0: Друзья, добрый день. На связи Максим Петров. Я рад вас приветствовать на канале Макс кэпитал, на котором развиваем инвесторское мышление. Сегодня, как вы видите, я с ручкой, с листочком, потому что периодически возникает вопрос, что можно купить, во что можно вложить для того, чтобы получать 100 000 ₽ пассивного доход?

1: Итак, давайте разберём основные инструменты, которые сейчас доступны обычному российскому частному инвестору. Разберём плюсы и минусы каждого из этих инструментов, пойдём от наиболее консервативных инструментов к наиболее агрессивным инструментам, которые там связаны с

2: Определёнными рисками. Итак, 1 инструмент, который нам в принципе всем известен, доступен. Купить бетон, да, то есть купить бетон, вложить в недвижимость, сколько нужно вложить в недвижимость для того, чтобы получать денежный поток в 100 000 ₽ в месяц. Итак, что нужно понимать?

3: То мы говорим про инвестиции, мы это 1, 2, мы не используем никакого плеча, мы не используем заёмный капитал. И поэтому, исходя из вот этих вот вводных мы будем непосредственно считать. То есть средняя доходность недвижимости, арендная доходность недвижимости в России составляет от 3 с половиной до 4 с половиной.

4: Процентов у кого-то может быть меньше, кто-то скажет, у меня доходность больше все зависит от точки входа. В конечном счёте, когда покупали, да, индексировали вы ставку аренды или не индексировали ставку аренды, просто факт остаётся фактом, что средняя арендная доходность недвижимости в России составляет от 3

5: Половиной до 4 с половиной процентов. У меня недвижимость выросла в цене. А вот вчера её в прошлом году, 5 лет назад, 10, 20, 40 лет назад, я её покупал за 100 000 ₽. А сейчас у меня стоит огого, сколько. Ребят мы не берём сейчас спекулятивного денежного потока. То есть мы не берём

6: Разницу между ценой, по которой вы покупали, и ценой, сколько стоит сейчас? Потому что это не инвестиционный доход, это не пассивный доход. Так вот, денежные потоки в недвижимости в России составляют. Ну давайте для себя, для расчёта возьмём 4%. Тогда возникает вопрос.

7: Какую сумму нужно вложить, чтобы получать 100 000 ₽ в месяц? 100 000 ₽ в месяц умножаем на 12, получаем 1000200. Соответственно, для того, чтобы получить 1 200 000 ₽ денежного потока от недвижимости с доходностью 4% Годовых, мы должны вложить 30 миллионо.

8: Миллионов рублей, чтобы получить с недвижки 100000. Будьте готовы вложить порядка 30 000 000 ₽. Плюсы и минусы мы разберём дальше после того, как я расскажу об остальных инструментах инвестирования. То есть сейчас мы останавливаемся на том, сколько нужно вложить 2.

9: По консерватизму идёт инструмент. Это облигации федерального займа. Надёжные облигации сейчас имеют доходность, текущую где-то в районе от 11 до 14%. Берём за ориентир 11%. Вопрос, сколько мы должны вложить в облигации федерального займа для того, чтоб

10: Получать 100 000 ₽ в месяц. Ответ нам нужно вложить 11 000 000 ₽. 11 000 000 ₽ под 11% Годовых. В совокупности принесут денежный поток порядка 100 000 ₽. Специфика. Опять-таки, мы сейчас при расчётах игнорируем ндфл, потому что ндфл выпла

11: Везде. То есть, если вы официально сдаёте недвижимость в аренду, вы должны платить ндфл. Если вы, вы покупаете облигации, вы должны платить ндфл, кто-то опять может сказать, на патенте плачу меньше. Окей, ребят, платите. Это специфика. Мы сейчас опери.

12: Абсолютными цифрами. Поэтому для того, чтобы в облигациях федерального займа вы получали 100 000 ₽ в месяц, сейчас нужно разместить 11000000, если вы готовы принять на себя определённые риски, пойти в корпоративные облигации, где можно получить доходность порядка 16% Годовых.

13: То здесь для того, чтобы нам получать 100 000 ₽ в месяц, нужно вложить 7 500 000 ₽. Ну то есть в облигации федерального займа 11 в облигации более рискованные, нужно вложить 7500000, но вы должны понимать, что тогда вы должны быть готовы принимать на себ.

14: Риски, и это будет достаточно короткий промежуток времени, потому что большинство корпоративных выпусков идёт до 3, 5 лет, а в облигациях федерального займа горизонт 10:15 лет. Можно сейчас для себя зафиксировать доходность порядка 11, 12%. Теперь по акциям разберём

15: На примере акций Сбербанка. И потом я дам свои определённые комментарии, да, то есть текущая доходность. Дивидендная доходность акций Сбербанка составляет порядка 12% Годовых. Для того, чтобы получать дивидендами от акций Сбербанка 100 000 ₽ в месяц, нужно

16: Вложить сумму в размере 10 000 000 ₽. То есть мы видим, что цифра достаточно близкая, она сопоставима с суммой инвестиций в облигации федерального займа. И как раз-таки именно, то есть вот эта история 1 из причин, почему пока что акции российских компаний не растут.

17: Потому что вы можете в консервативных инструментах получить альтернативную доходность. И тогда возникает вопрос, зачем мне вкладывать 10 000 000 ₽ в акции Сбербанка для того, чтобы получить 100 000 ₽, и бабка надвое сказала, побояться заплатит Сбербанк дивиденды не заплатит.

18: Дивиденды наложит государство дополнительным налогом на прибыль. Доходы, полученные Сбербанком, или не обложит, да, то есть будут санкции какие-то? Нет, ну то есть мне нужно принять риск. Заплатит, не заплатит. Дивиденды в облигациях все понятно, в облигациях заплатят. И то есть получается, что факт

19: Мне нужно доплатить всего лишь 1 000 000 ₽, не 10000000 в акции Сбербанка вложить, а 11000000 в офз. И у меня будет точно такая же доходность. Зато понятная, прогнозируемая ежемесячная Сбербанк платит дивиденды 1 раз в год. Поэтому я здесь не буду.

20: Ежемесячно получать, что вы в этом случае, вы раз в год получите 1000200, и вы должны этот 1000200 разместить где-нибудь на банковском депозите на накопительном счёту и оттуда каждый месяц снимать по 100 000 ₽ и ждать. В следующем году, через год снова Сбербанк заплатит или не заплатит.

21: Да, и поэтому для абсолютного большинства людей, почему мы видим такой значительный приток на рынок облигаций? Потому что нет премии за риск, просто нет премии за риск, да, то есть не хотят покупать акции, потому что слишком маленькая доходность. Поговорим про плюсы и минусы каждого из этих способов инвестиций.

22: 1, про что мы говорили, недвижимость начнём с плюсов. Да, не недвижимость, как объект инвестиций, а недвижимость как инструмент обеспечения пассивного денежного потока. Ну, то есть, 1. Здравствуйте, хейтеры заключается в том, что нужно отдать должное долго.

23: Срочно вся инфляция, которая есть в стране, она закладывается в недвижимость. Да, и если мы размещаем 30 000 000 ₽, ну, потому что человек может сказать так, мне, чтобы получит 100 000 ₽ вместе пассивного дохода, недвижку нужно 30000000 в фз нужно 11000000 акции Сбербанка нужно есят

24: Миллионов. Понятно, что если я не выберу недвижимость, а выберу даже офз, то у меня денежный поток будет в 3 раза больше. Зачем мне нужна недвижка?

25: Объясняю. 1. Цена недвижимости при высокой инфляции может расти, то есть это возможность получения дополнительного дохода. Раз. 2, арендный поток, который мы покупаем с недвижимости, мы можем индексировать на

26: Уровень инфляции, то есть это заложить в параметры договора аренды. Исходя из этого, соответственно, мы можем закладывать возможность индексации ставки аренды на уровень инфляции. То есть, да, сейчас я получаю 100 000 ₽, но у нас есть инфляция прям

27: Недвижимости в том, что при прочих равных условиях выросла инфляция, проиндексировали и то есть свои 100 000 ₽. Фактически мы нивелируем негативные последствия от инфляции за счёт того, что сама недвижимость будет расти на уровень инфляции сами 30000000 будут

28: Защищены, плюс денежный поток от недвижимости тоже будет защищён на уровень инфляции, да, то есть мы непосредственно индексируем. Да, кстати, недвижимости нужно отнести к плюсу, то, что регулярность поступлений, она очень высокая, да, то есть месячная ставка аренды мы можем

29: Соответственно, вот ежемесячно получать эту аренду, но общая итоговая доходность, да, вот именно рентная доходность, сколько мы получаем, составляет всего лишь 4%. И это, наверное, основной минус недвижимости. Недвижимость всегда растёт в цене. Ничего лучше бетона нету. Вот если мы все эти

30: Сопли выбросим, а вот им будем оперировать конкретными цифрами, как это и должен делать финансовый советник, финансовый консультант, то в этом случае мы должны понимать, что рентная доходность в номинальном выражении, она ниже инфляции, но вот этот негативные последствия частично мы можем закладывать, да,

31: Рассчитывать. Не факт, что это произойдёт. Мы можем рассчитывать на то, что недвижимость на уровне инфляции вырастет, и мы можем индексировать денежный поток на уровень инфляции по облигациям федерального займа, плюсы и минусы, будь то облигации федерального займа или просто выпуски облигаций. То есть здесь можно сформиро

32: Портфель из облигаций и ежемесячно получать денежный поток, да, то есть купоны, которые мы получаем от облигаций, это 1 преимущество. 2 преимущество в том, что это надёжно. То есть доходность у нас получается в 2 раза выше, чем в недвижимости с позиции

33: Альтернативной доходности. И мы прямо сейчас можем эту доходность зафиксировать на 10:15 лет. То есть, несмотря на то, что доходность достаточно высокая, находящаяся на уровне 11 13% Годовых, мы эту доходность можем зафиксировать для себя прямо сейчас.

34: На 10, 15 лет. И если мы берём средние цифры инфляции в России, которые находятся где-то в диапазоне 8, 9%, средние, мы не берём экстремум определённые периоды, она может выходить на более высокие значения, но она также может и падать, да, то есть она может снижаться там до 3%, и поэтому полу

35: Получается, что мы сейчас имеем реальную доходность по облигациям федерального займа в полтора раза выше инфляции. Это большой плюс и огромное преимущество по сравнению, например, с банковскими депозитами, потому что депозиты, когда предлагают высокую процентную ставку, они предлагают её, когда только тогда

36: Когда высокая инфляция, как только инфляция падает, ставки по депозитам тут же падают. В облигациях все работает немножко по другому, да, то есть текущая доходность достаточно высокая, и поэтому мы получаем регулярный поток относительно недвижимости, доходность в 2 раза выше, но в облигациях

37: Доходность будет снижаться. То есть, да, когда будет падать инфляция, прямо сейчас вы получите дополнительный доход, но когда тенденция изменится, но вдруг снова будет какой-нибудь шок и инфляция будет расти, то вот этим процессом нужно управлять. То есть здесь нужно в отличие, например, от недвижимост

38: Да, здесь нужно выделять время, здесь нужно непосредственно разбираться. Может быть, прийти в проект Макс кэпитал на спонсор. Ссылка на него в описании к данному видео, в котором я непосредственно как раз-таки говорю, какие облигации сейчас наиболее интересные покупки и в рамках облигаций.

39: Федерального займа и свой собственный портфель показываю, из чего, из каких именно облигаций состоит. Так и можно узнать более подробно, как покупать и какие корпоративные облигации. Корпоративные выпуски можно получать для сопоставимой доходности. И нужно понимать, что здесь нужно не 11000000, как в

40: За всего лишь 7 500 000 ₽ достаточно, чтобы 100 000 ₽ в месяц получать. Ну а мы продолжаем. Итак, последнее, что у нас остаётся, акции Сбербанка. В чем заключается? Плюс? Ну, во первых, что не говори относительно доходности недвижимости.

41: 4% и 12% на акциях Сбербанка. Доходность в 3 раза выше, но не такая высокая, как с облигациями теми же самыми, да, если мы боимся инфляции, для нас всегда спасением от инфляции является покупка недвижимости, то в акциях Сбербанка мы защищены

42: От инфляции, потому что всю инфляцию в конечном счёте закладывают в продукты, и мы получаем доходность 12% не просто фиксировано, а 12% она растёт. Ну то есть, например, в 2000 году Сбербанк платил 1 ₽ дивидендов.

43: В 2026 году, да, Сбербанк заплатит там свыше 30 ₽ за дивиденд за 26 лет. Дивиденды выросли с 1 ₽ до 36. И эти 36 ₽ составляют там порядка 12% доходности. Понимаете, да, в чем речь, что

44: То вот этот вот накопленный эффект, потому что, имея доходность 12% относительно недвижимости при высокой инфляции, разрыв совокупной доходности в рамках сложного процента, разрыв между акцией Сбербанка и недвижимостью.

45: Будет увеличиваться, потому что у нас сама норма доходности в 3 раза выше. То есть дивиденды, которые будут индексироваться на уровень инфляции, мы будем реинвестировать в те же самые акции. И у нас, соответственно, вот мы говорили вот в этом видео, да, про формулу сложного процента, как раз-таки формула сложного процента вы получаете

46: Более высокую рентабельность, более высокую доходность. Опять же, это если реинвестировать, если это не забирать. Но, тем не менее, ещё и сама акция Сбербанка на уровень инфляции вырастет. В чем недостаток в текущий момент, что 1 относительно облигаций доходность неинтересна.

47: Но я задаюсь вопросом, что будет, если центральный банк достигнет своей цели и инфляция снизится до 4%? Доходность облигаций, соответственно, упадёт до 5%. Да, вы получите дополнительный доход, но не более того, облигации будете получать, а

48: Акции Сбербанка, соответственно, вам будут платить по прежнему доходность от текущих значений 12%. У вас цена акций вырастет значительно больше, чем вырастет. Цена облигаций значительно больше вырастет, потому что эти денежные потоки будут дисконтированы, и поэтому получается вот этот риск

49: Отсутствует, но вот сейчас люди, в большинстве своём, они голосуют за облигации. Ну, кто-то по прежнему говорит бетон, моё все и тоже имеет право на существование, когда мы говорим про акции. Преимущество в том, что будет прирост за счёт цены самой облигации. Ну просто

50: Элементарно. Таргет прайс. Целевая цена по акциям Сбербанка находится на уровне 600 ₽. О чем для меня это говорит, что если я вложу 10 000 000 ₽, я буду 100 000 ₽ получать ежемесячно. Плюс в течение 3 лет у меня мои 10 000 000 ₽ превратятся в 20000000, и тогда у меня

51: Возникает вопрос, если я по недвижимости, мне для того, чтобы получать 100 000 ₽ в месяц рентного дохода, надо вложить 30000000. Какова вероятность того, что у меня капитал увеличится в 2 раза до 60000000? Недвижимость, которую я куплю, достаточно низкая, если я вместо 10

52: Миллионов в акции Сбербанка вложу 10, ну там 11000000 в облигации федерального займа я буду 100 000 ₽ получать ежемесячно, в случае, если центральный банк снизит процентную ставку. Но дополнительно я получу с этого где-то 30, 50% роста. То есть дополнительный доход 5, 6000000 в акции Сбербанк.

53: Я сейчас получаю 100000 в месяц не регулярно, раз в год. Опять же, я могу раз в год получить купоны 1000200 и вложить в облигации, и с них уже часть продавать и часть получать купонного дохода регулярного, да, вложить в фонд ликвидности.

54: Который в текущий момент имеет доходность, там порядка 16%, да, то есть они у меня там будут припаркованы, я их оттуда буду непосредственно забирать, но в качестве плюса я имею, что у меня капитал вырастет в 2 раза. Плюс у меня дивиденды увеличатся, да, то есть дивиденды тоже будут увеличиваться.

55: Буду уже не по 100 000 ₽ в месяц получать надо буду получать по 110, 120 000 ₽. Ну то есть примерно тоже самое, что и индексация ставки аренды в рамках недвижимости. И тогда, если вот мы из этой прослойки уберём, например, облигации федерального займа, понятно, что если

56: Streets. Выбор. Купить недвижку за 30 000 ₽ или купить акции Сбербанка за 10. Я выбираю акции за 10, но ключевой момент, который я хотел бы здесь сказать, да, и на чем я хотел бы остановиться. Ну, мы сейчас оперируем, чем мы оперируем критериям.

57: Доходности. К сожалению, эти правила задаёт рынок. То есть рассказывать о защите, о ликвидности, о надёжности, да, то есть никому это не интересно. Большинству людей интересно получить доход. Вот если бы ключевой момент

58: Был получение дохода. Я бы выбрал акции Сбербанка. Средние это облигации федерального займа. Самое последнее место заняло бы в моём ключе недвижимость. Но когда мы говорим с позиции финансового планирования безопасности,

59: Минимизация рисков потери уже заработанных ценных бумаг, то в этом случае все меняется. Переворачивается в приоритете. 1 место недвижимость, 2 место облигации федерального займа и 3 место там акции Сбербанка, но истина находится, где истина находится где-то рядом. Разумная истина.

60: Она находится в разумной диверсификации. И если бы мне задали вопрос, Максим, что купить для того, чтобы получать доход, 100 000 ₽, я бы сказал, слушай, дружище, если у тебя твоё финансовое благополучие и твоё финансовое состояние будет

61: Базироваться на 3 столпах, на акциях, на облигациях и на недвижимости. Я бы тебе сказал о том, что тебе нужно, то есть купить и акции Сбербанка, купить облигации федерального займа и купить недвижимость, не прямую недвижимость, квартиру, которую ты сдаёшь.

62: Купи рентные фонды, да, на том же самом рынке, какие фонды я рассказываю непосредственно на спонсоре. Я об этом говорил, опять же призываю ещё раз пройти по ссылке в описании к данному видео подписаться, чтобы получить эту информацию, что с недвижимость

63: Получать, кстати, там более привлекательная норма доходности, нежели самостоятельная покупка квартиры. Вот. И Разумный ответ. Купите все, делайте ребалансировку, получайте пассивный денежный поток. Вы это можете сделать достаточно легко и в совокупности, если посмотреть

64: Сколько на это требуется сумма? Мы пришли к тому, ну, где-то порядка, те же самые 10 000 000 ₽ можно диверсифицировать с итоговой доходностью, где-то порядка совокупной в районе 10, 11%. Ещё там много инструментов будут индексировать ваш

65: Денежный поток и индексировать ваши деньги на инфляцию, и вы получаете ееще сверхвысокую ликвидность в любой момент, если что-то будет интересное, часть какого-то актива прода.