0: Вьетнам в последнее время привлекает внимание все большего и большего количества иностранных инвесторов растущая экономика, изменения в законодательстве, растущий средний класс делают этот рынок все более и более привлекательным для инвестиций согласно

1: Запросам в гугле интерес к рынку вырос вдвое за последние 3 4 года, при этом, с нашей точки зрения, рынок недвижимости Вьетнама остаётся 1 из самых непрозрачных и закрытых для иностранных инвесторов с точки зрения

2: Просто информации, как здесь работает право владения недвижимостью, какие здесь есть налоги, как выглядит процедура сделки и так далее. На все эти вопросы постараемся ответить в сегодняшнем видео.

3: Всем привет. Меня зовут Морозов Олег. С 2012 года я живу во Вьетнаме и практически все это время занимаюсь недвижимостью. Я инвестирую в недвижимость Вьетнама, сам помогаю другим инвесторам находить оптимальные решения и

4: Стратегии. И на этом канале мы рассказываем о том, как устроен рынок недвижимости, как работает законодательство, какие на нём тренды, какие проекты работают. Лучше всего, куда заходить уже поздно.

5: Ставьте лайки, подписывайтесь. Будет много интересного. Давайте начнём с 1 из основных вопросов, которые я слышу от наших потенциальных клиентов. Это есть ли право собственности во Вьетнаме и вообще в целом, как устроены форма владений?

6: Недвижимостью во Вьетнаме. Этот вопрос, безусловно, очень важный, так как здесь законодательство очень сильно отличается от соседних стран и в целом от всего мира нет такого даже вот прямого аналога, на который можно было бы сослаться и сказать то, что здесь

7: Работает так же, как в Таиланде или так же как в Индонезии. Поэтому остановимся на этом вопросе поподробнее и разберём вообще, какие формы владения существуют во Вьетнаме, какими объектами иностранцы могут владеть, на каких основаниях и так далее.

8: В целом, если говорить про квартиры апартаменты, то есть это та тот тип недвижимости, в который в основном инвестируют наши клиенты, то в целом иностранец на рынке может столкнуться с 3 типами недвижимости.

9: Начнём с 1. Это так называемое социальное жилье уже из названия понятно то, что это жилье строится специально под особые группы населения. То есть даже не все вьетнамцы на самом деле могут покупать недвижимость в соци.

10: Социальном жилье, зачастую социальное жилье выглядит прикольно, там бывает хорошая инфраструктура, оно может находиться в хороших локациях, и я неоднократно сталкивался с тем, что местные агенты предлагают инвесторам инвестировать именно в проекты социальной

11: Недвижимости, чего, конечно, делать ни в коем случае нельзя с точки зрения законодательства иностранец не имеет права владеть социальной недвижимостью ни на каких правах и обстоятельствах.

12: Собственно, из того, с чем мы сталкивались, зачастую местные риелторы, какие схемы предлагают то, что вот есть некая социальная недвижимость, у неё есть уже какой-то владелец, гражданин Вьетнама, он хочет эту квартиру продать зачастую.

13: Эти квартиры очень дешёвые, как я говорил, они могут находиться в классных локациях, и что они предлагают. Это то, что да, говорят вы напрямую владеть такой недвижимостью не можете, но мы её можем, например, на вас оформить по генеральной доверенности. Тут надо понимать, что

14: Всегда сделки, когда вы пытаетесь обойти законны стороны, они несут для вас огромные риски, потому что какая бы не была доверенность, вы такой недвижимостью владеть не можете. Соответственно, эта доверенность, она всегда может быть аннулирована у владельца могут появить

15: Какие-нибудь родственники, которые придут, скажут то, что эта доверенность была выписана не в здравом уме и так далее. И в итоге вы своих инвестиций просто лишитесь из примеров.

16: Такой недвижимости можно, например, выделить проект вим Дим джунг в нечанге достаточно популярное место для аренды недвижимости среди русскоязычных туристов и экспатов в принципе неплохое.

17: Место для жизни. И я много раз слышал то, что там вот наши соотечественники покупали недвижимость. Ни в коем случае не входить в такие проекты. У вас с практически со стопроцентной вероятностью. Рано или поздно вы лишитесь своих инвести.

18: Теперь поговорим про 2 типа недвижимости, в которые инвестировать можно, но в них есть свои особенности. Собственно, 1 тип это туристические апартаменты, тут не надо вдаваться в заблуждение.

19: Нужно понимать, что туристические апартаменты это не всегда значит, что они находятся на море. То есть, условно говоря, и в центре хашимина или любого другого города Вьетнама могут находиться туристические апартаменты. Но действительно, чаще всего такой формат недвижимости, он встречается в

20: Курортной зоне. Что это значит? Это значит, что застройщик взял землю у государства под реализацию инвестиционного проекта туристических апартаментов, взял землю в аренду под реализацию вот конкретного проекта. Обычно договор

21: Аренда составляет 50 лет. Скажем, застройщик получил землю на 50 лет. После этого он согласовал проект, начал строительство. Скажем, стройка у него шла 3, 4, допустим, 5 лет. Так вот, в тот момент, когда вы

22: Получаете ключи в таком проекте, причём неважно, вы иностранец или гражданин Вьетнама. По сути, вы заключаете договор долгосрочной аренды, который привязан к договору аренды земли у государства. То есть ещё раз застройщик взял

23: Землю на 50 лет, 5 лет. После этого строил проект. Вы получили ключи. По сути, у вас есть договор долгосрочной аренды на 45 лет. Повторюсь, права у иностранцев и у вьетнамцев в этом случае абсолютно одинаковые. Логичный

24: Вопрос, который мне все задают. А что же будет через 50 лет, когда договор аренды земли закончится? Местные агенты все единогласно говорят, да, что, ну, конечно, договор аренды просто будет продлён, никаких проблем нет, эта недвижимость останется вашей. Все хорошо. На самом

25: На самом деле нигде нету чёткого ответа на этот вопрос, поэтому мы, так как занимаемся инвестициями, мы всегда предпочитаем отталкиваться от худшего сценария. Что называется, худший сценарий заключается в том, что договор аренды земли

26: Будет расторгнут и проект будет завершён. То есть, соответственно, как бы у вас больше не будет никакой квартиры, когда договор аренды земли закончится. То есть, по сути, это не покупка недвижимости в собственность, это договор долгосрочной аренды.

27: Можно ли вкладываться в такую недвижимость однозначно, да, но просто нужно учитывать риски, и все зависит от вашей инвестиционной стратегии. Смотрите, тут какая история. То, что, например, вы планируете инвести

28: На горизонте 5, 10 лет. То есть что-то купить на этапе строительства, после этого посдавать это в аренду, после этого перепродать. Допустим, вы получили ключи, когда остаётся 45 лет по договору аренды. Через 5 лет вы продаёте, получается, следующий покупа.

29: Получает договор аренды на 40 лет, если сравнить с соседними рынками, например, такими как Индонезия и покупка недвижимости на бали. Обычно договор аренды там заключается на 30 лет, и к моменту получения ключей у вас остаётся 28, то есть, по сути, во Вьетнаме.

30: Если вы будете продавать свою недвижимость, когда по договору аренды останется, скажем, 40 лет или больше, то в любом случае ваша недвижимость, она будет более выгодная и более защищённая по сравнению с недвижимостью на бали. Поэтому с точки зрения

31: Коротка и среднесрочных инвестиций такую недвижимость, безусловно, можно выбирать, однако стоит учитывать, что 1 из таких важных особенностей вообще рынка недвижимости Вьетнама является то, что большинство покупателей

32: На рынке здесь местные, то есть, опять же-таки, если говорим мы про туристическую недвижимость, если сравнить недвижимость, там, в том же нечанге или Дананге с такими локациями, как кукет в Таиланде или бали в индо.

33: То на бале или на пхукете больше 50% покупателей будут иностранцы, во Вьетнаме, больше 90% покупателей будут граждане Вьетнама, и вот для вьетнамцев наличие или отсутствие права собственности.

34: Оно очень важно, поэтому всегда ваша недвижимость в виде туристических апартаментов с долгосрочным арендным контрактом на вторичном рынке, она будет сильно менее ликвидна, чем недвижимость, которая есть право собственности и собственност.

35: Сейчас переходим к 3 типу недвижимости. Мы в основном работаем именно с таким типом недвижимости. Это так и называется. Жилая недвижимость. По другому иногда переводят как коммерческая жилая недвижимость. В чем здесь идея? Здесь

36: Застройщик получил другой инвестиционный сертификат. Он получил инвестиционный сертификат под реализацию проекта жилой недвижимости. В нём нету договора аренды земли, он получает застройщик получает землю бессрочно после

37: Получение земли застройщик точно также начинает реализовывать свой проект. Скажем, опять же-таки там проект строится 5 лет. Так вот, в тот момент, когда вы получаете ключи через какое-то время, после этого, в зависимости от локации, от застройщика и так далее, через пол.

38: Года, год вы подаёте документы на получение права собственности, так называемая розовая книга. Так вот, если вы гражданин Вьетнама, тогда эта розовая книга, она является правом собственности, бессрочным, то есть это зафиксировано на уровне

39: Законодательство все, квартира ваша бессрочно. Если вы иностранец, тогда вы получаете ту же самую розовую книгу, то же самое право собственности, но с ограничением на 50 лет и с прописанным регламентом как продлить этот срок ещё на 50?

40: Лет, то есть само по себе оформление розовой книги стоит полпроцента от стоимости недвижимости. Скажем, у вас квартира стоит 100 000 $. Соответственно, 500 $ вы платите за то, чтобы получить розовую книгу. Вот через 50 лет вам нужно будет заплатить

41: Ещё раз полпроцента от стоимости недвижимости, и вы продлитесь, получается, до 100 лет. Очень важный момент. То, что да, звучит, то, что есть какое-то ограничение, получается. Вот многие говорят то, что право собственности, да, какое-то у вас оно неполноценное, но

42: Опять же-таки, так как здесь очень сильный рынок, очень сильный локальный спрос на вторичном рынке. Скорее всего, недвижимость вы будете продавать именно гражданину Вьетнама. Вот я во Вьетнаме работаю, уже занимаюсь недвижимостью больше 10 лет у мен.

43: Все сделки на вторичном рынке происходят именно с гражданами Вьетнама. Когда вашу квартиру с розовой книгой, скажем, у вас по розовой книге вот истекло уже 10 лет, осталось только 40 лет, а после этого должно быть какое-то продление. Это может звучать для вас то что как

44: Будто бы у вас есть какое-то обременение или ограничение, но на самом деле, если вы продадите квартиру гражданину Вьетнама, то у него вот этот вот срок обнулится, он получит квартиру в вечное пользование. Более того, получается

45: Ещё такой момент. То, что зачастую квартиры от иностранцев, они на вторичном рынке более ликвидны, о чем расскажу чуть позже. Давайте попробую ещё чуть чуть подетальнее раскрыть вообще вот эту вот историю с правом собственности, потому что для многих это звучит получаетс

46: И в туристических апартаментах что-то про 50 лет, и в жилой недвижимости тоже что-то про 50 лет. Все это лис холд. И как бы в такую недвижимость вообще инвестировать нельзя. Ваши права никак не защищены. И непонятно, что будет происходить дальше. Давайте сравним вот на примере просто

47: Вот бали и Вьетнама сравним классический лесхо на бали на 30 лет и жилую недвижимость во Вьетнаме с получением права собственности помимо срока 30 и 50 лет есть другая, очень важная особенность.

48: Смотрите, как это более менее устроено на бале. То есть у вас есть телехолл, скажем, у вас есть какой-то комплекс, в котором есть 100 апартаментов, допустим, они все одинаковые, допустим, все они стоят 100 000 $, допустим, аренда земли на момент реализации проекта по

49: Под этим проектом стоил 1 000 000 $ получается, в каждую квартиру у нас есть 100 квартир, 10 000 $ вшиты в стоимость аренды земли. Что будет происходить дальше, когда 30 лет пройдут через 30 лет нужно будет жильцам ски.

50: На продление аренды земли по рыночным ценам, которые будут через 30 лет, агенты на бали часто хвастаются тем, что за последние 10 лет земля на бали выросла в 10, там в 15 раз кто, кто по разному говорит. Ну и от локации, понятно, зависи.

51: Так вот, представим то, что если за ближайшие 30 лет земля вырастет в цене ещё в 10 раз, аренда земли, вполне возможно, 30 лет, срок большой. Получается через 30 лет вот эти вот 100 владельцев квартир, они должны будут сесть и принять решение продлева.

52: Они землю или нет, но если раньше в стоимость их квартиры было вшито 10 000 $, то теперь каждому придётся заплатить по 100 000 $, потому что аренда выросла в 10 раз. А представим ещё такую ситуацию, то что кто-то же может от этого отказаться, вот, скажем,

53: Из 100 владельцев 10 скажут, да, мне не нужна больше эта квартира уже проект устаревший, локация не модная, пробки там и так далее. Не хочу продлевать. Это получается, то, что 90 владельцев должны будут скинуться ещё из за тех 10, которые от своей инвестиции отказались. То есть есть

54: Очень большой момент неопределённости во Вьетнаме же с правом собственности, да, у вас есть ограничения на 50 лет, но у вас прописанный регламент, то, что вы будете через 50 лет платить вот это продление на 50 лет не по каким-то абстрактным рын.

55: Рыночным ценам, а просто полпроцента от стоимости по договору. То есть абсолютно понятно, как это будет работать. Перейдём к следующим моментам. Давайте ещё поговорим по поводу того вообще, что иностран

56: Нужно какими компетенциями он должен обладать для того, чтобы покупать недвижимость во Вьетнаме. То есть во Вьетнаме, есть несколько ограничений, причём они действуют как на туристические апартаменты, так и на жилую недвижимость. 1 то, что всегда есть.

57: Иностранная квота в случае с апартаментами она составляет 30% от общего числа квартир в рамках 1 дома могут покупать иностранцы в случае с коттеджными посёлками это 10% от всех домов внутри 1 коттеджного посёлка могут

58: Покупать иностранцы очень важный момент, который многие не учитывают, это то, что по опять же-таки закону о жилом доме иностранцы имеют право покупать недвижимость только у застройщика или у другого иностранца.

59: Сделано это для того, чтобы на уровне государства можно было контролировать вот эти вот квоты. То есть у нас есть квота, да, вот в доме есть 100 квартир. Если квота составляет 30%, получается 30 квартир могут купить иностранцы на уровне застрой.

60: Это легко отследить, но если на вторичном рынке вьетнамцам разрешить продавать квартиры иностранцам, тогда уже квоту отслеживать будет невозможно, поэтому к нам очень часто обращаются клиенты и спрашивают а почему у вас нет предложений на вторичке? Дело в том,

61: Том, что, как я говорил раньше, большая часть спроса на рынке это именно граждане Вьетнама, то есть изначально предложение от иностранцев, а иностранцы на вторичке могут покупать только у других иностранцев, его очень мало, оно очень ограничено.

62: Если вы покупаете недвижимость для себя, вот вам прям нравится вот именно этот дом, вы, да, можете попробовать найти там какую-то квартиру от иностранца и перекупить её у него. Но нужно учитывать, что, скорее всего, эта квартира, она по

63: Ценнику будет выше, чем у вьетнамцев, потому что иностранцы то, которые продают эту квартиру на вторичке, они же понимают, что у вас выхода нет. Вот в доме есть 1000 квартир, только 10 принадлежит иностранцам. Соответственно, у вас выбор ограничен, поэтому зачастую квартиры на вторичном

64: Рынке от иностранцев, они более ликвидны, потому что вы её можете продать как гражданину Вьетнама, так и другому иностранцу. То есть у вас больше простора для манёвра и реализации своих стратегий. Соответственно, зачастую такие квартиры, они дороже

65: Чем по вьетнамской квоте. Вообще на самом деле рынок недвижимости Вьетнама, несмотря на то, что он достаточно закрытый и не очень прозрачный, он 1 из самых безопасных с точки зрения инвестиций для иностранцев. То есть рынок очень здесь

66: Регулируемый. Здесь очень много есть моментов, которые в законодательстве прописаны, они стоят на страже интересов конечного покупателя. Из них стоит выделить такой момент. Вот мы те люди, которые знакомились с

67: Рынком курортной недвижимости того же Таиланда или Индонезии привыкли к тому, что вот когда говорят им про присейл, это зачастую выглядит так. То, что кто-то снял буквально землю в аренду, поставил вокруг неё забор, сделал какие-то прикольные рендеры и

68: Начинает продавать и, по сути, за счёт первых продаж реализовывать проект во Вьетнаме. Для того, чтобы получить разрешение на продажу, застройщик должен выполнить несколько моментов. Он должен завершить строительство фундамента, сдать его в

69: Государственную комиссию, то, что фундамент, он соответствует всем нормам и проекту, который был согласован, получить разрешение на дальнейшее строительство и застраховать объект. То есть прям несколько уровней, как бы, страховки такой вот получается, и интересов именно

70: Инвесторов. Получается тут, с 1 стороны, как бы теоретически стратегии покупки недвижимости на пресейле, они работают хуже, потому что, ну, у вас все время, да, чем меньше рисков, тем меньше потенциальная доходность, но, с другой стороны, как бы

71: У вас рисков меньше и ваши интересы, они гораздо больше защищены. Тут опять же-таки стоит вот момент проговорить то, что вот почему важно, когда вы выбираете проект, обращать внимание на то, что это туристические апартаменты или жилая недвижимость, да?

72: Даже если мы говорим про краткосрочные стратегии с перепродажей через год, 2, 3, нужно учитывать то, что туристические апартаменты не подпадают по многим параметрам под вот эти вот защитные механизмы, которые прописаны в законода.

73: Когда застройщик реализовывает проект туристических апартаментов, он не обязан его страховать, как бы, то есть вы страховки вот этой вот от недостроя лишены, и риски ваши становятся значительно выше. Помимо этого, есть такой очень здесь интересный

74: Момент то, что по законодательству застройщик не имеет права брать больше 70% оплаты за недвижимость от покупателя до момента выдачи ключей, то есть как минимум 30% от стоимости.

75: Квартиры, они платятся уже после, ну, в момент получения ключей. Так вот, с туристическими апартаментами, опять же-таки, это не работает. То есть застройщик может взять все 100% вперёд, как бы постройка после этого будет идти ещё 2 года вперёд, 2 года. После этого, соответственно, опять же, таки, ваш

76: Риски таким образом увеличиваются. Давайте теперь поговорим вообще о том, как устроен рынок первичной и вторичной недвижимости. Несмотря на то, что я уже сказал, что в большинстве случаев стоит инвестировать именно в первичную недвижимость. Ну давайте чуть чуть в этом разберёмся подробнее, то есть

77: С точки зрения первичной недвижимости, получается, эта сделка заключается напрямую с застройщиком. Весь документооборот, оплата все идёт через застройщика. При этом есть такая особенность. То, что во Вьетнаме сами застройщики, они не реализовывают недвижимость, они всегда

78: Реализовывают недвижимость непосредственно через агентство недвижимости. Там бывают разные схемы. Бывает, что застройщик работает с некоторым пулом, там из 10, 20 или 30 агентств напрямую. А дальше эти агентства работают с субподрядчиками. Бывает ситуация

79: Когда застройщик выбирает 1 агента, так называемый мастер агент, который уже заключает договора с агентствами поменьше. Но в любом случае в конечном счёте покупать недвижимость вы будете через агента. То есть нас часто спрашивают, говорят то, что

80: Вот, а если мы пойдём к застройщику напрямую, мы сможем ли мы получить цену? Лучше не сможете. У них просто отдела продаж нет. То есть вам просто, ну, по сути, разговаривать будет не с кем. При этом все агенты получают свою комиссию непосредственно от застройщика. И надо понимать, что в

81: Это тот случай, когда стоимость квартиры никак не увеличивается за счёт комиссии. То есть здесь вот эти вот все комиссии, они фиксированные, вот, и даже там часто обращаются клиенты и спрашивают, а можете ли вы вот

82: Частью комиссии с нами поделиться. За счёт этого мы получим скидку. Это не принято на рынке. Здесь комиссии, во первых, очень маленькие. Во вторых, агентство застройщики штрафуют агентов в случае, если они предоставляют дисконт за счёт.

83: Собственно, своей комиссии. Поэтому, опять же-таки, и в этом плане рынок очень как бы чётко регулируется. А что вы обычно получаете, когда покупаете квартиру на первичном рынке? И в этом плане тожее, Вьетнам очень сильно, конечно, отличается от рынка, например, России.

84: Недвижимости, где достаточно редко до недавнего времени продавались квартиры с чистовой отделкой. Вот во Вьетнаме в большинстве случаев, ну, скажем, 90, 95% объекты сдаются с чистовой отделкой. То есть у вас обычно будет на

85: На полу в гостиной кухне лежать плитка в спальных комнатах, либо ламинат, либо паркет. В зависимости от уровня проекта у вас будет подведено все освещение, розетки и так далее. Будет по

86: Полностью оборудованные санузлы и в большинстве случаев даже установлена встраиваемая мебель. То есть это кухонный гарнитур и встроенные шкафы в спальных комнатах, то есть, по сути, как бы для того, чтобы заехать в квартиру или начать

87: Сдавать её в аренду. Вам нужно повесить шторы, кондиционер, купить кровать, там, текстиль и так далее. По поводу оплаты, как я говорил здесь, в случаях, жилой недвижимостью застройщик не имеет права брать

88: Вас 7 больше 70% вперёд до получения ключей. На самом деле, как бы обычно, ну вот, скажем так, то, что вот мы входим в проект на начальном этапе ещё раз начальный этап, это значит фундамент уже завершён, вся разрешительная документа

89: Есть. Мы входим в проект, допустим, стройка. После этого будет идти 2 года. Допустим, ваша квартира стоит 100 000 $. Просто опять же-таки для простоты получается то, что вам вот эти 70 000 $ нужно внести до получения ключей 30 000 $ после получения ключей.

90: Эти 70 000 $ обычно будут разбиты следующим образом. То, что и 30% от стоимости квартиры вам нужно будет внести в течение первых 3 5 месяцев приблизительно так. Остальные вот эта вот разница, то есть условно,

91: Говоря там 30 000 $, мы внесли 30 000 $, мы вносим на ключах 40 000 $ у нас осталось, они разбиваются на равные платежи до момента получения ключей. То есть мы получаем беспроцентную рассрочку.

92: Ещё отдельно проговорю то, что вот я вот уже несколько раз говорил то, что последние 30% они платятся на ключах на самом деле, и это чуть чуть не так. На ключах обычно платится 25%, а последние 5% платятся в тот момент, когда вам приходит оповещение.

93: О том, что вы можете получать право собственности. И это сделано. На самом деле, это дополнительный такой инструмент, который страхует интересы именно покупателей. То есть застройщику запрещают взять последние 5%, пока он не подготовит всю документацию для того, чтобы

94: Клиент мог получить право собственности ещё 5, 7 лет назад. Были часты случаи, когда люди не могли получить право собственности в течение нескольких лет после получения ключей, потому что застройщика просто, ну, застройщики не торопились с тем, чтобы подготовить всю документацию.

95: Нужно сейчас есть вот такое ограничение, то есть застройщик замотивирован для того, чтобы ускорить все процедуры и люди получили право собственности. Опять же-таки я уже говорил то, что из такой вот особенности

96: Что да, у вас есть квота, которая составляет 30%. В большинстве случаев квота не исчерпывается. То есть, так как здесь пока ещё иностранных покупателей достаточно мало, зачастую как бы иностранцы

97: Покупают только 5, 10% юнитов внутри 1 проекта. Но повторюсь, вот эта иностранная квота, если вы владелец иностранной квоты, то ваша квартира на вторичном рынке, она будет более ликвидна, потому что все-таки есть иностранцы, которые тоже хотят покупать готовую недви,

98: Недвижимость, соответственно, покупать они смогут её только у вас ещё 1 момент, который хочу добавить то, что вот с 1 стороны, я себя чуть чуть получается, иногда противоречу, говорю то, что иностранцев здесь не так уж много на рынке.

99: Вот, но при этом есть уже определённые проекты, определённые локации, которые пользуются большой популярностью у иностранцев. И последнее время мы начали замечать такую историю, то, что достаточно многие застройщики проектов в центральных районах

100: Крупных мегаполисов, таких как Хошимин и Ханой, начали делать наценку на иностранную квоту. То есть, например, в 1 из самых популярных проектов в 2 районе хашимина иттен парк наценка для иностранцев составляет

101: Порядка 7%. Есть проекты, в которых наценка составляет уже 10%. То есть, получается, вы входите в сделку заведомо по менее выгодным условиям, чем граждане Вьетнама. Если вы рассматриваете приобретение недвижимости,

102: Для себя, для жизни. Ну, наверное, это не столь принципиально. Если вы рассматриваете недвижимость для инвестиций, мы рекомендуем таких проектов избегать ещё 1 важный момент, который стоит проговорить во Вьетнаме. Иностранец при покупке недвижимости обязан присутствовать

103: Лично во Вьетнаме, то есть как это устроено, если мы говорим про первичный рынок, зачастую, если вы входите на самых начальных этапах проекта, тогда в начале заключается договор депозита. Вот договор депозита вы можете подписать

104: И по нему вносить какие-то первые платежи по квартире. С точки зрения контента, договор депозита, он практически полностью копирует договор купли продажи, который заключается обычно где-нибудь там через полгода после того, как застройщик начинает реализо.

105: Собственно, квартиры. Так вот, договор купли продажи вы можете подписать только лично. Обычно это происходит в офисе застройщика. Теперь переходим ко вторичной недвижимости. Про вторичную недвижимость особенностей значительно меньше, чем про первичную, но все же как происходит

106: Сделка на вторичную недвижимость происходит она обычно через нотариуса, то есть продавец, покупатель, идут к нотариусу и проводят сделку во Вьетнаме. Нотариальные услуги. Они не привязаны к стоимости квартиры, они скорее привязаны к локации, в которой сделка, проходи.

107: Обычно на моём опыте стоимость вот сделки для вас будет составлять порядка 100 300 $ сша. Вот за нотариальное оформление. При этом важно учитывать то, что, скажем, ситуация, в которой и покупатель, и продавец иностранцы, вот продавец как раз

108: Он может лично на сделке не присутствовать, и он может доверить продажу своей квартиры агентству недвижимости, например, нам, но покупатель, также, как и в случае с первичной недвижимостью, обязан присутствовать на сделке лично с точки зрения агентских комиссий.

109: Во Вьетнаме на вторичном рынке агентские комиссионные низкие. Обычно они составляют 1%, в редких случаях 2%. То есть вот с точки зрения расходов на продажу недвижимости. Вот оформление сделки вам нужно будет заплатить от 100 до 300 $ на нотариус.

110: Причём обычно оплата нотариуса, она делится между покупателем и продавцом, и порядка 1, 2% будут ваши расходы на агента. Ну и, естественно, налоги, о которых поговорим чуть позже. Ну, собственно, переходим к

111: Налогом, налогом и вообще расходам, связанным с владением и продажей недвижимости. При начнём с, собственно, с приобретением недвижимости. При покупке недвижимости вы будете платить 10% ндс, обычно ндс.

112: Он включён в стоимость квартиры. Хотя имейте ввиду то, что вот если вы смотрите именно какую-то рекламу, маркетинг от местных застройщиков или агентов, они ндс обычно в стоимость не включают. Мы, конечно же, все время во все предложения для клиентов ндс сразу же включаем, помимо

113: Этого при получении ключей будет взнос 2%. Это взнос в фонд капитального ремонта, это единовременный взнос на обслуживание территории инфраструктуры, комплекса, ремонт и так далее. Помимо этого, при оформлении

114: Право собственности вы будете платить полпроцента за получение розовой книги, о чем я говорил ранее по поводу владения недвижимостью. Хорошая новость во Вьетнаме. Нету налога на владение недвижимостью вообще ни в каком виде у вас.

115: В большинстве комплексов ну я бы сказал, наверное, в 100 процентах комплексов будет из регулярных расходов это management fee, то есть плата управляющей компании за эксплуатирование, уборку общественных территорий, бассейнов, тренажёрных Залов.

116: И так далее. В зависимости от уровня проекта, эта плата может составлять от полу до, от полудоллара сша до 2 $ сша за квадратный метр. То есть, скажем, у вас квартира 100 квадратных метров, у вас это будет стоить от 50 до 200 $ в месяц. Ну, помимо

117: Этого, естественно, вы платите все коммунальные платежи это электричество, вода, интернет. Тут везде государственные тарифы. Я бы сказал так-то, что в среднем на квартиру с 2 спальными комнатами, если вы её планируете, конечно, эксплуатировать самостоятельно,

118: Стоит закладывать, наверное, 100 150 $ на коммунальные платежи это при достаточно активном использовании кондиционера, что во Вьетнаме в принципе является в большинстве случаев необходимостью по поводу продажи недвижимости и аренды.

119: Если вы сдаёте квартиру в аренду, если вы сдаёте квартиру в аренду официально, что мы рекомендуем делать, тогда вам нужно будет платить 10% налогов, которые складываются из 5% ндс и 5% ндфл при

120: При продаже недвижимости вам нужно будет заплатить 2% от стоимости квартиры, то есть во Вьетнаме отсутствует налог на прирост капитала, но есть налог вот на продажу. То есть, условно скажем так, вы купили квартиру за 100 000 $ через 5 лет.

121: Продаёте её за 150 000 $. Вы будете платить 2% от 150 000 $. Вот. Соответственно, эти все расходы нужно учитывать при расчёте общей стоимости квартиры и при разработке финансовой модели для вашей

122: Инвестиционные стратегии. Давайте поговорим про типовую структуру сделки. То есть как вообще вот происходит вот этот вот процесс купли продажи. Возьмём сейчас такую стандартную ситуацию, то что квартира у застройщика, она находится уже в открытом рынке, то есть это не присел.

123: Так вот, просто вы выбираете какую-то квартиру по прайс листу и заходите в сделку. То есть все начинается с выбора проекта и юнита. Вы выбираете, соответственно, локацию, сколько вам нужно квадратных метров, какие вас интересуют виды.

124: Там и так далее. Согласовываете все детали по сделке с агентом и застройщиком. После этого происходит этап устного бронирования. То есть после того, как вы выбрали квартиру, которая вам понравилась, вы через агента ставите устную

125: На эту квартиру в зависимости от застройщика и от проекта в среднем устная бронь действует в течение суток, в течение суток. После этого вы должны внести депозит. Опять же-таки от типа проектов. Сумма депозита может

126: Отличаться. Но вообще такая вот классика и стандарт по Вьетнаму это 50000000 Деньгов, 50000000 Деньгов, это чуть меньше 2 000 $ по сегодняшнему курсу, где-то там 1 920 $, наверное. Вот на данном этапе никаких документов у вас нету. То есть вот для того, чтобы внести

127: E бронь как бы у вас ещё договор никакой не заключён, поэтому в случае с бронированием квартиры перевод должен осуществляться на счёт застройщика на территории Вьетнама. То есть, если вы будете находиться за границей, у вас просто не будет оснований для того, чтобы сделать swift перевод это

128: 1, a2, то, что у вас есть только 24 часа на то, чтобы перевод осуществить. Соответственно, как бы у вас, ну просто международные переводы просто не дойдут. После того, как застройщик получил букинг, он начинает подготовку договора бронирования, застройщик согласовывает документ с покупателем.

129: Покупатель оплачивает 1 взнос. Обычно он составляет 5, 10% от стоимости квартиры, но тут очень зависит, опять же-таки и от проекта, и от степени реализации проекта. То есть, если вы входите в проект, который уже, ну, практически достроен, то с вас застройщик может попросить сразу же и 50.

130: И 70%, условно говоря, внести. Но если мы говорим про среднюю такую ситуацию, когда мы входим более менее на ранних этапах, тогда речь идёт про то, что вам нужно внести 1 платёж 5, 10, иногда 15%. И после этого идти, соответственно, по графику платежей,

131: Дальше. Ну вот идёт, собственно, оплата по графику. К моменту получения ключей вы вносите финальный платёж в размере 25%. Повторюсь, 5% остаются на потом на момент получения права собственности.

132: И вносите 2% взнос в фонд капитального ремонта. После этого получаете ключи. Дальше идёт процесс регистрации права собственности. Это такой завершающий этап. Обычно оповещение о том, что вы можете получить право

133: Собственности приходит к вам в течение 1, 2 лет после получения ключей. Вообще сейчас идёт тенденция к тому, что вот этот вот срок он ускоряется. И мы надеемся к тому, что через 3, 4 года, когда наши получа

134: Наши клиенты, которые сейчас ходят в проекты на пресейле, будут получать ключи. Этот процесс будет ускорен. Вот. Но сейчас это занимает порядка 1, 2 лет. При этом тут не стоит как-то переживать по этому поводу, потому что договор купли продажи он полностью защищает ваш

135: Права, вы можете квартирой пользоваться, можете её продавать, жить в ней самостоятельно, сдавать в аренду и так далее. То есть ваши права абсолютно никак не ограничены, что с доукомплектацией квартиры, то есть вообще многие инве,

136: В иностранную недвижимость они выбирают именно курортную недвижимость, потому что им кажется это таким, ну, более простым решением. То, что ты покупаешь квартиру под управлением какого-нибудь международного оператора. Квартира уже полностью укомплектована, есть управляющая компания и так далее. Всех.

137: Этих преимуществ, и, безусловно, в городской недвижимости, которая, мы считаем, лучше всего работает как инвестиция во Вьетнаме. Таких преимуществ во Вьетнаме нету. Поэтому перед нами встают вопросы и с доукомплектацией квартиры, и с

138: Управлением вашей недвижимостью. Сейчас расскажу, как это работает. Собственно, про доукомплектацию квартиры. Как я говорил ранее, квартиры все идут с чистовой отделкой. В принципе, практически все, что нужно для заселения, оно в квартире есть более

139: Того, так как мы говорим про городскую недвижимость, нужно понимать, что до 50% потенциальных арендаторов им не нужна мебель, потому что у них есть мебель своя, они заезжают уже со своими там холодильниками и так далее. Вот я, например, когда 2 года

140: Назад переезжал в Хошимин из Ичанга ехал с целой фурой, гружённой разной мебелью, техникой и так далее. То есть как бы у меня большинство мебели, она своя. То есть есть такой вариант, чтобы сдавать квартиру на самом деле без мебели вообще с точки

141: Зрения городской недвижимости. Абсолютно нормальная работающая история. Квартира без мебели будет сдаваться в среднем на 30% дешевле, чем квартира с мебелью. Вот, но давайте вот разберём, как это работает.

142: Вот, ну, в реальных кейсах, что называется, к примеру, вот вы проинвестировали в квартиру с 2 спальными комнатами. Такая квартира, полностью мебелированная, может сдаваться за 700 $ без мебели. Она может сдаваться за 450 $. Сейчас

143: Ну, такие упрощаем цифры, как бы, просто для примера, берём, у вас есть 2 варианта, соответственно, как бы, либо сдавать без мебели, либо квартиру полностью укомплектовать. Например, ваша стратегия заключается в том, что через 2 года вы хотите квартиру продать в большинстве случаев при перепродаже

144: Квартира. На самом деле, мебель является обременением. То есть, если вам сейчас нужно укомплектовать квартиру, к примеру, это обойдётся в 10 000 $. Получается, вы вложите 10 000 $, каждый месяц будете выигрывать по 250 $.

145: За 2 года это получится 5 500 $ из 10 000 $, как бы вы вернёте. То есть у вас мебель просто не окупится, и в этом нет никакого смысла, потому что конечному покупателю, скорее всего, ваша мебель будет не нужна, потому что он захочет обставить квартиру под себя ту

146: В этом плане во Вьетнаме есть очень уникальное решение. Я не знаю, может быть, такое встречается и на каких-то других рынках. Если вы про такое слышали, расскажите, пожалуйста, в комментариях будет очень интересно. Так вот, здесь есть компании, которые обставляют квартиры, мебель.

147: Под ключ в аренду. При этом обставить квартиру с 2 спальными комнатами под арендный контракт на 2 года будет стоить порядка 80, может быть 100 $ сша. Получается какая история? Это на самом деле очень хорошо работает как раз под

148: Стратегию перепродажи квартиры через 2 года. То есть, смотрите ещё раз, получается, квартира без мебели и с мебелью отличается с точки зрения аренды в 200 200 250 $ аренда мебели. Чтобы квартиру доукомплектовать обойдётся вам 100 $ в месяц.

149: Получается, вы можете укомплектовать квартиру мебелью в аренду, сдавать её дороже как полностью укомплектованную квартиру в течение 2 лет. После этого у вас арендатор съезжает, мебель, у вас забирают, у вас чистая нулевая квартира, в которой нужно покрасить стены.

150: И продавать её как просто, как новую квартиру. Очень интересный, эффективный инструмент для многих стратегий. Организация управления недвижимости это 1 из ключевых моментов, которые нужно решить каждому инвестору, который планирует инвестиции.

151: Зарубежную недвижимость. Собственно, если мы говорим про рынок недвижимости Вьетнама, тогда здесь, ну, по сути, как бы есть вот 2 типа таких управляющих компаний, что немного путает людей. То есть, с 1 стороны, в каждом современном комплексе есть управляющая компания, которая отвечает за охрану и порядок.

152: Обслуживание общественных территорий, взаимодействие с органами власти, пожарными службами и другими структурами на эти услуги как раз оплачиваются отдельно в виде менеджмент фи, о котором я рассказывал ранее. Следующий момент это, собственно, сдача квартир.

153: В аренду тут решения по сдаче квартиры в аренду, они зависят от типа недвижимости. Если речь идёт про курортную недвижимость, тогда в большинстве случаев в курортной недвижимости есть некая управляющая компания, которая отвечает и за сдачу квартиры в аренду. Ну, например,

154: Мы сейчас работаем с проектом на фукуоке называется may перл, он идёт с контрактом под управление от акора, то есть как бы вы можете отдать квартиру в арендную программу, акор отвечает за управление, дальше идёт программа про.

155: Как и в большинстве туристических рынков, то есть управляющая компания забирает себе от оборота от 30 до 50%. Остаток выплачивает вам. Если речь идёт про городскую недвижимость, то здесь, во Вьетнаме, застройщик

156: Очень редко предлагают решения для Конечных покупателей по сдаче квартиры в аренду, что и неудивительно, потому что большинство людей, которые живут в этих квартирах, это просто владельцы. Вот у получается, у владельцев есть несколько вариантов, они могут либо сдавать

157: Квартиру самостоятельно, либо пользоваться услугами частных агентов, либо привлекать сторонние управляющие компании. С нашей точки зрения, сторонние управляющие компании. В большинстве случаев это лучшее решение, оно самое дорогое, то есть, с точки зрения аген комиссии, которая берет сторонняя

158: Управляющей компании это самый высокий процент, но зато это такая вот хэнс фри инвестмент. То есть вам не нужно абсолютно лезть в вопросы, связанные с управлением арендой, получением денег и так далее. Ну что, как бы мы поговорили?

159: Или про покупку недвижимости, доукомплектацию, управление. Любая собственно инвестиционная сделка, она не может считаться завершённой, пока вы не вышли из инвестиции и, собственно, поговорим про особенности, связанные с про

160: Недвижимости. На самом деле, большинство моментов я уже проговорил, но давайте просто вот, ну, структурировано ещё раз пройдёмся, как бы, на какие моменты надо обращать внимание при продаже и вообще, как этот процесс устроен. То есть ещё раз мы пропаган.

161: Ту идею, то, что нужно выбирать в 1 очередь для инвестиций. Те проекты, которые не находятся в модных локациях или как бы их там любят покупать иностранцы и так далее. Нужно покупать ту недвижимость, инвестировать в ту недвижимость, которая

162: Пользуется высоким спросом у местного населения. Здесь постоянно растёт средний класс и как бы именно он формирует рынок недвижимости здесь. Поэтому в 1 очередь мы ориентируемся на то, кто наш конечный покупатель мы инвестируем в ту недви.

163: Недвижимость, которую будут покупать, которая будет востребована у граждан Вьетнама на горизонте 5, 10 лет, на тот горизонт, на который вы планируете свои инвестиции. Ещё раз повторюсь, то, что, скорее всего, продавать квартиру вы будете через

164: Агента агенты здесь возьмут от 1 до 2% от стоимости квартиры. Нотариальные расходы от 100 до трехста долларов сша обычно делятся пополам между покупателем и продавцом. На данный момент во Вьетнаме практически

165: Отсутствуют адекватные полноценные инструменты для оценки объектов на вторичном рынке. Большинство цен, указанных в объявлениях. Они, мягко говоря, сделаны для того, чтобы просто как бы привлечь звонки, как мож.

166: Большего количества людей и потом попробовать с ними договориться. То есть здесь есть такая доска объявлений. Аналог циана называется бад донг сан. Собственно, переводится как недвижимость на ней объявлений в месяц выкладывается, по моему, больше 1000000 по всему Вьетнаму.

167: Вот большинство этих объявлений, они в той или иной мере фейковые, то есть там указаны некорректные цены, и часто бывает то, что вот ты смотришь квартиру в каком-то конкретном доме, она тебе нравится, у неё цена, например, там 200 000 $. Звонишь по объявлению, тебе говорят то, что цена 300, говоришь.

168: Как же так они говорят, да, вот мы объявление давно опубликовали, вот сейчас вот цена выросла, вот, поэтому для успешной продажи важно не только правильно оценить объект, но и привлечь опытного агента с глубоким пониманием и знанием местного рынка.

169: Null поможет не только эффективно подготовить объект к продаже, но и минимизировать риски, связанные с первоначальной оценкой объекта и процессом оформления этой сделки рынок недвижимости Вьетнама это очень динамичная развивающаяся среда, он очень перспекти.

170: Ктивные для инвестиций. Если вы глубоко разберётесь в рынке, если вы поймёте его вот динамику, куда он развивается, тогда ваша инвестиция может быть действительно очень эффективной. Однако, как я уже сказал, из за отсутствия каких-то по

171: Понятных инструментов для аналитики рынка из за не вполне прозрачной зачастую законодательной базы. Разобраться в этом самостоятельно очень сложно, поэтому мы, безусловно, рекомендуем всем хорошо делать свою домашнюю работу и

172: Если вам рынок покажется действительно интересным, то обращаться после этого к профессионалам, которые действительно находятся на месте, которые не где-то вот понаслышке что-то почитали, у которых есть действительно живой прикладной опыт работы на этом рынке, я

173: Надеюсь, что в этом видео я смог ответить на большинство основных вопросов, которые задают потенциальные инвесторы на самом деле со всеми этими вопросами я сталкивался сотни раз, и поэтому я специально решил записать видео, чтобы как-то в 1 месте

174: Вот сгруппировать вот все ответы. И в следующий раз, когда ко мне будут обращаться, можно было сказать то, что вот ссылка на видео, смотрите, здесь вы найдёте все, что вам нужно. Надеюсь, вам понравилось это видео. Я действительно старался ответить на большинство таких основных

175: Вопросов. Если какие-то моменты я забыл осветить, у вас остались вопросы, пожалуйста, напишите в комментариях, обязательно осветим это в следующий раз. Подписывайтесь, пожалуйста на наш канал, ставьте лайки в описании.

176: И вы найдёте ссылку на наш канал в телеграмме, где мы публикуем очень много интересного полезного контента про рынок недвижимости Вьетнама, про развитие инфраструктуры, экономику, актуальные проекты и так далее. До новых встреч.