0: Всех приветствую. Это видео для нашего канала по недвижимости. Сейчас у нас начинается очередной пул инвестиционный по инвестициям в отели. Я вам расскажу в какие отели инвестируем, почему именно туда, какая там доходность вот это вот все.
1: И смотрите, я в telegram канале объявлял, что pull будет в понедельник, но решил это видео снять в пятницу, потому что сложилась у нас такая ситуация. Смотрите, люди, если вы сегодня, я вам дам там контакты нашего агента, да, который
2: Занимается у нас оформлением сделок и так далее. Так вот, если вы сегодня ей напишите, она вам, возможно, ответит все равно только в понедельник. Почему? Потому что на выходных все равно бронирование никакое не работает. Там люди
3: Которые со стороны отельеров, застройщиков и так далее отвечают за это все, они не работают. Ну и поэтому, если вам вот прямо сейчас на сообщение не ответят, не волнуйтесь. Да, вот именно поэтому я хотел скинуть нормально.
4: Видео утром в понедельник, чтобы уже нормально там люди работали с оформлением и так далее. Но какая у нас сложилась ситуация? Смотрите, мы сейчас сделали сразу 2 пула одновременно 1 это отель в Калининград.
5: Области, в который я сам очень сильно хотел зайти. Я там взял 2 номера, да, и у нас этот отель разлетелся внутри инвесторского клуба, то есть в общий канал по недвижимости даже мы
6: И добавляли этот отель, там распроданы практически все номера, по моему, осталось либо 2, либо 1 номер, но самые дорогие за 22 000 000 ₽. Если это кому-то интересно, там очень крутой договор с ательера в инвесторском клуб.
7: Я про это снимал видео, в общем то, 1 из самых лучших договоров, который я вообще видел в отельном бизнесе в Российской Федерации, да, и сам отель, очень привлекательная цена и так далее. Но вот номера там остались только
8: По моему, по 22000000 было 2 штуки. Возможно, сейчас остался только 1. Вот если вам это интересно, тоже агенту напишите, может быть, также его возьмёте. Но ещё я захожу в отели в Новосибирске. Это другая локация.
9: Совершенно другой регион нашей страны. И объясню, почему туда захожу, почему это интересно и так далее. И почему я это видео снимаю. Сегодня для начала, смотрите, там сложилась такая ситуация.
10: То, когда был вот этот пул по калининградской области, я это все объявил внутри нашего инвесторского клуба по недвижимости. Туда входят люди, которые хотя бы 1 сделку с нами делали по недвижимости. Это такой закрытый канал.
11: И они мало того, что раскупили вот все номера в Калининграде, ещё многие узнавали до кучи у агентов, да, у наших, а что там ещё за 2 пол будет? Ну и поскольку это члены клуба, им это все говорили, как бы вот будем покупать это, это, это
12: И у нас 30 номеров уже в Новосибирске улетело за 1 час. Потом я вчера выложил пост, что скоро будет вот этот с номером нашего агента выложил, да, что в калини.
13: Grade осталось там 2 номера. Ну, сначала там было 3, оставалось номера 2. Сейчас, наверное, уже 1. Вот. И смысл в том, что начали тоже писать люди, и сейчас уже забронировано в Новосибирске больше 60 номеров.
14: А всего нам выделили 100, то есть это какой-то такой вот получилась ситуация, да, что люди, которые вот просто ждут, как я их там говорил, ждите.
15: Нашего пула, они просто сидят, ждут, когда я сниму видео, им может номеров не достаться. Мы сейчас ведём переговоры тоже с застройщиком. Может, они выделят ещё нам номеров, чтобы точно всем хватило. Я просто думал, что, ну, 100 номеров это 100%.
16: Всем хватит. Там номера достаточно дешёвые, там 5 с чем-то миллионов рублей, да, 5 с копейками. Самые дешёвые номера, соответственно, заинвестировать ся могут все. И поскольку это людям очень интересно, вот они сейчас улетают очень быстро. Так что
17: Такая ситуация. Из за этого я это снимаю сегодня, в пятницу, чтобы вы могли вот пораньше написать те, кто ещё не член нашего инвесторского клуба, и те, кто ждал это видео, вот для того, чтобы там принимать решение, заходить, не заходить.
18: В следующий инвесторский пол сейчас вам все расскажу, но, короче говоря, пишите агенту, вот там будут контакты в telegram канале и в канале в Максе, кстати, обязательно подпишитесь ещё на наш канал в Максе по недвижимости.
19: Чтобы ничего не пропускать, теллеграм сейчас порою тормозит. У нас внутри инвесторского клуба, который по рынку акций есть решение, но публично такие вещи нельзя объявлять, поэтому просто подпишитесь на канал в Максе и там смотрите.
20: Так, давайте начнём. Что же у нас за отели в Новосибирске? Смотрите, там есть определённый отельный оператор. Я здесь сами отели называть не буду. Для чего? Для того, чтобы, во первых, постоянно люди ошибаются, они
21: Тыкают на сайты отельеров и так далее у застройщиков, да, и когда люди туда тыкают, вот есть такое понятие, как фиксация, фиксация, это когда вас фиксирует отдел.
22: Продаж там либо за каким-то риелтором, либо за собой. Да, и дальше эти люди уже вас ведут. В чем смысл? У нас очень многие инвесторы так ошибались. Смотрите, у нас уникальные условия в тех отелях, которые мы берём. 1
23: Там доходность выше, чем для тех людей, которые пришли с улицы и покупают у застройщика. Почему? Потому что в Новосибирске там как система устроена, есть застройщик, который строит отель, и есть ательер, с которым вы потом заключаете договор. Так вот, у нас есть
24: Отдельные договора с ательеремонт, с нами их подписали. И с застройщиками. Если вы придёте с улицы, такого не будет. Вы там с ательеремонт отдельно подписывать, у застройщика отдельно покупать. И в чем смысл?
25: У нас доходность прописана выше, чем для людей, которые приходят с улицы покупать у застройщика эти номера. То есть у нас доходность выше. Затем у нас есть пятипроцентная ежегодная индексация в договорах, а в договорах у застройщика этого нет.
26: Затем у нас там цены со скидкой идут от застройщика, там небольшая, но все-таки есть ещё и скидка, да, и получается, что если вас зафиксирует отдел продаж, на вас это все распространяться не будет, если
27: Вы там ткнёте куда-то на сайт ещё там как-то. То есть я всегда людям говорю, вы сначала свяжитесь с агентом, чтобы вас там зафиксировали. После этого что угодно. Узнавайте кому угодно, звоните там застройщикам ательера там разговаривай.
28: Там уже все будет нормально, тогда на вас все наши скидки, все наши договорённости с ательера и и так далее будут распространяться. Но когда вы действуете самостоятельно, вы лишаетесь вот этих преимуществ, Пулов и нам порой удавалось потом договори.
29: С застройщиками и так далее. Чтобы людям скидку давали, которые сами там на сайты ткнуты или там с другими риелторами что-то начинают узнавать, да, просто их риелторы там фиксируют другие, и люди лишаются всех преимуществ инвесторского пола.
30: Просто из за того, что они у какого-то риелтора проконсультировались, а стоит ли там брать, этот риелтор звонит застройщику, фиксирует там этого человека, и потом ему говорят, ой, извините, у нас уже нет для вас скидки, нет отдельного договора, который лучше, чем
31: Для всех и так далее, и порой договориться не удавалось. И люди вот этого всего лишались. Поэтому я здесь не буду сейчас называть названия отелей. Вам все расскажет агент, когда вы там свяжетесь, она вам там все скинет, там на самом деле несколько
32: Человек работает, у нас целая команда этим занимается, да? Ну и теперь смотрите, какая локация у этого пула. Ну, во первых, если у кого-то вот прям хочет со мной зайти в Калининград, есть 22 000 000 ₽, там очень интересная история, но
33: Там 1 номер, скорее всего, да, остался. Спросите про него, можно заинвестировать, я туда, там цена сама по себе на отель вырастет. И в долгосрочной перспективе все очень хорошо будет. Теперь в Новосибирске я тоже захожу. Причём я
34: Сейчас себе забронировал, пока ещё не оформил, но вот забронировал номера сразу в 2 разных отелях. Там почему? Потому что мы заключили договор с отельером. Застройщики там разные. Теперь смотрите, в чем фишка.
35: Фишка в том, что там, во первых, очень маленький срок ожидания. История очень похожа на Екатеринбург. Доходность немножко поменьше, там где-то 7 с чем-то процентов получается в 1 год и 8 с чем-то процентов со сле.
36: Следующего года доходность поменьше, чем в Екатеринбурге. Но смотрите, там здание новостройки, здание лучше вот само здание, сам актив, который вы покупаете, они как бы более крутые, чем в Екатеринбурге.
37: И, скажем так, там в 1 отеле такая же история. Я вот вам в telegram скидывал, как я тут по тапочка в тапочках по сити хожу, да. Так вот там примерно такая же история, там из отеля можно будет в торговый центр попасть, не выходя на улицу. Ну, короче.
38: Прикольная тема, да, и там я тоже номера беру. Так вот, короче говоря, смотрите, есть в Новосибирске очень много застройщиков и очень много отелей. Почему мы покупаем именно эти? Расскажу. Смотрите, сейчас.
39: У многих застройщиков популярна такая тема, которая я называю лохотрон. Смотрите, например, там есть другие отели, в Новосибирске, их много, и там разные цены везде. И в некоторых там даже гарант дают. Мало того.
40: Гарант могут давать даже больше, чем вот 8%, например, там 10%. 1, там год, 2, 3. В чем фишка в том, что там цена на сам объект в 2 раза выше. Объект точно такой же, точно такое же здание у нас локация. Вот прям центр.
41: Центр Новосибирска. Ну, Новосибирск, сами знаете, крутой город, там сколько 1000003 уже людей. Он постоянно растёт по численности. 1 из лучших городов России. В этом плане. Я сам там был, вот в прошлом году снимал вам видео из Новосибирска, мне лично там очень понравилось.
42: Вот, и смотрите, там локация, у нас самый центр, короче говоря, там есть в локациях даже хуже, чем у нашего отеля, да, вот где я покупаю, в том числе там у нас разные отели по локации.
43: Но даже в хуже локациях просто цена в 2 раза выше. Я вам объясняю, как застройщики вас обманывают в таких случаях они могут вам дать в начале гарант, но то, что мы покупаем за 200000, за квадрат, они продают за 400
44: Короче говоря, вот эти 10%, которые они вам обещают, они отдают вам вашими же деньгами. И первые несколько лет вы такие охохо бабки пошли. Почему это обман? Потому что потом этот гарант закан.
45: И инвестор садится в лужу. У него доходность в 2 раза меньше, чем у нас. Почему? Потому что мы точно такой же отель купили в 2 раза дешевле, и это навсегда. То есть доходность, которую нам будет давать ательер на наш отель, она
46: Там на 20 лет, на 30 лет она будет только расти. Сейчас я подробнее об этом расскажу. А вот этот лохотрон, да, он рассчитан на, скажем так, финансово неграмотных людей. Вот так работают ребята из Питера определённые, да?
47: С которыми там мы 1 время так и не договорились, они там че только не обещали нам, чтобы мы в поуле участвовали, да, но я говорю, ребята, это какой-то, это вы, наши инвесторы, как потом на этом заработают при всех ваших
48: Отличных условиях там и так далее. Да, и они, короче, слились с переговоров. Я просил цену сделать адекватной. Нет, там просто люди изначально цену в 2 раза задирают, а потом вам, вашими
49: Же деньгами платят первые там годы, якобы гарант, это ваши же деньги, которые они прокрутили за время строительства и вам возвращают. Это вот такая тема, короче говоря, я, кстати, сам не сразу в этом разобрался. Это вот прям
50: Рассчитано на финансово неграмотных людей и людей, которые не владеют полной информацией о рынке недвижимости. Это тоже такая вещь, где нужно очень многими нюансами, как бы в них нужно разбираться, обладать. Я даже когда
51: С риелторами со многими говорил, до них не доходило, в чем там развод. Это для меня прям вот, ну, удивительно, я достаточно быстро это понял, не сразу, но быстро риелторы профессиональные не могли понять, а че там? Вот, вот, вот доходность.
52: Туда сюда дают. Вот. И цена такая более менее нет. Там цена в 2 раза выше просто была средней по рынку и вашими же деньгами отдают вам. Ну это жесть. Вы потом в лужу садитесь спустя какое-то время, понимаете? Вот.
53: Поэтому очень важна всегда цена входа. Так вот, у нас цена там 200 с чем-то тысяч за квадрат. Это просто отличная цена для того уровня отелей, который мы покупаем. Именно поэтому мы их и берём. Теперь смотрите, ательер, во первых, договорился давать
54: Доходность побольше, она там вот будет у нас, да, 8%, но деньги пойдут уже в этом году, они там обещают где-то в сентябре и так далее. То есть не нужно сидеть в стройке 2 года, 3 года, это вот деньги, которые будут
55: Приходить сразу. Кроме того, с другими людьми у них в договорах этого нет, но мы прописали отдельно в договорах, чтобы была пятипроцентная безусловная индексация. То есть каждый год у вас
56: На 5% будет денег приходить больше, да, потом это такая небольшая компенсация на инфляцию. Собственно говоря, инфляция может быть больше. И вот для того, чтобы обезопаситься
57: От какого-то скачка инфляции в договоре будет пункт, что мы его можем пересмотреть, потому что у многих ательера, я бы сказал, даже у большинства ательера при принятии нового отеля, там договор безотзывный, на 10 лет ты его потом
58: Не можешь разорвать, у нас можно будет, то есть можно будет пересмотреть договор с ательера. И если там, не знаю, ценны, вдруг в 2 раза вырастут. Вероятность этого маленькая на самом деле. Но если вдруг так случится, можно будет договориться.
59: И поскольку, тем более нас много, у ательера много номеров, мы спокойно придём всем вот этим пулом и договоримся с ательера, чтобы они пересмотрели ставки. Это на крайний случай мы предусмотрели даже такое там.
60: На самом деле предусмотрено очень много чего ещё, потому что мы там кучу пунктов в договорах просматриваем всегда. Я просто вам здесь обо всем прямо говорить не буду, но смотрите, какая там цена, цена, там на самые дешёвые номера 5.
61: С чем-то миллионов рублей там без ремонта вообще 3 700 что ли надо сразу заплатить, так что это очень прикольные условия на самом деле.
62: Доходность пойдёт уже в этом году. Объекты сами очень хорошие и с точки зрения именно цены на недвижимость, они стоят очень хорошие деньги, то есть они в 2 раза дешевле других аналогичных объектов.
63: Которые строятся в этом же городе. Причём в худших локациях. Соответственно, это нам что гарантирует то, что у нас какая-то стабильная, хорошая доходность будет на протяжении многих, многих лет вперёд. Теперь смотрите.
64: Там очень известный в Новосибирске ательер, который контролирует, у них очень, очень много отелей. Мы уже знаем, как они пересматривают доходности, как они договариваются с клиентами. Вот это вот все, мы всегда все досконально изучаем всю информацию по застройщику, по ательера.
65: Там всегда там гарантийные письма получаем, изучаем всю историю, там, строительства и так далее. Там опять же целая команда над этим работает. То есть в этом плане там все хорошо. Сейчас думаю, о чем я тут забыл сказать, наверное, о чем-то забыл сейчас.
66: Опять попробую посмотреть.
67: Короче говоря, люди, это вот смотрите, доходность какая у нас средняя? У Габов в Москве, например, это плюс минус те же самые 8%. То есть вы покупаете
68: Что-то сейчас, да, аналогичное по доходности на самом деле, вот традиционному какому-то габу, типа там пятёрочку купить, вот это вот все на самом деле, если вы будете брать какой-то gab в сити, например, там будет доходность ещё ниже.
69: Значительно ниже в центре Москвы очень часто доходность там и 4%, может быть, и 5, и так далее. Короче говоря, она там на самом деле ещё ниже, чем вот мы сейчас покупаем отель, но какие проблемы у Габов? Это то, о чем
70: Я вообще говорил, есть отдельные ролики на этом канале, но люди многие об этом не смотрели, поэтому скажу вам коротко, здесь расскажу. Смотрите, если вы покупаете традиционный гап, у вас с ним всегда возникает
71: Куча геморроя. Ну, например, берете уличный ритейл, ну, например, там, под какой-то там стритфуд, да, либо продуктовый магазин, там, что-нибудь такое. В чем проблема? В том, что собственники постоянно, точнее, арендаторы ваши.
72: Постоянно съезжают, одни заходят, другие выходят. Вы теряете время, там на ремонт новый под нового собственника. Обычно договариваются, что на время ремонта арендная плата не платится обычно в начале.
73: Берётся какой-то вот период, когда арендатор платит меньше и так далее. Это такая постоянная история. Если вы туда, не дай Бог, какую-то пятёрочку посадили, всегда будет история. Ой, сейчас у нас очень плохо с продажами. Давайте вы нам поменьше сейчас.
74: Сделайте аренду, иначе мы съедем. То есть, а если это такой якорный арендатор, потерять которого вы боитесь, они ещё начинают диктовать вам условия. И, короче говоря, когда вы все это на дистанции раскладываете, это получается ***.
75: Там не 8%, и даже там не 7 и не 6. Вот в чем вся фишка в отелях. Всего этого геморроя нет. Мало того, там у этого ательера даже там прописаны всякие вещи, типа, знаете, как у других
76: Их там что-то, если там условно занавески сгорят, ещё что-то они это все сами компенсируют, да, то есть вы вообще ни за что не отвечаете. То есть с этим отельером очень хороший договор, и что вам остаётся? Вы покупаете номер и просто получаете.
77: Бабки. И вот, и все. Да, вчера мне 1 подписчик спросил, Алексей, а чем это там лучше, чем облигации в личке в телеге задал вопрос. Смотрите, в недвижимости вы всег
78: Да, защищены от инфляции. Опять же, если что-то произойдёт и в 2 раза там обрушится, там рубль, вырастут цены в 2 раза, что у вас произойдёт с недвижимостью, она просто вырастет в 2 раза, даже если не сразу, то через какое-то время.
79: Обязательно вырастет. А договор с отельером вы можете пересмотреть, и у вас в деньгах будет приходить в 2 раза больше, а в облигациях хрен в облигациях вы не будете получать никогда в 2 раза больше.
80: При обрушении там цен и так далее. При обрушении рубля у вас просто сгорит все тело вашего капитала. Ну вот и все, чем это закончится. А облигации защиты от инфляции, они не дают таких процентов. Мало того, смотрите тут
81: Тут ещё какая история? У нас же ставка сейчас снижается, и если цб удастся добить инфляцию до, там все 4%, ставка упадёт сначала до 10, потом там ещё ниже, да, будет падать, то в какой-то момент у вас вот эта доход
82: Доходность от номера достаточно не отдалённая. Эта перспектива, она станет выше, чем банковские депозиты, только она у вас будет с индексацией годовой, в отличие от банковских депозитов и
83: И с полной защитой основного капитала от инфляции. То есть это очень такая идеальная тема. Я даже вот некоторым своим прям друзьям советовал, что вот они думают, может купить квартиру. Я говорю, а зачем тебе квартира? Вот квартира, например, если
84: В Сочи купить квартиру, она там 2, 3% Годовых будет приносить, если её сдавать. Я говорю, а если ты там жить не будешь, потому что там люди по разным городам ездят. И говорю, хорошо, а вот ты номер купил в отеле. Вот смотри, вот там у нас там был тогда пол в Екатеринбурге.
85: Как раз я говорю, ты сюда заинвестированы, ты на эти деньги сможешь снимать квартиру в Москве, причём в самом центре. Кстати, ты на эти деньги её там не купишь вообще никак, а ты сможешь снимать, и ты не привязан ни к чему. Ты захотел в Москве.
86: Живёшь, захотел, уехал в Таиланд и уже там снимаешь и там живёшь вообще прекрасно. Да, вот это такая история. Иногда вот именно номера в гостинице, они дают вот такую свободу. Ну и
87: Собственно говоря, опять я хотел вам че то ещё много рассказать, но уже все позабыл, что хотел рассказать. Короче, отели у нас в Новосибирске. Локация там отличная, регион отличный. Я давно хотел зайти в Новосибирск и вот
88: Сейчас я в него захожу очень долго, там мы просто искали. Я, наверное, год не мог найти вот прям выгодных предложений и так, чтобы выгодно договориться с ательера. Вот сейчас мы договорились на скидки, на особые условия и так далее.
89: Поэтому сам я в Новосибирск захожу, захожу сразу в 2 отеля, если получится договориться с 3 застройщиком, там будет ещё 3 отель. Наверное, там условия будут чуть похуже, но там посмотрим, почему я захожу в 2, я лю.
90: Люблю диверсификацию, там есть 1 отель, как бы чуть подороже и получше, другой чуть подешевле, и там локация похуже, да, но я люблю диверсифицироваться, да, то есть покупать разные. И если у вас вот есть прям деньги,
91: На несколько номеров я всегда советую покупать вообще в разных регионах, в разных отелях, по максимально там выгодным условиям. У нас пулы постоянно проходят в разных регионах, там, где мы находим именно хорошую цену, 5 с чем-то.
92: Миллионов. Это достаточно небольшая цена для Российской Федерации, да, то есть даже не самые богатые инвесторы смогут заинвестировать. Я, ну и поскольку, да, у нас вот так получилось, что там номеров 60 уже разлетелось, а поче,
93: Даже не начался то пишите, люди, если хотите покупать номера нашему агенту, контакты будут в telegram канале наш telegram канал по недвижимости есть в ссылочках в описании к этому видео там.
94: Где вы его будете смотреть на RuTube, на YouTube вконтакте во первых, подпишитесь на этот канал там, где вы его смотрите, само видео, во вторых, подписывайтесь на наш telegram канал по недвижимости и на наш канал по недвижимости в
95: Максе просто обязательно. И, собственно говоря, там будут контакты нашего агента. Пишите нашему агенту, бронируйте номера. Это очень интересная, очень хорошая история, поскольку там действительно
96: Очень все надёжно, хорошо. Хорошая доходность для недвиги. Деньги в этом году и, собственно, условия просто очень прикольные. Поэтому я в этом всем и участвую. Ну и следующий
97: Скорее всего, будет через несколько месяцев, потому что очень сложно находить в России вот прямо что-то очень выгодное. Есть на примете некоторые вещи, которые вот будут через несколько месяцев как бы доступны для продажи.
98: Там, может быть очень интересные истории, а вот так вот больше что-то мы знаем, все России в России отели, которые строятся просто все, но большинство из них абсолютно не интересно. Меня там про Сочи постоянно спрашивают, если Сочи купите, вот.
99: Не наш вот этот 1 пул, который был последний, да, где действительно доходность будет нормальная. А вот там у всех остальных такие цены. У нас уже там цена на десятки процентов просто выросла за несколько месяцев, за счёт этого там будет Нор.
100: Нормальная доходность, а во всех остальных отелях, там люди с 3 процентами потом сидят и плачут. Слишком перегреты цены. И вот в большинстве в абсолютном большинстве отелей по России это так. И поэтому лучше принять участие в этом.
101: А следующий все-таки, скорее всего, будет через несколько месяцев, потому что пока больше ничего интересного в этой стране как бы нет. В чем принимать участие. То есть продаётся то дохрена всего. Но я покупаю только то, что покупать выгодно, то, что потом будет при
102: Носить деньги. Поэтому все последние полы у нас очень удачные. Там цены, либо на десятки процентов взлетали в 1 на 100% взлетели за несколько месяцев. Вот в 1 отеле через несколько месяцев мы уже 10% Годовых полу.
103: Чаем, там прям деньги приходят, да, купили через несколько месяцев деньги. И вот эта история в Новосибирске, это точно такая же история. Там индексация будет даже больше, чем в Екатеринбурге, да, там в начале доходность чуть поменьше, да, но зато потом индексация.
104: Больше, то есть расти будет эта доходность чуть побыстрее и договор в целом там немножко получше, да? Ну вот как бы это вот такая компенсация за то, что чуть поменьше доходность. Так что пишите.