания решила, что данный зпиф нужно. Работу данного зпифа нужно прекратить досрочно, поэтому 31 дека октября они при

319: Приняли это решение, принимали требования от кредиторов до 12 января и все паи должны быть погашены до 28 февраля этого года. Поэтому из тех, из того числа зпифов, которым

320: Я говорил, в самом начале у Сбера 11 зпифов, этот можно вычёркивать, поэтому этого зпифа уже по сути, нет. Теперь они, получается, продали сразу объекты недвижимости и выплатили, да, пайщикам доход или как?

321: Сейчас открою и покажу, что было в прошлом году, в прошлом году. Вот мы увидим, что основная масса зпифа это были уже денежные средства.

322: То есть у нас вот газпромбанк, россельхозбанк, мкб, то есть в сумме, если мы даже сложим вот эти цифры, это уже такое значительное значительное число.

323: Вот на 25 год у нас недвижимого имущества было всего на 38 000 000 ₽. И это не недвижимое имущество, которым владел фонд. Это с правом аренды. Поэтому, ну, понятно, здесь вопрос, скорее в том, что они

324: И насколько они быстро выплатили после закрытия средств, выплатили ли они уже? Ну, то есть, так вот, я говорю, гасят паи, все паи погасили уже до, до 28, до конца февраля. Выплаты должны быть до конца февраля этого.

325: Года 16 января, после того, как вот они приняли все требования от кредиторов, видимо, погасили эти требования. Если они были. Это, кстати, можно посмотреть в отчётности фонда в прошлом году я это мог включать, что у нас здесь было вообще

326: С кредиторкой. Ну да, была на 141000000 кредиторская задолженность.

327: Из которых вот мы видим, что большая часть это была выплата комиссий доходов и погашение паёв, поэтому какой-то тут кредиторки особо то и не было.

328: Ну а какая она может быть, если по сути и недвижимости нет, и ей не нужно управлять. Поэтому как бы тут кредиторке неоткуда и взяться какой-то вот такой специфической. Теперь перейдём к фондам, которые

329: Относительно остальных новые. Вот мы смотрим на фонд скн 3, он у нас был запущен в марте 25 года до 40 года. Значит этот фонд, он только для квалифицированных

330: Инвесторов по нему очень мало информации. Известно, что здесь у нас будут. Вот это важно.

331: Soda и склады класса, а складов уже и так очень много не просто так. Мне кажется Сбер закрывал и коммерческую недвижимость потому что уже непонятно в какие объекты инвестировать а цоды это это тренд это интересно, поэтому

332: Не удивлюсь, если здесь как бы 1 объект, который они сюда добавят, будет не не какой-то там склад, а пойдут в сторону Цодов смотреть.

333: Но у нас стоимость Чистых активов, как мы видим, растёт ощутимыми темпами. То есть здесь у нас что-то по любому будет готовиться, если на 29 августа это было там в районе 4 миллиардов.

334: Рублей, то сейчас это уже в районе 11 миллиардов рублей.

335: Ну и у нас происходит, мы видим выплаты в районе, там, 20, 30 ₽ на пай, но инфы катастрофически мало. Понятно. Это фонд для квалифицированных инвесторов. Сейчас она как бы не раскрывается, но почему не пойти по примеру втб втб?

336: Тоже есть фонды для квалифицированных инвесторов, но они дают эту информацию. Они показывают активы, которые в эти фонды входят. Это, конечно,

337: Было бы было бы интересно, если бы они тоже пошли бы вот этим путём. А купить на бирже можно эти фонды или нет? Скн 3 сейчас, ну вот скн 3 и вот эти приложение Сбера, да?

338: На мосбирже я их не нашёл. То есть, если мы даже ищем вот скн 3 на самой мосбирже, там, то есть это только получается в приложении Сбера также. Да, да, да. И следующие 2 фонда, которые ситуация как с фондом современный, 8 теперь

339: Современное поколение. Следующий, который мы рассмотрим, у него ситуация следующая. Этот фонд только только формируется. Мы вообще по нему ещё ничего сказать не можем. Что здесь будут за активы, пока неясно. Вот у втб тоже фонд, который формиру

340: Они сразу указывают потенциальные объекты, которые они рассматривают к покупке Сбер в этом плане более закрытый, поэтому, по, по современному поколению тут не будем на нём останавливаться. Посмотрим, что будет дальше. Это, наверное, мы уже рассмотрим на

341: В следующем видео, когда будем анализировать зпифы, тут пока по нему сказать просто нечего. И последний предпоследний зпиф Сбера это современная коллекция, значит, в зпифе.

342: У нас состоит 1 объект это бизнес центр, бизнес центр белая белая площадь в Москве значит, стоимость квадратного метра 520 000 ₽ у бизнес центра и стоим.

343: Чистых активов почти 51 миллиард, расчётная стоимость пая 100000 за pie значит примерно 11% Годовых будет приносить этот фонд, важно, что выплаты будут ежемесячные.

344: Начиная с 31 октября 26 года, если мы посмотрим правила доверительного управления, это у нас где-то будет указано. Вот. А до этого, получается вообще выплат нет. Вот, вот я сейчас прочитаю доход по

345: 1 инвестиционному Паю определяется путём деления, понятно, дохода на количество паёв в целях выплаты дохода. 1 отчётным периодом признается период с даты завершения окончания формирования фонда до 31.12.2026 включительно в дальней

346: Начиная с 1 ноября 26 года, под отчётным периодом, за исключением последнего, понимается каждый календарный месяц. То есть у нас 1 выплата должна быть 31 октября 26 года условно после формирования фонда. Ну, посмотрим, как

347: Как это будет произведено? Денежные средства это полтора миллиарда рублей на счетах. Стоимость объекта это 50 миллиардов рублей.

348: Аренда на землю тоже оценивается в 1 миллиард, земля в аренде у фонда и дебеторки 271000000. То есть тут мы видим, что стоимость Чистых активов это 51 миллиард и последний фонд.

349: Сбера, это современный 10. Мы подходим, наконец, к концу. Значит, современный 10. Тут тоже особо нечего про него сказать, потому что единственный актив фонда это денежные средства, куда они будут инвестированы, пока непонятно. То есть мы видим, что вот у нас основная

350: Масса эта поделена на дом рф, втб, газпромбанк, зенит. Ну, примерно в равных долях они распределили это по депозитам. Всего у нас денежных средств всего лишь на 258000000. О чем это нам говорит? Это нам говорит, что абсолютно точно

351: Фонд этот будет докапитализироваться, у нас будут выпускаться дополнительные паи, потому что мы это видим даже на примере, на примере прошлого года, когда у нас фонд. Сейчас покажу какой сильно

352: Очень вырос. Ну вот, например, современный 8 с 7 миллиардов в 24 до 42, в 25 до 107, в 26 или современный 9 с 266000000 до 14 и 7 миллиардов в 26 году. Поэтому здесь абсолютно точно

353: Примерно будет аналогичная ситуация. Мы, в принципе, прошлись по всем зпифам, которые находятся под управлением Сбера. Я высказал своё мнение относительно самых интересных из них, на которые стоит обратить

354: Внимание, но опять же, сейчас, наверное, возникает вопрос только 1. Когда расчётная стоимость пая приблизилась уже к точнее, рыночная стоимость пая приблизилась уже к расчётной. Что будет дальше пойдёт?

355: Ли это дальше в рост, как это было у паруса. Скорее всего, в ситуации со Сбером. Вряд ли, потому что парус все-таки очень распиаренная распиаренная компания, которая, в которую действительно инвестируют инвесторы и

356: Она у всех на слуху в зпифах Сбера. Ситуация не так обстоит. И маловероятно, что рыночная стоимость пая будет когда-то сильно превышать расчётную. Поэтому по тем, по которым я озвучил, где рыночная стоимость пая

357: Не достаёт ещё до её расчётной цены там, да, это можно рассматривать к покупке, по остальным непонятно на целесообразно ли это, учитывая, что неясно, как быстро будут объекты недвижимости переоцениваться и

358: Учитывая, что доходность, которую генерируют данные зпифы, она уже не сильно высокая. 10, 11% Годовых по выплатам. Поэтому по зпифам Сбера у нас все, можем идти дальше. Дальше у нас что на очереди? Да, спасибо.

359: Олег, достаточно подробно я думаю, что теперь о фондах Сбера точно все, все знают. Вот мы посмотрим теперь на фонды альфы, следующие здесь сразу несколько интерес.

360: Интересных вещей я не сказал бы, ну, как бы сразу к концу, да, не сказал бы, что фонды сами могут быть интересны, но вот то, что там происходит внутри, и то, что происходит в управляющей компании альфа и в раскрытии информации альфой, вот

361: Это меня, скажем так, заинтересовало. Начнём с того, что в прошлом году 1 из фондов, о котором мы рассказывали, он как раз спустя небольшое время после записи видео истекал, и мы соответствен.

362: Говорили, что потенциально в таком фонде, там, да, интересно, например, если бы оценка его была сильно ниже стоимости Чистых активов, интересно было бы потенциально там последить, как он будет погашаться и что произойдёт с ним, потому что, например, рыноч,

363: Стоимость в тот момент была 280 000 ₽, а расчётная стоимость пая в том же году, да, была 315. То есть был некий бонус относительно рыночной стоимости. Было интересно, смогут ли продать объекты, например,

364: За ту цену, которую, по которой эти фонды были отражены в составе Чистых активов, да, то есть насколько оценщик корректно оценил их, продадут ли их в итоге и так далее. Вот. И что мы в итоге получили? Ну, во первых,

365: Как бы начну с того, что этот фонд, несмотря на то, что он, по сути, истёк в в марте прошлого года, он продолжает существовать, да?

366: То есть по этому фонду точно также отслеживается динамика стоимости пая, динамика стоимости Чистых активов, при этом по этому фонду перестали платиться выплаты, да, то есть когда фонд прекратился, вы

367: Выплаты, связанные с периодическими ежемесячными платежами, они ушли. То есть теперь инвесторы вынуждены ждать выплаты финальной, когда все объекты в фонде будут проданы и за

368: Йены денежными средствами, но встаёт как бы вопрос, а произойдёт ли вообще такое? Почему? Объясню. Да, то есть у нас как бы, вроде бы фонд закончился в 20 пя,

369: В этом году, но он продолжает существовать. И, что самое удивительное, на балансе фонда числится 80 объектов. То есть вот здесь у нас точно также публикуется ключевой информационный документ по фонду да, это могут быть какие-то маленькие

370: Депозиты, но весь перечень объектов недвижимости не раскрывается. То есть потенциально здесь, может быть, я не знаю, там 30 объектов недвижимости. И вопрос, как бы, сколько их будут времени продавать, он остаётся открытым, потому что

371: Например, после завершения фонда в нём было примерно 50000000 денежных средств и 1 и 3 миллиарда недвижимости. Сейчас на текущую дату это 300000000 и миллиард недвижимости, то есть за период.

372: Почти год компания продала недвижимости примерно на 300 миллиардов, а у неё ещё осталось недвижимости на миллиард. И вот вопрос, в течение какого срока будут они эту недвижку продавать? То есть получается,

373: Такая ситуация. У нас вроде бы фонд завершился, выплат никаких как бы вы не получаете. И теперь вы ждёте просто реализации объектов недвижимости, у вас деньги там, по сути, заморожены и встаёт вопрос, а во первых, за какой период это про

374: Дадут б за какую стоимость их продадут. То есть будет интересно по этому объекту посмотреть в итоге сколько будет финальная выплата и когда она вообще будет. То есть, например, может случиться так, что просто через 2 года, наконец, когда-то распрода,

375: Все объекты выплатят ту же самую стоимость, которая была, например, на там дату окончания торгов этими паями. И вы заработаете за 3 года 0 ₽. То есть вот такой неочевидный риск по окончанию де.

376: Действия зпифа, он, ну вот для нас он был, скажем так, ну не особо прозрачен, да, то есть мы не видели таких историй ещё на рынке. И вот теперь мы понимаем, как это может происходить. То есть у вас закончился срок действия и

377: У вас не так, как, например, в Сбере они приняли решение закрыть запиф, продали эти объекты и распределили паи нет, здесь как бы какого-то покупателя конкретного под них не было под эти объекты недвижки их вот теперь на рынке просто в течение срока, как

378: Вот экспозиции пытаются продавать, а инвесторы в эти зпифы просто сидят и ждут. Ну, скажем так, с моря погоды, да, не понимая, когда это продастся. То есть нигде не раскрывается план по продаже, сколько осталось объектов.

379: Когда эта продажа вообще будет осуществляться, то есть ничего об этом не узнать. Ну и в целом, вот с точки зрения альфа капитала у меня возникают большие вопросы к тому, как преподносится информация на их сайте раскрывается поза.

380: Объясню, почему. Вот у нас с вами был, да, 23, 24 год. У нас базово было 3 зпифа, которые мы рассматривали. Это арендный поток, арендный поток 2 и фастфуд. Что произошло через год, да.

381: А через год у нас фастфуд просто пропал с сайта, он ушёл с торгов, то есть он перестал торговаться, и информация как бы нигде больше на сайте альфа капитала не отражалась. То есть только в раскрытии информации по конкретным фондам можно

382: Было какие-то документы по ней, по ним найти, что произошло через год, в феврале 25 у нас просто пропали те фонды, которые арендный поток, арендный поток, 2 с сайта. И у нас уже предлагались другие, да, туризм про

383: Промышленные парки, складская недвижимость, 3 фонда это было в феврале 25, проходит ещё год, и у нас снова ни 1 из этих фондов нет на сайте. То есть мы не видим ни туризм 2, ни промышленные парки.

384: И складская недвижимость 2. Теперь у нас есть складская недвижимость. 3 велнес, коллекция и промышленные парки 3. То есть с точки зрения преподнесения информации. Вот, например, для инвестора, который инвестировал в эти объекты, не совсем понятно, как вообще. Вот я инвестировал, например, в промыш

385: Парк, где мне вообще информацию искать, где презентации по этой, по этому зпифу, какие ждут доходности и так далее. То есть выглядит это так, как будто вот мы вам, ребят, продаём вот эти 3 объекта, мы их распродали теперь как бы, что там происходит, нам особо не

386: Важно, мы продаём вот эти 3 объекта, вот примерно так это и выглядит, и так это и происходит. То есть мы не видим, как бы ни выплаты, ничего, нам надо самостоятельно каким-то образом все это пытаться на сайте искать. Ну, например, вот, да.

387: Там арендный поток 2. То есть вы, вы можете заходить на сайты, на сайт, например, инвестаналитик платы, да, вы можете отслеживать стоимость стои.

388: Пая на бирже где-то, по, в каком-то, ну не знаю, в терминале, да, или в брокере своём, но нигде информации об этом прямой на сайте её не будет. То есть только документы какие-то по раскрытию, если мы посмотрим с вами на

389: Стоимость этих паёв, то здесь как не изменилась практически их расчётная стоимость пая, так и не изменилась стоимость их на бирже, точнее даже сначала.

390: Арендный поток 2 немного упал в том году, и сейчас он немножко вырос на 10%, но глобально у них и доходность небольшая. То есть 8, 9% была, и раскрытие не слишком хорошее. И мало того, ещё и 2 фонд у нас тоже.

391: Заканчивается вот в ближайшее время и по нему может быть Ровно такая же ситуация, как и в по фонду 1. То есть вы получите заморозку средств с непонятной историей по выплате

392: Награждение, когда это что продастся, в какие сроки? То есть ничего из этого, как бы, ну, нам понять не представляется возможным, да, вот, например, фастфуд, выплаты в там.

393: Примерно сопоставимы тем, которые были, идут раз в квартал. Ну, как бы, что ещё об этом объекте узнать. Ну, здесь те же самые как бы проинвестированы в те же самые рестораны. Но какая стратегия работы, что будет?

394: С этими объектами, что будут с ними делать? Ничего об этом на сайте не приводится. Мне после этого стало интересно, а что происходит с новыми фондами, да, то есть вот

395: Этими, которые появились в 25 году, да, которые мы увидели на сайте. И сейчас о них информация пропала, как бы, что у них происходит вообще что-то там поменялось или нет? Ну, например, да, стратегия.

396: Была туризм 2 для квал инвесторов. Предполагалось, что в рамках этой стратегии могут быть приобретены активы в отрасли гостеприимства. Вот, к примеру, вы закинули год назад средства в эту стратегию, что мы имеем с раскрытием?

397: На текущий момент ничего. То есть, видимо, объект не зпиф ни в какой объект не инвестировал, он не считается собранным до конца и никакого раскрытия, кроме правил определения стоимости Чистых активов.

398: То есть ни сумм, которые проинвестированы, ни Чистых активов, ничего мы по этому фонду не видим. К сожалению, в активе промышленные парки в зпифе 2. Ситуация немножко получше, но здесь то

399: Тоже вызывает вопрос, например, как минимум то, что до этого у нас этот объект, ну вот я вот просто не знаю, как я скажем так, как как обычный инвестор я должен определять

400: Что происходит в объекте, когда он назывался промышленные парки 2, да и впоследствии он стал сейчас я скажу вам, где это было.

401: По моему, не по промышленным паркам, даже по промышленным паркам. 2. Никакой информации, по моему, тоже не нашёл. Раскрытие есть только по промышленные парки 1. То есть здесь нет цифры 2, и я вообще до конца не понимаю, относится ли это раскрытие к этому фонду.

402: Но по другому ещё фонду, что тоже стало интересно. Я в том году тоже это писал, возможно, это этот фонд, но это не точно, потому что был складская недвижимость 2, а раскрытие было только по складской коллекции, а?

403: Оказалось же, что этот фонд вот только в этом году я выяснил складская недвижимость 2 был переименован в альфа коллекцию, вот как, как, я не знаю, обычному инвестору, рядовому во всей этой движухе альфа капитала.

404: Разобраться я, честно говоря, ну вот не представляю, и, главное, нигде нет, нигде нет как бы подробной информации об этом. То есть ты можешь только сам, не презентаций каких-то не очевидных. Вот.

405: Ты зашёл на сайт там, да, у нас вот в том году запускались такие фонды, вот там этот из них переименовался, этот купил такие-то объекты, никакой информации об этом нет. И вот это прям, ну, меня очень расстроило, то есть, честно, желание там даже

406: Разбираться с новыми объектами в альфа капитале у меня никакого не возникло, я просто их единственное, что вынес на слайд, чтоб мы в следующем году могли хотя бы вспомнить, да, что они существовали, потому что мы вряд ли их увидим на сайте альфа капитала.

407: В следующем году увидите, что их нет, да, сразу вас предупреждаю. Здесь по этим фондам есть презентации, то есть эти фонды написано хотя бы во что они предполагают инвестировать, да, то есть

408: Предполагается приобретение каких-то складских комплексов, то есть они ещё не приобретены, да, это как бы только сейчас условно стратегия работает. Так собрали деньги, рассматривают какие-то объекты, приобрели их и, видимо, если приобрели, то

409: Начинают раскрывать какую-то информацию. Если не приобрели, то никакой информации не раскрывают. Меня заинтересовал фонд велнес. Коллекция просто с точки зрения того, во что они собираются инвестировать, потому что было так интересно написано инвестиции.

410: В отрасль превентивной медицины. Вот. И, соответственно, у них была финансовая модель фонда для того, что и в этой как бы финансовой модели, наверное, ещё можно сразу понять, насколько эти объекты могут быть интересны или нет, что мы

411: Видим, значит, мы видим, что 1, 2 год у нас происходят только оттоки на затраты на строительство. То есть они предполагают строить объект, да, в 3, 4 год начинается какая-то несущественная эксплуата.

412: И объект эксплуатируется внутри фонда, и на 5 год предполагается его продажа, то есть вам условно предполагают вложить деньги в какую-то стройку некого пока неизвестного объекта превентивной.

413: Медицины, в которой на 3 год вы можете потенциально получить хоть какой-то денежный поток, да, и на 5 год его предполагают продать. Вот, ну то есть выглядит как некая такая, не знаю, заморозка средств. Может быть это для крупных клиентов.

414: Альфа, да, для своих предлагает, и они им более подробно рассказывают. То есть, может быть, это просто идёт расчет не на частных инвесторов, поэтому здесь этой информации нет, но вот с точки зрения там реально для розничного потребителя, мне кажется,

415: Фонды эти мало интереса представляют. Если мы вернёмся, да, к статистике, которая у нас есть по существующим фондам, это и низкая доходность, и как бы отсутствие торгов по части фондов, и риски, которые мы увидели в

416: Завершения работы фонда и длительной продажи объектов недвижимости. Вот, то есть, по моему мнению, наверное, из альфа капитала нам вообще мало что интересно. Единственное, чем нам это может, как

417: В будущем пригодится. Это просто следить за тем, что вообще в этой, в этой части у альфа капитала происходит. Наверное, это вот единственное.

418: Единственное, да, чем нам это может быть, чем нам это может быть полезно? Вот, поэтому можно, да, давай дополни, если что-то я хотел, я думал, ты просто закончил, я хотел спросить, а знаешь, че интересно, что?

419: Было с рыночной ценой пая. Перед тем, как этот, запив, подходил к своему логическому окончанию, она получается, я, я добавлял как раз графики торгов. Сейчас я

420: Его, я его открою, арендный поток. И вот почему, если он не падал, если рыночная цена не падала, то как такое возможно? Почему? То есть народ не выходил, значит они ждут распределения недвижимости.

421: Почему? Может быть, может быть, там расчётная стоимость пая была сильно высокая, относительно рыночной рыночная, да, то есть там я это показывал, да, как раз, что у нас, у нас получается, расчётная стоимость пая была в

422: В 25 году 315 000 ₽ за пай, да, а торговался он за 280. То есть, если бы эти объекты быстро купили, да, то, по идее, ты мог получить какой-то опса, был бы хороший доход, да?

423: А в итоге, как, ну, тут завершились, разница не такая великая. Да, да, у нас завершились торги, его, даже если посмотреть, его подкупили к концу срока. То есть, смотри, он, видишь, то, может быть, кто-то думал, что быстро будут реализованы объекты недвижимости, он практически весь 25 год торговал.

424: В диапазоне примерно 250, 260 000 ₽. А в итоге его, видишь, к февралю даже немножко под подтаило, скажем так, чтобы и цена выросла до 280000. То есть действительно мог кто-то

425: Рассчитывать на на то, что распределят, на то, что распределят, да, более, более большую маржу. Я вот хотел ещё посмотреть в так я хотел рассказать про оценку объе

426: Но, по моему, это было в другим фондом. В общем, я думаю, что можно переходить пока к следующим фондам. Это у нас будут фонды втб. Да, я правильно понимаю, Олег? Угу. Да, и мы их более подробно теперь рассмотрим.

427: Друзья, пришло время рассмотреть фонды втб, тем более там есть о чем поговорить 1 из фондов, он практически Иксану фактически Иксану за этот год. Но начнём мы с другого фонда, с фонда рдд находится под управлением.

428: Вим сбережения это втб, срок действия управления фондом до конца 27 года. И что мы с вами видим, что расчётная стоимость пая увеличилась на, ну, где-то там на 2 с небольшим процента.

429: За год, что интересно, расчётная стоимость пая сейчас растёт чисто за счёт переоценки имеющихся активов имеющихся объектов недвижимости, то есть выпуска каких-то новых доп. Паёв, покупка новых объектов недвижимости. В этом

430: Фонде этого нет. Это мы сейчас с вами ещё увидим. У нас ежеквартальные выплаты и рыночная стоимость пая на данный момент составляет 132 000 ₽. Она находится ниже расчётной стоимости пая, которая на данный момент 143.

431: 1 500 ₽. На это обратите внимание, это интересно. И, но рыночная стоимость за год выросла очень так существенно почти на 30%. Теперь посмотрим на сам фонд. И что же с ним у нас случилось, как я сказал, объекты у нас

432: Те же самые стоимость пая выросла расчётная стоимость пая не сильно значит, что же у нас тут увеличилось, что же у нас тут произошло у нас в активами фонда является бизнес центр skylight соответственно.

433: Оценочная компания, когда проводила новую оценку, она подошла также 50 на 50 между сравнительным подходом и доходным подходом, но потом в обосновании указала, что

434: Надо рассматривать там другой ориентир и сделала 55% веса для сравнительного подхода. Ну, по сути, разница невеликая. Это те же самые 50 на 50, значит, отчётность, по оценка, по бизнес.

435: Центру, она свежая, она у нас концом января этого года. И в результате этой оценки они определили, что справедливая стоимость оценки данного бизнес центра составляет, если округлить там, 5 и 6

436: 5 и 7 миллиарда рублей у остальных объектов недвижимости. А это у нас парк Толмачёва и парк валищево, она была проведена, которая, по крайней мере, выложена в 3 квартале.

437: 25 года более свежей на сайте нет. Ну, я думаю, что она будет вот, вот, вот, в самое ближайшее время, потому что в прошлом году мы записывали примерно в те же самые даты видео, и на тот момент оценка была уже по всем объектам.

438: За полный 2025 год тут пока свежее не произведено, но по факту вряд ли там что-то сильно поменяется. Мы видим, что Толмачёва у нас оценили 825 000 000 ₽ и валищево.

439: У нас оценили в суммарно суммарно в 2 и почти в 2 и 9 миллиарда рублей, теперь посмотрим что у нас было год назад бизнес центр skylight он был не доходил даже до 5 миллиардов сейчас я напомню это.

440: 5. Сколько я говорил? 5 и 5 год назад это было там 4 и 9 валищево, 2 и 4. Сейчас это 2 и 9, и парк Толмачёва 741000000. Сейчас это там 800 с чем-то миллионов, то есть сильнее.

441: Всего точнее, у нас вырос как раз вот бизнес центр. Значит, что у нас по прогнозу выплат, тут вы можете видеть распределение активов по прогнозу выплат на pain до 2027 года. То есть суммарно мы видим, что у нас выплаты будут расти.

442: Каждый год, когда это происходит, это происходит, когда прописано в договорах аренды индексация. И у втб втб часто указывает, что действительно это почти на всех его объектах присутствует и

443: Поэтому, да, в этом случае у нас действительно стоимость пая, доходность пая может увеличиваться, но что интересно, вот тут, вы видите, стоит 2 галочки у 2027 года, если вы зайдёте на сайт,

444: Вим сбережений и откроете этот зпиф. Там будет указано, что на момент прекращения фонда у вас доход для пайщиков не распределяется в последний год фонда. Вот я не совсем этого понял. Это вот можно с тобой сейчас, саш, тоже обсудить, что они

445: Имеет ввиду. То есть, либо они за 27 год вообще не выплатят доходность по, по аренде, потому что в 27 году, в декабре, этот пай прекращает своё существование, либо

446: Либо они не выплатят доходность, они имеют ввиду при при продаже объектов недвижимости, но тоже непонятно. Нет. Предполагается, видимо, что не будет выплат ежемесячных или там ежеквартальных, которые у них есть, а эти деньги уже

447: Пойдут в итоговое распределение стоимости. Ну, если это так, то в 27. Здесь, здесь тоже, в принципе, как в фонде альфа, да, история. Надо следить, по идее, за стоимостью к концу срока и тем,

448: Что управляющая компания говорит про продажу объектов. То есть здесь, например, в 27 году этот объект может быть интересен для покупки в той ситуации. По сути, представь, у тебя, например, год не выплачивается по нему доход. Угу. И в конце срока зпифа ещё

449: Управляющая компания говорит, что, например, уже покупатель найден, или мы там его переведём в другой запиф и деньги распределим в течение нескольких месяцев. Тогда потенциально, например, это может быть интересно там купить на биржевых торгах, пока он ещё будет с целью получения вот этой выплаты, но

450: Есть риск зависнуть, как в альфа капитале, но, с другой стороны, видишь, здесь достаточно подробно все они раскрывают и делают прогноз выплат, как это делает парус, что даёт им как бы какое-то преимущество. Например, Сбер не делает, да, таких, видишь, да? Ну, мы это проговаривал.

451: Да, такого нет, но тут что ещё интересно, что на данный момент рыночная стоимость пая так, ну, заметно ниже, чем расчётная. Несмотря на свой такой стремительный рост, который она показала, денежных средств. Объём, он остался тот же самый, что и год назад, это 2

452: 247 000 000 ₽. Тоже самое, что и было, тоже самое и осталось. Поэтому тут у нас никаких изменений нету. Весь доход, что у них есть, они распределяют на инвесторов. Значит, теперь мы посмотрим 2 фонд рд.

453: Что у нас касается d2, во первых, у нас появились новые объекты. Это вот самое такое основное в прошлом году мы указывали. Вот тут у нас есть, что управляющая компания сбережения плюс приобрела в Санкт-Петербурге крупный складской комплекс озор озон волхонка.

454: Примерно там за 7 с половиной миллиардов рублей, хотя там каких-то конкретики по сделке на тот момент не раскрывалось и на сайте у них информации по этому по этому объекту не было, то есть у них был бизнес центр skylight и бизнес центр премиум, кстати.

455: Что интересно, это тот же самый бизнес центр, который у нас в зпифе рд. Это как раз вот то, что мы видим и в Сбере, когда у вас 1 объект может быть в разных зпифах, но что интересно, по вот

456: Этому моменту конкретно.

457: Конкретно здесь вот, вот этот объект бизнес центра скайлайт у меня это где-то здесь было указано. Вот он у нас указано 501 000 ₽ за квадратный метр 501000 при

458: При этом в у этого объекта она оценивается в 454 000 ₽ за квадратный метр. То есть оценка свежая и там, и там бизнес центр один и тот же, но разница. Ладно, можно было

459: Предположить, что если б там разница была, там 10, там 15 000 ₽, что там, не знаю, какой-нибудь более верхний этаж, там красивый вид, что-то ещё. И поэтому за счёт сравнительного подхода или за счёт там доходного, потому что аренда выше у этих площадей.

460: Стоимость, поэтому здесь, там на какие, а ты не смотрел, 1 ли и тот же оценщик это или разные оценщики не смотрел. Так, раз сейчас я скажу. Это, скорее всего, один и тот же оценщик, да, это

461: Одни и те же оценщики. Ну, слушай, скорее всего, там все-таки есть какие-то различия. Возможно, там год. Вот я и говорю, возможно, это 1 момент, a2 дороже сдаются. A2 у тебя здесь доходный подход вот в этом объекте, насколько я вижу, он близок к сравнительному

462: Хотя, наоборот, должно было быть. То есть я, да, ещё допускаю, это мы проговорим, мы проговорим об этом позже. Я допускал ситуацию, что может быть, например, у 1 из объектов из этих, да, у него там более, более

463: Доходные договоры заключены. Ну, потому что договоры же в разное время могут заключаться, но здесь сравнительный, здесь выше доход, тут сравнительный, наоборот, выше. Здесь интересно, кстати, я посмотрю отчёты посмотреть, в чем разница заключается, то, что там.

464: Там наоборот, выше доходный, здесь наоборот, выше сравнительный. Ну и как бы они тут все равно сопоставимы. Ну ладно, про этот бизнес центр поговорим позже. У нас есть новый объект, это более интересно. У нас появился деловой квартал, серебряный фонтан и

465: У нас появился озон волконка, теперь перейдём к их оценке. Этот у нас объект оценивается.

466: Вот мы тоже, кстати, тут видим, что сравнительным подходом 6 и 1 миллиард в доходном 6 и 3 миллиарда рублей, и распределяют они их 50 на 50, то есть 6 и 2 миллиарда у нас оценивается новый объект.

467: Серебряный фонтан, который в прошлом году, а, нет, стоп, там у нас в прошлом году писали, это про волхонку, да, про волхонку. Значит, про волхонку поговорим ниже волхонка у нас одинаковая цена. 8 миллиардов 180000000 получилось у них и сравнительным подходом, и до

468: Совпадение?

469: Непонятно. 50 на 50 они тоже оценивают, поэтому цена не поменялась. 8 миллиардов 180000000. Соответственно, цена объекта, там 75 000 ₽ за квадратный метр у

470: Этого склада, то есть чуть ниже, чем у Сбера, но побольше, чем у большинства фондов паруса. Но так как у нас цена 8 миллиардов, мы видим, что в прошлом году по новостям этот объект оценивали.

471: 7 с половиной миллиарда рублей. То есть действительно за год выросла ли так цена? Или он на тот момент был немного недооценён, не совсем ясно. Ну это ладно, там разница не сильно большая. По вот этому объекту мы уже проговорили.

472: У нас здесь сравнительный подход даёт оценку выше, чем доходный при этом у того же самого бизнес центра.

473: В другом зпифе. Наоборот, у нас доходный подход даёт ощутимо большую оценку, чем сравнительную, чем сравнительный подход. То есть примерно там на почти на полмиллиарда рублей практически или не практически, а так оно и

474: Получается, да.

475: Вот, значит, по выплатам примерно они прогнозируют 10% Годовых за 2026 год приблизительно

476: По отчётности мы видим, что денежных средств у фонда примерно на 5 и 3 миллиарда рублей и недвижимого имущества почти на 16 миллиардов рублей, дебиторка тоже на 5 миллиардов рублей и, соответственно, за вычетом обязательств.

477: Активы фонда составляют 24 с половиной миллиарда рублей, 24 с половиной миллиарда рублей на февраль этого года. И в 25 году это 11 и 6 миллиардов рублей. И у них добавилось по факту 2 новых объекта. Это

478: Этот северный фонтан, в какой он там, фонтан, какой-то фонтан и озон волхон. По поводу рыночной стоимости ты ничего не говорил? Ну и динамики. Да, значит, здесь у нас расчётная 100.

479: Пая составляет 124 000 ₽.

480: Но по рынку у нас отсутствует информация, в отличие от фонда рд, то есть на мосбирже этот фонд не найти. Я так понимаю, что купить его тоже можно только через втб на данный момент, но у них есть новый фонд рд 3 и

481: Продажи паёв рд 3 стартуют только после того, как управляющая компания распродаст все паи рд 2. Вот это тоже как бы интересно получается. Ещё можно взять паи от самой

482: Управляющей компании, а не только там, на вторичном рынке, ну, примерно минус в ликвидности, да, то есть ты не можешь, получается, как бы, выйти быстро. И плюс ты не понимаешь, по какой ты цене их покупаешь, как в Сбере, да, да, то есть по расчётной

483: Стоимости пая или какую-то другую они предлагают. Тут тоже вопрос есть в этом, да, значит, по раз мы заговорили про рд 3, можем сразу перейти к нему и потом рассмотрим другие паи рд 3. Это новый фонд, новый.

484: Фонд, значит, сценарный прогноз у них, что они дадут аж 21% доходности в среднем за год, за 5 лет, но сюда включается и стоимость пая и выплаты, и это средневзвешенная.

485: Доходность за 5 лет ещё раз, но что делают они? Чего не делает Сбер? Они показывают потенциальные объекты, которые могут быть включены в фонд и уже дают по нему информацию. То есть вот потенциальный объект бизнес.

486: Центр обсидиан. Тут даже ключевой арендатор указан. Площади указаны машиноместа. В паркинге подземном указаны адреса, фотографии, складской комплекс к 22. Ещё 1 потенциальный объект, бизнес центр лотта. Ещё 1 потенциальный объект. Это

487: Конечно, ну прям достойно уважения слушай, альфа капитал тоже потенциальные объекты указывали, но это им не помогло потом свои phone 200 и подробно рассказывать в будущем, хотя они не так подробно писали, они просто

488: Писали там условно наименование и какие-то площади втб в этом плане дружественен к инвесторам и даже по

489: Фондам, которые доступны только для Квалов, они тоже по ним дают информацию, но как будто в прошлых годах было похуже, да, то есть как будто это сейчас стало побольше раскрытии, да, я бы не сказал, они, нет, они давали в прошлом году хорошую информацию. Вот смотри, какие у них презентации были, тот же, например, взять.

490: Ну вот, доход, про он для Квалов, по нему попозже поговорим взять, например, там рд 2, а был там тоже прогноз, тут даже структура. Я вот прогнозы выплате помню, по прогнозу выплат у них, по моему, не было.

491: Как будто бы не было, но смотреть старые презентации у них на сайте, они доступны, понятно, поэтому можно посмотреть на сайте управляющей компании. Они есть. Но вот, кстати, по порд, как будто бы они были вот это 20.

492: 5 год составили составил доход.

493: Составил доход Годовых, да, ниже. Угу. Прогноз, да, выплат дохода на пай до 2027 года, да, вот они в 25 тоже давали. Да, это мы с вами рассмотрели сейчас.

494: Рд 3. Правильно? Да. Теперь давайте рассмотрим с вами рентный доход про, значит, рентный доход, про, он, как и им недвижимость, доступен только для Квалов, но, что самое интересное, фонд практически удвоил свою рыночную

495: Стоимость за год мы покажем, у нас есть скриншот с котировками, и это при условии, что это не общая доходность, это только рост рыночной стоимости пая плюс у вас ещё есть дивидендная доходность по фонду это прям

496: Вообще, вот для сравнения, в феврале 25 года он стоил 920 ₽, сейчас это 1768. И в нашем предыдущем видео мы говорили про это, потому что даже 920 ₽ в прошлом году смотрите,

497: Какой дисконт был относительно расчётной стоимости пая 920 ₽. При расчётной стоимости пая 1973. Сейчас уже расчётная стоимость 2 018 ₽. Рыночная стоимость 1768. Это

498: Все ещё сохраняет потенциал для роста, но у нас уже сильно снизились выплаты. То есть сейчас мы можем ориентироваться в среднем на 8% Годовых, может на 9, при плохом сценарии на 7 7 все-таки маловероятно. Скорее.

499: 8 9% примерно Годовых. Этот фонд вам может приносить там 8, 8 с половиной процентов. Ну.

500: Он все равно остаётся интересный, скорее за счёт переоценки недвижимости, потому что недвижимость дорожает, и с учётом роста расчётной стоимости пая у нас 100.

501: Стоимость рыночная может расти быстрее, то есть у вас условно на 2% в год может увеличиться расчётная стоимость пая, и там на 15% рыночная стоимость пая за тот же период, просто за счёт того, что инвесторы видят дорожание и вкладывают

502: Больше, ну, знаешь, просто после такого роста, как to, кажется, во первых, у тебя сильно доходность снизилась тоже, да, надо это учитывать. То есть, я думаю, что интереса уже такого не будет. Конечно, к ним такого не будет. Такого не будет, конечно, не будет, но все равно

503: Но я думаю, что через год мы не увидим отката по рыночной стоимости пая, пока рыночная стоимость пая хоть на сколько-то ниже её расчётной стоимости. Маловероятно, что она будет сильно падать, скорее всего, она увеличится, но не сильно.

504: Вот пример, как информацию преподносит втб по своим закрытым фондам. То есть, если вы зайдёте в Сбер, вы увидите, что там вообще никакой информации по нему нет, то здесь они дают информацию в том числе.

505: По по балансу, по отчёту, что есть вообще у в зпифе и показывает объекты, которые в него входят. Более того, в эти объекты можно даже проваливаться и читать подробнее. Соответс.

506: Собственно, может это, конечно, не по этому фонду, а по да, это по вим недвижимости, скорее. Поэтому не помню, можно ли в них проваливаться, но все равно это достаточно такая подробная информация для фонда, которая доступна только для Квалов. То есть мы видим, что у нас есть денежные средства.

507: На счетах есть дебиторка, финансовые вложения это займы, выдаваемые колизею, но колизей, колизей это по сути, по сути.

508: Юр лицо, которое владеет бизнес центром, бульварное кольцо, которое входит в данный зпиф. Поэтому, по сути, это расчёты, взаиморасчёты внутри непосредственно самого зпифа. Если грубо, так можно сказать, значит, что ещё можно

509: Сказать, в фонде и бизнес центр, и складской комплекс адмирал. 100% площадей сдаются компании адмирал. Они находятся в залоге. Бизнес центр находится в залоге у

510: У управление капиталом компания акционерное общество, а складской комплекс адмирал находится в залоге у втб.

511: Поэтому в целом, поэтому, наверное, зпифу мы все, все проговорили и переходим к последнему зпифу от втб. Это вим недвижимость. Значит, вим недвижимость это у нас тоже фонд, который доступен

512: Только для Квалов он даёт большую доходность ежемесячные выплаты. Кстати, тут надо тоже отметить, что многие фонды сейчас стремятся переходить именно на ежемесячные выплаты. То есть во многих новых фондах это вот такая тенденция есть. Значит, что мы с вами

513: Видим, что фонд тоже относительно новый. Расчётная стоимость пая у нас выросла на 24% за год. По рыночной стоимости у нас тоже информация, к сожалению, отсутствует. Теперь посмотрим, что у нас

514: Находится внутри этого фонда, а внутри этого фонда у нас находится с вами бизнес центр. Значит, бизнес центр этот называется delta plaza.

515: Я единственная, да, вот. И что мы можем сказать по нему? У меня где-то тут даже было записано, мы можем рассчитать примерно сколько у нас, а даже рассчитывать не надо. У нас видно, что стоимость квадра

516: Квадратного метра бизнес центра 346 000 ₽. Это хороший дисконт относительно розничной цены. Как я говорил сейчас, стоимость бизнес центров может доходить и до 700000 за метр, если мы посмотрим на бизнес центр, который тоже есть в зпифах.

517: Втб, там цена в районе 500 000 ₽. Ну там просто выше, выше класс объекта недвижимости. То есть, да, может быть, это и обоснованно, это нужно уже смотреть, потому что, например, в фонде паруса, там офисный центр вообще за 200

518: Тысяч рублей за квадратный метр, то есть там сильно по классам у тебя будет различаться все равно здесь по моему, это тоже класс. А насколько я помню, это тоже по моему, класс. А, но можно посмотреть на сайте вим недвижимость то есть там, внутри этого зпифа можно провалиться в этот

519: Объект, вот оттуда я фотографии взял, и там указана информация по этому бизнес центру. Возможно, это и есть класс. А поэтому в данном случае, конечно, дисконт этот может быть обоснован, они же тоже не, никто не будет объект, который оценивается в полмиллиона, оценивать.

520: 346000 за метр, конечно, нет, но все равно это достаточно интересно. В принципе, наверное, мы что ещё можем сказать? А, да, если мы посчитаем стоимость бизнес центра, ну, просто перемножим у

521: У нас получится, что цена бизнес центра примерно в районе 7 миллиардов рублей плюс минус. То есть, правильно я посчитал? Да. 346000 умножить на площадь, которая есть. Да, да, правильно, да, где-то так, но при этом у нас

522: Чистая стоимость активов 21 миллиард, да, 21 миллиард. То есть мы видим, что у нас, помимо этого, что-то ещё внутри фонда находится, это либо денежные средства, которые они тоже будут во что-то инвестировать.

523: Либо какие-то ещё активы, которые они по какой-то причине здесь не указали. Ну здесь, кстати, плана по плана, по выплатам нету, да, как я понимаю. Да, да, здесь нет, тут ежемесячные выплаты дохода, но плана не указано. Ну, хотя нет, вот.

524: Прогноз 12% Годовых, они указывают сценарный прогноз роста всего фонда. Это рост рыночной стоимости пая плюс выплаты 23% Годовых и 12% это по выплатам, но опять же, это не на 26 год, а у

525: У них все указано минимум на какой-то период времени, понятно, на 5 лет или там до конца формирования фонда какая-то средневзвешенная. Давай какой-то вывод, да, по втбшка, тогда вывод, да, по втб вернёмся сейчас сюда. Во первых.

526: Втб, спасибо за то, что они действительно подробно раскрывают информацию. Это приятно. Гораздо подробнее, чем это делает Сбер по, если говорить по их фондам, то у нас фонд рд, он находит

527: Ниже расчётной стоимости пая, ниже расчётной стоимости пая и пока ещё способен давать неплохую, неплохую доходность, поэтому фонд рд, он остаётся интересен, тем более там постоянно происходят переоценки недвижимост.

528: И его можно рассматривать для добавления в портфель рд 2 уже показывает достаточно такую ощутимо более низкую доходность, чем год назад.

529: Но у нас и расчётная стоимость пая тоже здесь увеличивается преимущественно только за счёт переоценки, поэтому рд 2, он, наверное, чуть менее интересен. Тем более мы просто не знаем рыночной стоимости. Ну и вопрос ликвидности, да, то есть ты вот непонятно насколько можешь, выйт.

530: Если тебе потребуется из них, когда паи не обращаются на бирже, а, да, торгуются только внутри брокера, да, и, значит, рд 3, это у нас аналогичная ситуация. У нас есть сценарный прогноз, но

531: У нас нет понимания, что и как тоже новый фонд и паи начинают продаваться после того, как все паи рд 2 будут распроданы по вим недвижимости, мы только что проговорили, мне этот фонд не показался сильно.

532: Интересен. Во первых, мы не понимаем, куда будут вливаться деньги. Мы не понимаем, что ещё находится внутри фонда. Поэтому бим недвижимость, наверное, наверное, нет. Рентный доход про фонд, который доступен только для Квалов, он

533: Цена остаётся рыночная ниже, чем расчётная, но стоимость выплат, конечно, уже сильно упала. 8% Годовых это не очень много, это на уровне паруса, примерно на уровне даже сколько тут парус, да, парус примерно, это даже ниже. То есть это по парусу.

534: Старым фондам, да, новые фонды паруса приносят 11, 12 тоже, да, но здесь, то есть это близко. Ну, он сильно переоценил. Я, в принципе, как и фонды паруса, да, и поэтому по ним доходность почти вдвое, почти вдвое. Но, соответственно, вот если выбирать из фонда втб,

535: Я бы обращал внимание на рно. Да, к сожалению, конечно, сейчас уже с такой недооценкой, как был рентный доход про, да, в том году, сейчас уже год назад, а мы на это обращали внимание, и про это говорили в своём видео, да, поэтому так.

536: Спасибо, да, дальше двинемся с тобой дальше.

537: Так, друзья, мы продолжаем, у нас получилось такое длинное видео, что мы уже даже переместились в другие локации и даже пришлось сменить одежду, потому что прошлая уже была непотребной. Вот мы с вами переходим.

538: К следующей управляющей компании, а именно это компания велес траст и 2 их фонда. В прошлый раз у нас был только 1 фонд. Это фонд атриум сейчас добавился ещё

539: 1 это фонд Перловский, значит, в чем тут, скажем так, в чем особенности и что поменялось у нас с прошлого года начнём

540: Про прошлый фонд, значит, у него атриум, который это торговый центр, у него чистые активы были плюс минус сопоставимы 2 предыдущих года. В 2026 году они выросли на 20% тоже.

541: Этот момент мы дальше потом затронем, что интересно, по другому фонду Перловский у него были чистые активы 2 прошлых года они росли, а в 26 году упали практически на 300 000 000 ₽. Меня

542: Тоже заинтересовало это падение, почему это произошло. То есть обычно падение происходит, когда осуществляется какая-то, например, большая выплата и часть средств из фонда уходит. Но не тут, не тут то было, скажем так вот.

543: Значит, что касается рыночных котировок на удивление атриум продолжает показывать рост по 30% в год, и сейчас его рыночная стоимость уже так существенно оторвалась от расчётной.

544: Да, 1800. Расчётная, 2 500. Рыночная. Что доходность стала 7 8%. Зачем покупают этот фонд? Почему для меня, если честно, непонятно, фонд же Перловский 2 года подряд падает. Пока.

545: Показывает доходность 11 12%, но как бы мы видим падение котировок. Возможно, это связано с падением расчётной стоимости пая. В общем, посмотрев на все это, мне стало интересно разобраться.

546: Почему? И, ну что же произошло с фондами, да, вот рост атриума, вот этот какой-то нереальный, непонятный. И вот движение перловского, которое было, ну плюс минус там на 1 уровне барахталось, и если

547: Если мы откроем вот динамику стоимости Чистых активов фонда, мы увидим как раз вот это падение, да, которое произошло аккурат между июнем и июлем 25.

548: Года. Вот, то есть я полез разбираться, что же, что же случилось в этот момент времени какой-то большей выплаты я не увидел. То есть в июле, да, вот там был просадка по выплатам, потом они плюс

549: Минус вернулись к тем значениям. В общем, какой-то выплаты, которая бы привела к снижению фонда на 20% её не было. Да, дальше я полез в сами активы, которые были внутри фонда.

550: Открыл 2, 2 ключевых информационных документа по маю и по июню. И что мы видим здесь у нас 2 объекта. 1.

551: Одинаковых, ну, точнее даже 3, да, 2 земельных участка смежных и здание многофункционального торгового центра ничего в объектах не поменялось. Только в мае торговый центр стоит миллиард 555.

552: А в июне этот же торговый центр стоит уже миллиард 300. Прошёл всего месяц. Напомню, как вообще такое могло произойти. То есть падение на 20% рыночной стоимости. Мы когда-то видели такой финт ушами у паруса.

553: Когда они ндс случайно учитывали в 1 оценке, во 2 его убрали, но здесь, скажем так, я сразу полез в отчёты об оценке тоже увидеть. Может быть, там собака зарыта.

554: На самом деле ответ достаточно простой. Всего лишь, всего лишь изменилась оценочная компания, которая делала оценки. Это вам в целом может сказать о том, ну насколько субъективно, да, бывает это мнение. Пока.

555: Как это было значит, в в мае отчёт об оценке действовал ещё прошлый, где, во первых, мы видим какой-то жёсткий разлёт стоимости между сравнительным и доходным подходом, да, что как бы уже не очень.

556: Хорошо, базово это 1. A2, что мы видим, что 90% веса присвоено доходному подходу. Непонятно почему. То есть, почему для этого объекта, да, доходный подход вот должен именно быть таким.

557: Показательным, да, такое, в принципе, как бы бывает, но это должно быть в отчёте обоснованно. Вот. Ну и, соответственно, получалась стоимость объекта миллиард 600 и отдельно вот он выделяется как раз миллиард 550, что

558: Произошло спустя месяц пришла другая оценочная компания и сказала не, ребят, не так у нас доходные сравнительные близки, и взвешиваем мы их 60 на 40, и результат получается 1 и 4 миллиарда.

559: Вот. Ну, соответственно, отсюда вычитаются земельные участки и получается, стоимость объекта недвижки миллиард 300. Вот, как оценщик может свалить стоимость Чистых активов на 20% за месяц. Ну, это как бы

560: Как сказать, немножко дискредитирует, да, к сожалению, там оценщиков и того, то, что происходит в отчётах, то есть как у вас, да, вот из здравого ума, как может рыночная стоимость за месяц поменяться на 20 проценто.

561: Вниз, да, никак. Ну то есть это просто невозможно. То есть, либо это вопрос к этому оценщику, либо это вопрос к этому оценщику, да, то есть какие-то параметры были не учтены в том или Ином случае. Вот столкнувшись с таким, скажем так, пре,

562: Я решил посмотреть, а как в других объектах оценивают объекты недвижимости. То есть вот Олег приводил примеры, да, практически везде было распределение 50 на 50. Как вы помните, что, например,

563: Вынудила здесь оценщика выбрать 90% веса доходному подходу, да ещё и с таким сильным различием, я не особо представляю, и я полез в другие объекты.

564: Просто чтобы с той точки зрения, чтобы посмотреть, что там было. И, кстати, помните, по 1 фонду по велесу я вам рассказывал, что у него в прошлом году чистые активы были близки к друг другу.

565: А в этом году существенно выросли. Почему? Опять же, потому что пришёл другой оценщик. То есть 1 оценщик думал, что этот объект стоит 2 и 2 миллиарда рублей. А следующий оценщик уже сказал, что

566: Практически 2 и 4. Вот. То есть, ну, как бы, получается, причём это оценщики, да, в 1 и во 2 фонде, в 1 фонде 1 оценщик говорил, что это дешевле. 2 сказал, что дороже, а по другому объекту обратная ситуация, то есть

567: Насколько это субъективно. И ещё 1 просто такой забавный факт, который показывает, насколько, насколько подходы оценщиков могут отличаться вообще радикальным образом. Вот смотрите, например, здесь у нас указана стоимость всего.

568: Объекта 2 и 2 миллиарда, а внизу в стоимости права аренды земельного участка стоит прочерк. И есть пояснение, в котором написано, что требования стандарта бла бла бла там не подпадают под сферу. И в связи с этим

569: В рамках настоящего отчёта справедливая стоимость права долгосрочной аренды не определялась. То есть из за того, что под этот стандарт не входит определение рыночной стоимости прав на земельный участок в рамках настоящего отчёта, при определении справедливой стоимости объекта исполнитель исходит из

570: Допущение, что справедливая стоимость права аренды входит в состав нежилого помещения. Окей. То есть, как бы этот оценщик сказал, вот там такие-то правила, поэтому я не выделяю. Приходит 2 оценщик и говорит, какие правила? Вот вам право аренды земельного участка.

571: Стоимость 450 000 000 ₽. Вот. Ну, то есть это вот просто, знаете, кто в лес, кто по дрова, как бы, 1 хочет так, другой хочет так, и причём самое, что, как бы, скажем так, забавное, что, ну, ответственно

572: Никакой нет особо у оценщиков, то есть, чтобы реально оценщик или оценочная компания были к чему-то привлечены. Это прям очень сложный процесс, до которого редко кто-то дойдёт. Вот, ну и как я сказал, я

573: Les ещё в другие отчёты. Мне просто стало интересно посмотреть, скажем так, как оцениваются

574: Как в других отчётах, да, сейчас я найду, где это у меня где-то у меня это было как в других отчётах. Какими оценками, какими оценками, какими подходами оценщики, рассмат.

575: Рассматривают объекты. Так вот смотрите, да, мы изучили другие ещё оценки, я ещё затрону это фонд будет от акцента. Да, здесь есть распределение, этого тоже коснусь, но в целом

576: Я подобрал, посмотрел разные отчёты об оценке и посмотрел, где какие параметры выбираются. Вот, например, да, в акценте. Объект тоже очень сильный. Разлёт в сравнительном и доходном подходе 4 и 3 миллиарда, и 6. И

577: И взвешивается он 20 на 80. Тоже непонятно почему, да, как бы в эту, в эту сторону сделано, сделано выделение внутри каких-то других объектов. Например, в актива в 1 из фондов применялся

578: Вообще только доходный подход, то есть сравнительный, не был применён. Хотя это, ну, обычное как бы, здание, почему к нему нельзя было применить сравнительный подход, например, как в других, во всех этих фондах делается, тоже непонятно, хотя написано тоже.

579: Здесь было написано, что исполнитель не нашёл в открытых источниках достаточного количества предложений с сопоставимой площадью, но хотя бы какой-то анализ, там, диапазона, да, в который попадают квадратный метр, почему-то его никакой, ну, никакой не приведён. Вот, значит,

580: Другая, другой пример, да, лл консалт тоже компания, которая вот оценивала и для зпифов, которые мы рассматриваем по велесу, современный арендный бизнес и складская коллекци.

581: Да, в складской коллекции у нас сейчас я посмотрю, здесь у нас были плюс минус сопоставимые результаты, да, по доходному сравнительному подходу в современном арендном биз. Ну и выбрано, по моему, по 50%.

582: Веса присвоены в другой оценочной компании. Современный арендный бизнес лабриум консалтинг тоже 50 на 50% веса. А вот что ещё как бы интересно. Ну то есть, смотрите, разброс подходов он просто, ну, колоссальный.

583: Да кто вот реально, кто какой хочет, такой выбирает и что вот ещё больше мне понравилось. Это то, что у арендного бизнеса 2 от альфы, который скоро закрывается.

584: Обратная ситуация в том, что сравнительный и доходный подходы дали разные результаты, и сравнительный стал выше, то есть во всех отчётах практически был доходный подход выше, а в этом отчёте был сравнительный подход выше и ему.

585: Присвоен более низкий вес, то есть 20%. Возможно, потенциально, да, здесь связано это с тем, что фонд, ну, закрывается и надо, скажем так, дать чуть чуть более консервативные результаты оценки, потому что

586: Ну, если ты как бы покажешь, что у тебя, например, условно был оценён объект за 1 стоимость, а продаут его с дисконтом 20% от неё, то это тоже не самый как бы лучший сценарий, но, в общем, вывод какой по оцен.

587: Что, ну вот они реально могут быть вообще совершенно разными. Изменение оценочной компании у вас может просто привести к тому, что

588: Результат изменяется плюс - 20%, а то и больше. И ничего ты по этому поводу не сделаешь. То есть какой здесь как бы вывод стоит смотреть отчёты об оценке там, где они доступны, да, и проводить анализ на

589: Сколько этот подход консервативен. То есть, чем консервативнее оценка, тем лучше. Потому что, ну, как бы у вас есть дополнительный запас, да, в случае продажи объектов. И если вдруг оценка объекта натянута,

590: То даже в случае близости рыночной стоимости к чистым активам вы должны понимать, что, скорее всего, если этот объект бы реально сейчас продавали на рынке, то он бы мог стоить дешевле. Вот, соответственно, вот этот объект, кото

591: Который подешевел на 20%, да, и у него ещё и рыночная стоимость пая падает. Ну, сложно сказать, насколько он может быть интересен. Возможно, да, если текущая оценка уже консервативна,

592: Доходность как из, ну, достаточно высокая, 11, 12%. Возможно здесь какая-то, ну, потенциал какой-то переоценки есть, но тоже вопросы вызывает, потому что это торговый центр как бы не очень высокого класса и торго.

593: Недвижимость не прям сейчас там пользуется бешеной популярностью. Вот, а по 2 фонд, точнее, это про 2 фонд, да, более свежий. А по 1 фонду, который мы рассматривали в прошлые разы, я лишь отмечу, тоже 1 важный фактор.

594: То, что может быть, ну, кто смотрел, помнит. В прошлом разборе мы писали, что мэрия Москвы обратилась в арбитражный суд с требованием сноса части помещений этого атриума. И вот это было ещё в 24 году. Началось дело.

595: Я проверил, до сих пор оно идёт. То есть, на самом деле, после того, как иск приняли с 24 года. Представляете, дело постоянно откладывается, и, ну, здесь никакого ещё решения не вынесено. То есть это тоже такой некий

596: Risk для этого объекта. Ну и при том, что рыночная стоимость, да, как вы помните, сильно выросла относительно расчётной, то есть интереса какого-то в велесе потенциального мы не видим. Ну, кроме, может быть, вот надежды на то, что у 2 объекта

597: Как-то подрастёт рыночная стоимость относительно расчётной, потому что сейчас они находятся на 1 уровне. Вот я думаю, что можно переходить к следующему фонду. Олег, друзья, теперь пришло время перейти к достаточно интересной теме.

598: 1 из самых таких популярных трендовых зпифов. Это зпиф рентал про от основателя пнк рентал. Мы, кстати, по нему делали как-то даже вообще отдельное видео, когда он только только формировался.

599: Ходил на ipo, поэтому сейчас посмотрим, че с ним вообще произошло за этот год. Там есть что рассказать ну, во первых, стоит отметить, что управляющая компания это класс капитал, фонд будет функционировать до 3.

600: 9 года и у нас рыночная стоимость пая особо не изменилась. Значит, фонд у нас доступен только для квалифицированных инвесторов. Даёт он примерно 14 15% Годовых. А теперь я вам покажу, и мы с вами по

601: Говорим, на чем же все-таки зарабатывает фонд. Это мы рассказывали и в отдельном видео, по моему, в прошлом видео по зпифу

602: Теперь мы поговорим более детально. Итак, пока я навожу, я уже могу, наверное, начать рассказывать, что у фонда в правилах доверительного управления написаны чёткие параметры, на которых он может зарабатывать. То есть так, в принципе,

603: Любого зпифа, значит, вот, но самое интересное, процентные доходы за пользованием авансовыми платежами. Что это значит? Я напомню, что у вас в течение срока существования зпифа рентал про основной актив

604: Всегда будет дебиторская задолженность, потому что на что ориентирован данный фонд. Данный фонд ориентирован не на сдачу недвижимости в аренду. Данный фонд ориентирован на постоянную ротацию объектов, то есть они вкладываются в строительство, продают объект.

605: Распределяет доход, строят следующий объект, достраивают его, также продают, также распределяют доход. То есть это тот фонд, где ротация будет проходить регулярно и постоянно. И, соответственно, тут маловероятно.

606: Что когда-то вы будете получать там существенные платежи от арендной платы. Все-таки основной основной источник дохода. Здесь будет постоянная перепродажа объектов, но у нас же с вами

607: Поступает доход не только в момент продажи объекта, он же в принципе у них начисляется регулярно, от чего он начисляется все просто он начисляется от платежей за пользование авансами. То есть запив вы

608: Даёт денег застройщику в качестве аванса. В договоре с застройщиком прописаны чёткие процентные платежи, которые он должен платить за пользование данными деньгами и, соответственно, уже после того, как

609: Объект сдан, он идёт, встаёт на баланс, грубо говоря, запифа и реализуется. А до тех пор, пока объект не достроен и застройщик пользуется авансами, он выплачивает проценты, которые и распределяются в качестве доходов между

610: Держателями паёв рентал. Про что ещё? Это может быть арендная плата, процентные доходы от размещения свободных денежных средств. Это те же самые депозиты, доходы от продажи имущества фонда. Это как раз оно и есть и иные доходы от доверительного управления имуществом в принцип

611: Здесь расписано все так, как и в других зпифах. Но здесь вот на что я обращаю внимание. 1 пункт это процентные доходы за пользование авансовыми платежами с других зпифов. Все в принципе заканчивается на иных доходах, куда, наверное, это тоже

612: Умевается, что включается. Соответственно, что же у нас произошло с фондом? Вот мы можем с вами видеть, что за год примерно в Годовых фонд принёс там около 15 с половиной процентов. При этом выплаты на

613: Поступает ежемесячно. Соответственно, последняя выплата у нас была повышенная. Это опять же связано с ротацией объектов очередной у фонда появились новые объекты. Сейчас в составе фонда состоит 3

614: Центра обработки данных. То есть тут у нас не какие-то склады или ещё что-то, это такая наиболее трендовая недвижимость. Плюс напомню, что когда фонд был только только сформирован, 1 сделка их была, это продажа центра обработки данных медведково, соответственно,

615: Сейчас у них 3 объекта в фонде, которые являются все цодами Домодедово, Новосибирске и в Санкт-Петербурге.

616: Вот, соответственно, они это все указывают в своих отчётах. Я напомню, когда в самом начале этого видео мы говорили про анализ рынка недвижимости, что центр обработки данных это самое трендовое направление в сфере коммерческой недвижимости.

617: Такого масштаба на сегодняшний день, то есть у нас в 25 году было замедление, но все равно был рост, было замедление темпов роста, но с постепенным снижением ключевой ставки эксперты прогнозируют с 26

618: По 28 год снова возобновление темпов роста, то есть у нас темпы роста снова начнут увеличиваться, в отличие, например, от тех же складов, которые уже падают по количеству не введённых в эксплуатацию, а заключённых сделок 2 год подряд.

619: То есть вот, например, в этом году у нас высокие, высокое количество введённых в эксплуатацию складов, но это по договорам, которые в 23 году заключались, то есть в дальнейшем это отразится негативно на количестве новых введённых складов.

620: А в цодах такого нет, у нас каждый год объём заключённых сделок по цодам он увеличивается, как и ввод их в эксплуатацию. Фонд тоже доступен только для Квалов, но так как он имеет широкую популярность у инвесторов, плюс все помнят прекрасно пнк рентал.

621: Все помнят, как пнкрентал закрылся, как все переживали из за этого, но тем не менее, все инвесторы получили свой доход, не случилось никакой катастрофы, все смогли на этом заработать. Соответственно, он и продолжает также быть дружелюбен к инвесторам и раскрывает достаточно

622: Такой широкий массив информации, соответственно.

623: Вот как распределяются последние доходы на pi. Мы видим, что это было в среднем 10 с половиной рублей. И последний там доход был в районе, там 35, 36 ₽. Выплата за январь была тоже уже в районе, там такого же значения в районе 10 ₽, соответст.

624: Чего нам ожидать дальше, когда в фонде поступает большее количество, так скажем, объектов на стадии строительства? Это тоже хорошо, потому что процент по за пользование авансовыми платежами он может быть

625: Выше процентов по депозитам, которые начисляют банки. Соответственно, чем больше объектов будет находиться на стадии строительства внутри фонда, тем тем лучше для инвесторов. Плюс у пмк есть такая интересная черта, что это, и это хорошо, что они

626: Ищут покупателя на тот или иной объект ещё до того, как объект построен часто даже до того, как строительство вот на масштабном каком-то этапе это тоже большой плюс.

627: Стоит ли инвестировать в этот фонд? Если вы рассматриваете это с точки зрения спекулятивной истории, тогда да, можно инвестировать с прицелом на то, что эта ротация будет продолжаться, объекты будут достроены и, соответственно,

628: Инвесторы получат снова неплохую выплату, значит, из тех 3 объектов, что сейчас есть в фонде, 1 был достроен в 25 году. И объекты вот эти новые, которые в Санкт-Петербурге и в Новосибирске, по моему, они будут достроены в 26 в этом самом году.

629: Соответственно, скорее всего, к 27 году будет произведена очередная ротация объекта. Соответственно, этот фонд, он не под, не под то, что, например, вырастет рыночная стоимость пая. И вы

630: Её продадите. То есть все-таки этот фонд стоит держать под прицел. Сейчас я открою это у нас 25, нет, 26, да, под прицел того, что у нас объекты будут продаваться. Вот это вот.

631: Самое интересное, ради чего его стоит держать, покупать его и ждать, что он там с 1 000 ₽ за пай станет 1 500 ₽ за пай. Это все-таки, ну маловероятно, что это произойдёт там в самое ближайшее время, поэтому

632: Ну, покупать под ротацию, да, это модно. Ну, получается, у них чистые активы, да, не растут. То есть они не выпускали новые паи? Нет, нет, новые новые паи не выпускались, да, не выпускались. И что ещё, интересно, тут стоит отметить.

633: Что строительная компания, она связанная структура с самим пнк рентом, то есть пнк является, они сами и строят. То есть, по сути, для них запиф это является источником дешёвого финансирования.

634: Во времена ключевой ставки финансировать стройку и бизнес дорого. Соответственно, пока это остаётся дорогим удовольствием, этот запив будет жить, потому что застройщик будет получать более дешёвые деньги, чем банковское кредитование на эти деньги.

635: Осуществлять строительство, делиться с инвесторами. Инвесторы будут зарабатывать при ротации объекта, но интересный вопрос что будет с этим фондом, когда ключевая ставка снова станет низкой? Конечно, это точно не произойдёт.

636: В ближайшее время, вероятнее всего, это даже не произойдёт в ближайшие там несколько лет, соответственно, но рано или поздно это произойдёт. Ну, наверное, тогда данный фонд, как мы уже знаем, будет нецелесообразен. И не факт, что будет

637: Существовать в дальнейшем, но на сегодняшний день это интересная история, которую можно покупать под ротацию объекта. Как я напомню, сейчас 3 объекта находятся в фонде, 2 из них на этапе строительства будут завершены в этом году, поэтому, в принципе,

638: По пнк у нас все, ну и, как мы знаем, да, фонд может закрыться даже до окончания его срока. Да, да, да. По 1 фонду и вовсе по сберовскому. Это было в процессе за

639: Записи нашего видео. Да, да, мы про это тоже поговорим. Можем, можем и сейчас. Либо, да, давай, можешь. Давай сейчас тогда сразу расскажи про то, раз мы уже заговорили, у нас очень, мы слишком долго записывали это видео целый день.

640: И пока мы его записывали, прилетела новость, что фонд современный арендный бизнес от Сбера. Я напомню, это тот самый фонд, где у нас была большая выплата на пай от продажи объектов и

641: В начале мы говорили, что сейчас фонд состоит из денег и из дебеторки, и непонятно, что будет происходить с деньгами. Теперь понятно, соответственно, прилетела новость, что фонд будет

642: Закрыт, как управляющая компания объясняет данное решение. То, что уже 10 лет фонду качественная работа. Они молодцы. Соответственно, сейчас можно распределить доход на пайщиков и

643: Инвестировать этот доход в другие фонды. Что у нас будет с пайщиками, когда они смогут получить свои выплаты. Тут нет такой истории, как с альфой, что когда-то, когда объекты будут реализованы, тут у них чётко написано, что выплаты владельцам па,

644: Планируется с 18 мая по 15 июня и после выплаты карточка будет удалена в СберБанк Онлайн. Соответственно, до 20 апреля они принимают требования от кредиторов. И вот в период с 18 мая по 15 июля пайщики

645: Получат свои выплаты по этому фонду. Напомним, что у нас расчётная стоимость пая, она очень сильно близка с рыночной, по сути, можно сказать 1 к 1 практически там совершенно незначительная разница.

646: Если бы отрыв был бы велик и расчётная стоимость пая была бы ощутимо выше рыночной, то тот, кто зашёл сейчас, мог бы, конечно, при распределении, погашении паёв неплохо заработать, но в ситуации.

647: Когда рыночная и расчётная стоимость практически одинаковая или одинаковая, то вот, например, перед закрытием, ну, не имело резона особо ходить. На какие мысли? Это нас наталкивает, что это уже 2 фонд Сбера, который

648: Вот за последнее время закрывается. А что нам это означает, что, вероятнее всего, Сбер не будет ни по каким своим фондам дожидаться окончания их действия и всегда будет стараться закрывать

649: Раньше срока, потому что зачем? Вот ситуация как сальто, непонятно, как эту недвижку реализовывать. Непонятно как распределять доходы. Здесь все происходит сильно заранее. И это, наверное, для инвесторов наиболее

650: Благоприятный исход, деньги не замораживаются. Инвесторы все прекрасно понимают. Когда конкретно они получат свои выплаты. Они могут строить планы на эти денежные средства. Куда их реинвестировать, ожидать.

651: Ясно. И, соответственно, это, это большой плюс. То есть нельзя за пиффом ждать срока своего существования, окончания, надо стараться управляющим компаниям это делать ощутимо заранее.

652: Находить заранее покупателя на свои объекты. Плюс, что, в принципе, возможно, данные объекты из этого зпифа мы ещё почитаем, посмотрим, кому они могли быть реализованы, пока мы не успели, потому что новость вот совсем, совсем свежая, она только появилась.

653: Но есть же вероятность, что эти объекты могли быть реализованы в другой зпиф Сбера. Это в принципе, можно сказать, что не продление существования текущего зпифа, а это закрытие этого зпифа выпла.

654: Неплохих компенсаций для инвесторов и пере ротация этих объектов в другой же зп. Но эти объекты, по сути, остаются, остаются под управлением данной управляющей компании. Такое тоже может быть, мы посчитаем. То есть это больше

655: Даже потенциально, может быть, для инвесторов, да, сделано, чтобы одни инвесторы там зафиксировали доходность, да, потому что не у всех есть возможность продать как-то, да, паи, иногда они не торгуются даже на бирже, а там, условно, если ты их 10 лее,

656: Назад, да, приобрёл то, конечно, для тебя выход из этой истории. Ну, тоже может быть таким достаточно приятным бонусом. По крайней мере, это показывает то, что управляющая компания, да, заинтересована там, в работе с инвест.

657: Плюс на сайте управляющей компании, где размещена вот эта информация по закрытию зпифа, указана ссылка на фонд современный 8, который также указан на главной странице, он самым 1 идёт, соответствен.

658: Понятно, что они пытаются привлечь инвесторов в данный фонд. И логично, что, возможно, это ещё и связано с тем, чтобы активнее продавать паи того фонда, который в 1 очередь нужен Сберу. Но все-таки тут у нас 1

659: Очередно, что что у Сбера большой объём зпифов, введённый в эксплуатацию больше, чем у кого-либо другого. И в данном случае им нельзя допускать ситуацию, которая будет их как-то дискредитировать. Им надо быть в 1 очередь лояльными к инвесторам и в принципе

660: Мы видим, что управляющая компания данным путём не идёт. Давай поедем к следующим фондам. У нас остались на закуску фонды, ну, скажем так, которые в тот раз были для

661: Нас не супер интересными, это фонды актива и плюс появились новые фонды недвижимости от новой управляющей компании акцент. Давайте начнём, наверное, с акцента. Я бегло затрону эти фонды, подробно их изучил, но

662: Но честно, прям не сказать, что они меня заинтересовали. Объясню, почему. Во первых, в тарифы управляющей компании, которые я посмотрел, они являются одними из наиболее высоких на рынке. То есть это 20%.

663: От прибыли, от результата. Кроме того, это опять же, фонд 1 из фондов. Это торговая недвижимость, которая, ну, по крайней мере, по моему мнению, не может быть сейчас на текущий момент.

664: Не слишком интересно. Вот. А что касается 2 фонда логистической недвижимости, то есть это складской комплекс, здесь меня опять же смутила его оценка. Объясню почему.

665: Ну вот у нас здесь приведены параметры роста, там у нас 1 фонд подрос, 2 фонд был запущен прям совсем недавно торгуется. Плюс минус на 1 уровне, что меня смутило, я уже до этого ннемножко показывал.

666: Это сильное различие между сравнительным и доходным подходом и ещё и более высокий вес доходному подходу. То есть я думаю, что здесь просто чистые активы у нас уже по этому фонду приближены к верхней границе.

667: То есть вряд ли у нас будет сильная переоценка этого фонда в сторону повышения. Вот если мы в целом посмотрим на его параметры, то по 2 фонду здесь он вообще только появился, да и нет никакой динамик.

668: Чистых активов по 1 фонду. У нас чистый актив. Вот по моему, не, скорее всего неактуальные данные. Сейчас я секунду посмотрю. У нас, да, у нас их не было, я их уберу.

669: По 2 фонду мы в прошлом феврале его не обозревали, он как бы с точки зрения данных Чистых активов уже существовал, то есть он как бы был запущен условно юридически, но биржевой торгов

670: Ещё его не велось, поэтому мы не анализировали его в тот момент времени. Вот сейчас он как бы стал, ну, скажем так, появился на торгах. Сейчас его рыночная стоимость плюс минус близка к расчет.

671: По обоим фондам, ожидаемая доходность, которую там, исходя из выплат, которые есть на текущий момент, это 11, 12%. Эти фонды не слишком ликвидны на текущий момент времени, да, то есть

672: То есть там проходит не так, не так много сделок, но как бы потенциально, да, если инвесторы, которые будут искать, скажем так, объекты, у которых ещё есть

673: Какой-то апсайд относительно роста своей стоимости Чистых активов на это могут смотреть, да, потому что сейчас стоимость Чистых активов близка к рыночной, но вопрос к тому, насколько она как бы обоснована вот там с точки

674: Рен этой оценки, которая, ну, выглядит так, перекос в сторону верхней границы, здесь вызывает вопросы. То есть здесь надо, скажем так, последить за котировками, посмотреть, какая будет реак.

675: Будет ли какой-то рост. Но если опять же инвесторы уже разберут вообще все, что существует на рынке, связанное с вот этой разницей между стоимостью Чистых активов и рыночной стоимостью, на которую мы все время обращаем, да, внимание, то

676: Возможно, дойдут, дойдёт их внимание и сюда. Вот. Но с точки зрения там самих активов прям супер интересного, чего-то в этих акцентах я не нашёл. Ну и тем более надо посмотреть, как это будет работать опять же.

677: Повторюсь, комиссии управляющих компаний в этом фонде достаточно высокие. Вот. И последние фонды, которые мы тоже так рассматривали, скажем, достаточно поверхностно, потому что

678: Малоликвидные, они сложно выйти, если захочется. Проблемы с реальной доходностью, которые получались. Это фонды, фонды актива. Значит, что у них

679: Изменилось на текущее, состоя на по состоянию на текущий год, да, 2026. Значит, у них был, у них, кстати, стали меньше запускаться уже актива. То есть они не так активно новые.

680: Фонды запускают, как это было раньше, из таких достаточно свежих, которые появились. Это 21 фонд 20 и фонд активов флиппинг, то есть флиппинг. Это подразумевает покупку объектов недвижимости.

681: И перепродажу их по более высоким ценам. Часть этих фондов торгуется на бирже, да, например, актива 20. Но мы видим, что с момента запуска у нас по этому фонду наблюдался не рост.

682: Да, а снижение, потому что у актива есть ещё такая фишка, да, они выплачивают возмещение ндс прям практически в начале запуска фонда и более высокую выплату, да, акционеры.

683: Держатели фонда получают в самом начале, а потом эти выплаты снижаются, что интерес к фондам тоже, ну, скажем так, не особо подогревает. Плюс по этим фондам. По большей части. Вот я привёл пример у них хорошо.

684: Хотя бы в личном кабинете есть сейчас аналитика, где ты можешь по каждому фонду открыть, например, соотношение рыночной стоимости пая и стоимости Чистых активов, да, у них есть там пример фондов, то есть практически по всем

685: Во первых, рыночная стоимость выше, стоимость Чистых активов. И есть примеры, где эта стоимость, разрыв там практически в 2 раза. То есть зачем как бы покупают это инвесторы? Я, если честно, не понимаю. Ликвидность доста.

686: Точно низкая. Вот, например, взять тот же актива флиппинг, да, вот вы можете увидеть вот это на скрине, это дневные свечи. И вот смотрите, с 28 апреля 20 пятог.

687: Года, количество точек вот этих, это количество дней, в которые были сделки. То есть, по сути, за год сделки с активом проходили, ну, типа, там в течение 15 или 20 дней за этот весь период, когда были сделки.

688: Ну и, соответственно, точка это когда у вас там происходило вообще малое количество денег, скорее всего, по 1. И вот есть некие небольшие выбросы, где это прошло хотя бы несколько паёв, то есть войдя в такой актив,

689: Да, у вас, ну, практически не будет возможности, скажем так, из него, из него быстро выскочить. Вот собирается запускаться новый фонд или он уже как бы запустился, но его ещё на бирже нет, это активы.

690: 22. Да, есть финансовые модели по этим фондам, что как бы плюс, да, и что можно посмотреть, и как бы раскрытие хорошее. Но вопрос почему, скажем так,

691: Почему эти фонды покупают при там, при такой, при таком разрыве со стоимостью и активов для меня, если честно, не особо понятно. Ну и среднегодовая стоимость активов, среднегодовая доходность.

692: Постепенно у этих паёв падает. То есть, если мы там посмотрим, откроем статистику, да, в прошлых годах, которые показывали там и в текущем то среднегодовая доходность там по большинству фондов уже идёт к 9 или даже ниже.

693: Процентом Годовых. Ну и вообще из знакомых, кто у меня, например, входил в фонды актива, я не знаю, по моему, довольных никого нет. То есть доходность по факту выплаты мне почему-то не знаю, насколько это правда, но вот то, что мне говорили люди, что да,

694: Даже меньше там тех заявленных, которые показываются на сайте. То есть по факту люди получают там 6, 7% чистыми, им доходит с этих паёв. Вот. Поэтому, не знаю, мне кажется, что это не супер интересный фонд.

695: Ликвидности мало, да, то есть даже вот взять тот же фонд актива 20, который уже достаточно давно на бирже. Ну, то есть здесь тоже видно, что у вас такие свечи, они, ну, условно, какая-то проходит там 1 сделка.

696: В день, да, там 1, 2 пая реализовалось в день. То есть, когда мы уже привыкли к ситуации, что у нас по биржевым фондам ликвидность достаточно, чтобы ты там мог на 5, 10000000, да, зайти или выйти?

697: В какой-то момент времени уже, ну вот подобная ликвидность вызывает вопросы. И надо понимать, да, что если вы купили этот фонд, то вы, скорее всего, уже останетесь с ним до конца. Вот, а средняя доходно

698: Фондов 8, 9%, когда на рынке есть предложение, там 11, 12, ну или хотя бы 10. И при этом эти фонды имеют оценку рыночную, либо на уровне Чистых активов, либо даже ниже, ну,

699: Возникает вопрос, зачем тогда искать какие-то дорогие фонды среди вот предложенных здесь. Поэтому, в принципе, как и в прошлом году, мы особо здесь интереса не увидели. И, наверное, если

700: Подводить какие-то уже итоговые выводы по всем тем фондам, которые мы сегодня рассмотрели. Основной вывод, который хочется сделать. Это опять же, как и в прошлом году, мы на это акцентировали внимание и как раз-таки

701: И выросли в основном те фонды, где как бы это правило соблюдалось. Это то, что у вас разрыв рыночной стоимости от стоимости Чистых активов не должен быть слишком высоким. То есть в идеале это когда есть недооценка относительно этой

702: Величины, да, и тогда потенциал роста существенный, как это было в рентный доход про, да, в прошлом году. Ну или как минимум у вас оценка соответствует стоимости Чистых активов, да, то есть я, например, не понимаю, да, зачем смотреть там на фонды Парусов?

703: Условно, которые выросли по 50%, дают доходность 8, 10% ещё и торгуются выше стоимости Чистых активов. Если можно сейчас рассмотреть покупки, там новые фонды, да, где ещё эта переоценка не произошла.

704: Например, ну или тоже самое по фондам других управляющих компаний. Вот, а смотреть на те фонды, где у вас уже сильно произошёл разброс этих величин, ну, то есть непонятно зачем. То есть в случае

705: Каких-то сложностей, необходимости реализации недвижки, да, или закрытии фонда. Вы просто рискуете получить выплату меньше даже, чем вы условно вложили. Вот, Олег, давай

706: И будем, да, если подытожить, действительно сравнивайте всегда рыночную стоимость с расчётной стоимостью пая. Что ещё, если вы видите, что у вас сильно изменилась в любую сторону, вверх или вниз стоимость Чистых

707: Изучите, почему, посмотрите, либо были доп паи, либо, как мы говорили, просто изменилась оценочная компания. Но если вы инвестируете в зпифы, вы должны в это вникать. Обязательно. Смотрите отчёты, они все доста.

708: Достаточно подробные ключевой информационный документ нужно смотреть, смотреть, на что там в нём обращать внимание, в 1 очередь на то, какой топ 5 по размеру активов внутри фонда находится, причём документы.

709: Настолько подробные, которые не для Квалов фонда. Естественно, что там даже указано, например, в каких банках находятся те или иные депозиты, у кого какая задолженность перед фондом, если это, например, арендаторы какие-то это все

710: Все подробно раскрывается. Изучайте документы и подходите к инвестированию в зпифы с головой. То есть, как мы с вами уже обсуждали, фонды, например, того же паруса или того же актива, они дружелюбны к инвестору, особенно на этапе

711: Продажа этих паёв. Вот когда им надо вам эти паи продать, они будут вам рассказывать, какой это замечательный фонд, как там все хорошо, как там все зарабатывают. Не на это, грубо говоря, не ведитесь, сядьте, изучите документы самостоятельно.

712: И примите взвешенное решение, ещё раз сравниваете расчётную стоимость пая с рыночной стоимостью пая. Смотрите документы, что находится внутри фонда. Какие объекты находятся внутри фонда, если внутри фонда только денежные средства, которые

713: Уже вот долгое время там находится, то вы не будете зарабатывать больше, чем ставки по депозитам. Это вот что относится к Сберу раньше. У них такая история была часто, когда они фонды свои большие только формировали. Соответственно, там вы

714: Будете получать доходность по депозитам минус расходы управляющей компании, минус расходы, там, депозитария, регистратора. Остальное будет распределяться. Соответственно, смотрите, что находится внутри фонда и что у нас ещё нужно.

715: Отметить, что если фонд был относительно большой, функционировал, в нём были объекты недвижимости, и тут их резко не стало. Это вот я к ситуации со Сбером и остались только денежные средства. Вероятнее всего, это не то, что происходит ротация, и они снова будут куда-то вклад.

716: Если объектов больше нет, соответственно, вероятнее всего, этот фонд будет закрываться, и тогда из него либо выходите заранее старайтесь, если у вас, например, это имеет экономическую, экономический смысл, либо

717: Если у вас, например, там рыночная стоимость сильно отличается от расчётной, если такое когда-то снова будет, то тогда ожидайте, когда вы получите свой доход на паи при погашении фонда, но опять же, соотношение рыночной стоимости пая и расчётной, да? Ну и ещё раз.

718: Да, обращу внимание, что можете оставшиеся вопросы и там комментарии писать в под видео. Мы рады будем и сами, если что больше, да, в какой-то там фонд копнуть. Если у вас какие-то вопросы остались, и мы до конца это не осве.

719: Или, может быть если вы нашли какие-то особенности, да, или какие-то фонды интересные, которые там мы не увидели, или какую-то особенность, которую мы не заметили, тоже пишите, это будет полезно. То есть это такое некое некий коллективный разум.

720: Который позволяет нам найти самые интересные объекты на рынке вот из любопытного, да, что ещё хочется сделать и что мы тоже попробуем сделать. Это вот то, что я предлагал тоже в рамках видео сделать карту с объектами, да.

721: Всеми, где есть оценочная стоимость доступная. И посмотреть это соотношение. То есть понять уже, да, где там могут быть более дешёвые объекты, где более дорогие, почему там или в том или Ином объекте присутствует, не

722: Оценка, рассчитывайте мультипликаторы, да, например, в этом видео мы такой интересный мультипликатор вывели отношение стоимости объекта недвижимости к денежному потоку от него. То есть здесь тоже на основе этого уже можно увидеть, в каком объекте

723: Большая недооценка. А в каком переоценка? Например, в тех же фондах актива, да, там тоже представлены финансовые модели. Вы можете выгрузить эти финансовые модели и сравнить стоимость активов между собой, сравнить со стоимостью тех же активов паруса, например, да.

724: Или сравнить со стоимостью активов в других фондах. И уже будет понятно, как бы будет легче найти тот объект, который потенциально может переоценить я, да, и который, в котором вы будете более защищены.

725: С точки зрения инвестиций, там в случае инфляционного роста ещё каких-то изменений на рынке, в общем, общий посыл, когда вы во что-то инвестируете, разбирайтесь в этом, да, покупайте не только по какой-то рекомендации или

726: Пожеланиям брокера, управляющей компании или ещё каких-то инвесторов, которые зарабатывают чаще всего, да, на том, что продают. Вот думайте своей головой и

727: Тогда результаты у вас будут максимально понятные и прогнозируемые именно для вас. Вот всем спасибо за видео. Надеюсь оно получилось интересным, не слишком долгим. Вот всем пока и встретимся.

728: По запифам, как минимум через год. А может быть, да, может быть и раньше. Вот всем спасибо. Всем пока.