0: Здравствуйте, я Павел Демидович, и это новый выпуск частной собственности со мной в студии Александра Панфилова. Саша, добрый день. И к нам присоединился Никита Журавлёв, эксперт рынка недвижимости. Никита, рады тебя видеть. Доброго дня. Ну что?

1: Начнём с подборки новостей.

2: Да, я начну, да, все-таки с заявлений, сделанных на Полях пмф, лимит кредитов по семейной ипотеке в ряде российских регионов могут увеличить, об этом заявил вице премьер Марат Хуснуллин в эксклюзивном интервью рбк. Где, насколько, по какому принципу?

3: Начнём с подборки новостей, да, я начну, да, все-таки с заявлений, сделанных на Полях пмф лимит кредитов по семейной ипотеке в ряде российских регионов могут увеличить, об этом заявил вице премьер Марат Хуснуллин в эксклюзивном интервью рбк. Где, насколько, по какому принципу.

4: Пока что прорабатывается.

5: Точно уже пришли все к единому мнению, что должна быть ипотека более адресная от количества детей. Значит, чем больше детей, тем более льготная ипотека. И обсуждаем сейчас вопрос.

6: Пока что прорабатывается точно уже пришли все к единому мнению, что должна быть ипотека более адресная от количества детей, значит, чем больше детей, тем более льготная ипотека. И обсуждаем сейчас вопрос.

7: Увеличение объёма ипотеки, потому что если говорить о многодетных семьях, то за 6000000, например, который у нас сегодня есть лимит во многих регионах, конечно, уже там 4 пятикомнатную квартиру не купишь, поэтому мы

8: Будем увеличивать лимит в каком объёме, по каким регионам, по каким принципам мы сейчас ведём различные расчёты, потому что это большая нагрузка на бюджет.

9: При этом оживает рыночная ипотека, заявил опять же в интервью рбк гендиректор.

10: Будем увеличивать лимит, в каком объёме, по каким регионам, по каким принципам мы сейчас ведём различные расчёты, потому что это большая нагрузка на бюджет, при этом оживает рыночная ипотека, заявил опять же в интервью рбк гендиректор.

11: Дом рф Виталий мутко только за 1 квартал она показала двукратный рост худшие времена для отрасли, по его словам, уже позади по прогнозу дом рф, в следующем году ипотечные ставки в этом сегменте могут опуститься до 10% или даже ниже, что приведёт к кратному росту спроса и скачку.

12: Цен на 10 15%. Пока же снижение ставки привело к росту доступности столичных новостроек в ипотеку с начала года на 10%. Показатель рассчитывается как срок, в течение которого заёмщик копит на первоначальный взнос. И теперь он составляет 4 с половиной года. Впрочем, эксперт

13: Опрошенные рбк сходятся в 1 что это не рост доступности, а просто приостановка её снижения за последние 5 лет жилье в ипотеку стало менее доступным более чем в полтора раза, правда, снижение ставок и рост доступности ипотеки спрос пока не драйвит продажа новостроек в моск.

14: Области за последний месяц, по данным дата флет, снизились на 9% год, к году снижение более чем на четверть, зато объём инвестиций в жилье по всей России растёт за 5 месяцев этого года. Это уже цифра бисерии стейт на 18%, но жилая недвижимость остаётся лидером в структуре

15: Инвестиций.

16: Ну что же, как построить бизнес в недвижимости? Какие стратегии работают, о каких нужно забыть и не тратить на них силы и время. Как масштабироваться, выясним сегодня в программе Никита. Вот тогда начнём с инвестиций в недвижимость. Вот иногда возникает

17: Инвестиций. Ну что же, как построить бизнес в недвижимости? Какие стратегии работают, о каких нужно забыть и не тратить на них силы и время. Как масштабироваться, выясним сегодня в программе Никита. Вот тогда начнём с инвестиций в недвижимость. Вот иногда возникает

18: Впечатление, что рынок недвижимости это такой большой инерционный рынок, в котором мало что меняется. Но если присмотреться, когда ты находишься внутри самой этой рыночной ситуации, то, очевидно, там есть определённые циклы. И 1 из этих циклов, такой большой, мне кажется,

19: Закончился между 19 годом и где-то 23, 24, когда у нас была, появились эскроу счета, которые серьёзно рынок трансформировали. С 1 стороны. С другой стороны появилась и исчезла широкая ипотека на новостройки по низким субсидируемым ставкам, как

20: Рынок работает сейчас. И как в этом рынке заработать, как на него зайти? Вот я предлагаю начать там с некой суммы, вот самой базовой, предположим, кто-то из наших зрителей накопил полмиллиона рублей. Что с этими деньгами можно сделать? Ну,

21: Правильно заметил, что у нас есть некая цикличность, да, на рынке недвижимости. Если мы так немножечко ретроспективу посмотрим десятилетней давности, когда у нас рынок недвижимости, ну, скажем так, был не востребован, потому что все находились там физические лица.

22: В том, что не верили в рост стоимости квадратного метра. И, по большому счёту, на рынке не было таких разных, скажем так, продуктовых линеек в недвижимости. Угу. Ну, у тебя были новостройки, но они не росли. У тебя была вторичка, которую ты мог бы сдать в аренду.

23: То есть популярности, как некого инструментария на рынке недвижимости, у Физиков не было. Конечно. Собственно говоря, тогда и началось. Мой путь с спекулятивных инвестиций на котловане с ипотечным плечом, когда

24: Ты тогда начинал свой путь недвижимости.

25: То есть популярности, как некого инструментария на рынке недвижимости, у Физиков не было. Ты тогда начинал свой путь недвижимости. Конечно. Собственно говоря, тогда и началось. Мой путь с спекулятивных инвестиций на котловане с ипотечным плечом. Когда

26: У нас была ипотека доступная, ты мог за 1500000 взять первоначальный взнос, взять ипотеку в 5000000, ждать, когда у тебя вырастет дом, и в конце ты продавал с доходностью на вложенные там 40, 50 60 семьдеся.

27: Процентов и тем самым формируешь себе капитал, который ты дальше запускаешь в работу в разные инструментарии. И, возвращаясь к сегодняшнему дню, мы уже видим, что линейка продуктовая по недвижимости, она гораздо стала ширше. Есть у тебя

28: Street retail есть у тебя загородка есть у тебя новостройки, есть вторичка, есть офисы, стритритейл габа и так далее. То есть линейка гораздо стала шире, если мы говорим о чеке в 500 000 ₽. Вот у меня есть там 500 000 ₽, я

29: Хочу, вот просто хочу горячо идти в недвижимость. Есть несколько направлений. Ну, наверное, самый будет такой консервативный, скажем так, да, чтобы заложиться в 500 000 ₽, там можно взять кладовку где-то новостройке, собственно говоря.

30: Они стоят, начинают у них вот это не жилая недвижимость, жилой 500 000 ₽. Ну, может быть, где-то в регионе можно посмотреть. Были такие, такая информация, что где-то на

31: Рассчитывают. Это тогда у нас точно не жилая недвижимость.

32: Они стоят, начинают у них вот рассчитывают. Это тогда у нас точно не жилая недвижимость, это не жилая недвижимость, жилой 500 000 ₽. Ну, может быть, где-то в регионе можно посмотреть. Были такие, такая информация, что где-то на

33: Камчатки, там можно за 1 000 000 ₽, за 500000 купить квартиру ликвидности. Что ты с этой будешь дальше делать? Да? То есть здесь же вопрос. Ты вложил 500 000 ₽, что ты хочешь? Просто положил. Вот она там лежит и все. Если ты хочешь заработать, то надо смотреть, не

34: Вопрос надо ли это смотреть?

35: Хорошо.

36: Камчатке, там можно за 1 000 000 ₽, за 500000 купить квартиру. Вопрос, надо ли это смотреть ликвидности? Что ты с этой будешь дальше делать? Да? То есть здесь же вопрос. Ты вложил 500 000 ₽. Что ты хочешь? Просто положил. Вот она там лежит и все. Если ты хочешь заработать, то надо смотреть некую доходность, да?

37: Что ты с ней сделаешь через 2, 3 года? Будет ли у тебя доход? И как бы, ну, может просто пойти на депозиты, положить, соответственно, кладовые истории. Как вариант, можно взять на этапе также строительства, и когда уже люди заселяются, там можно продать

38: Подороже, ну, либо сдавать там, ждать каких-то других условий. Соответственно, это раз. Вариант. 2 вариант сейчас очень сильно распространяется, но такая не очень. Я считаю, что это хорошая как бы история, это субаренда, когда ты берёшь

39: В аренду стрит ритейла первых этажей коммерческой недвижимости примерно там 100 120 квадратных метров, и ты делишь на 3 4 более мелких лота и сдаёшь в субаренду.

40: Соответственно, у тебя ставка по аренде на мелкий лот увеличивается, и тем самым ты зарабатываешь там + 30, 40% к тому, что ты платишь аренда. Ну, конечно, интереснее, но здесь есть риски.

41: Выглядит интереснее депозита.

42: Соответственно, у тебя ставка по аренде на мелкий лот увеличивается, и тем самым ты зарабатываешь там + 30, 40% к тому, что ты платишь. Аренда выглядит интереснее депозита. Ну, конечно, интереснее, но здесь есть риски.

43: Те все проекты, все продукты, которые высокую маржинальность имеют, они имеют и высокую степень риска. У тебя может арендатор съехать, у тебя может твой, условно говоря, собственник, который тебе сдаёт, сказать спасибо тебе.

44: Я напрямую заключу договора с мелкими и, соответственно, уйду. То есть есть высокие риски, когда у тебя высокие высокая маржинальность, каким образом эти риски можно минимизировать и можно ли это сделать в принципе, при помощи, ну вот

45: Каких? Да ну её.

46: Конечно, нужно смотреть, во первых, и ликвидность, да, того или иного помещения. И, безусловно, очень важно смотреть на юридическую составляющую, потому что, когда ты заключаешь договор с собственником, ты должен прописывать гарантированно

47: Каких? Да, ну, её, конечно, нужно смотреть, во первых, и ликвидность, да, того или иного помещения. И, безусловно, очень важно смотреть на юридическую составляющую, потому что, когда ты заключаешь договор с собственником, ты должен прописывать гарантированно

48: Длинный договор, который ты берёшь не на год, а прописывать более долгосрочный договор. И там расторжение договора от собственника должно идти с большими штрафами, тогда он не будет мотивирован тебя выгонять и как раз вот

49: С точки зрения юридической, там нужно смотреть и готовиться именно составлению правильного такого ключевого договора, чтобы тебе можно было завтра, когда у тебя попросят быть, так сказать, при всем ору.

50: Чтоб ты выиграл в

51: Этом. Так, то есть нужна хорошая юридическая экспертиза. Окей, принято. Игорь Бондаренко, основатель инвестфонда рантье, тоже поделился идеями входа на рынок недвижимости для инвесторов, которые пока ещё не обзавелись существенным объёмом своего капитала. Давайт

52: Чтоб ты выиграл в этом так. То есть нужна хорошая юридическая экспертиза. Окей, принято. Игорь Бондаренко, основатель инвестфонда рантье, тоже поделился идеями входа на рынок недвижимости для инвесторов, которые пока ещё не обзавелись существенным объёмом своего капитала. Давайт.

53: Послушаем эти идеи, то небольшие бюджеты.

54: Если мы берём, какие там, условно, до, на что бы я сейчас обратил внимание кладовки, да, которые находятся в каких-то там

55: 10000000 это кладовые.

56: Послушаем эти идеи, если мы берём какие-то небольшие бюджеты, там, условно до 10000000, на что бы я сейчас обратил внимание, это кладовые кладовки, да, которые находятся в каких-то там

57: Подвалах жилых домов. Там можно сейчас неплохо зарабатывать. У меня есть несколько моих проектов, которые прям лично мне принадлежат, и они показывают достаточно неплохую доходность. То есть там можно сделать окупаемость условно, там, в районе 6, может быть, там 6 с половиной лет. Вот можно

58: Получить это если работать, да, по стратегии кладовок. То есть ты покупаешь какое-то неликвидное помещение, недорогое делается там ремонт, устанавливаются эти кладовые небольшие и дальше ты можешь на этом зарабатывать. Потом его также можно продать как готовый арендный бизнес, если мы берём

59: Более профессиональных игроков, да, у кого там есть бюджеты? Ну, от 30, наверное, миллионов рублей, то там можно работать с региональными земельными участками, которые можно приобретать с торгов. Дальше покупаешь, когда землю

60: Согласовываешь её с сетевым арендатором, строишь там небольшой тц, к примеру, там 500 квадратов сдал там какому-нибудь сетевому ритейлеру. Если нет там денег, особо я бы рекомендовал брать классическую субаренду, когда берёшь объект в аренду, и

61: Делишь его и пересдаёшь в субаренду там вложений условно 1 000 000 ₽, и ты получаешь хорошие, понятные ежемесячные платежи с окупаемостью в 1 год. Вот это самый оптимальный вариант для тех, кто хочет зайти в рынок коммерческой недвижимости и вообще понюхать его, разобраться, как он работае.

62: Ну вот кладовки, субаренду мы уже обсудили, а вот региональную недвижимость не затронули. Региональная земля региональная, да, как такая?

63: Земля.

64: Земля региональная. Хорошо. Вопрос. Вопрос как бы входа и, соответственно, ликвидности. И что там делать соответственно?

65: Ну вот кладовки, субаренду мы уже обсудили, а вот региональную недвижимость не затронули. Земля региональная, земля региональная, да, как такая земля региональная. Хорошо. Вопрос, вопрос как бы, входа и, соответственно, ликвидности. И что там делать, соответственно?

66: Конечно, когда ты находишься в Москве и смотришь регион, ты не понимаешь, что там происходит. Да, подо что ты можешь использовать? Это, что это ижск, если мы говорим про коммерческую, построить торговый центр, да, тебе нужно изучить, что там вообще происходит, да, про

67: Мониторить, если у тебя нету компетенции в этом. Ну как ты, начинающий инвестор, можешь вообще оценить эти риски, да, идти в регион, покупать землю, чтобы построить там торговый центр, или там ларёк, или что-то ещё, я вижу только.

68: 1 вариант, если ты в этом регионе.

69: Мониторить, если у тебя нету компетенции в этом. Ну как ты, начинающий инвестор, можешь вообще оценить эти риски, да, идти в регион, покупать землю, чтобы построить там торговый центр, или там ларёк, или что-то ещё. Я вижу только 1 вариант, если ты в этом регионе.

70: Так, нет, давайте так, компетенции, то есть даже имея компетенции на рынке недвижимость в Москве, тебе все равно будет сложно смотреть на регион. Ну ты, понятно, ты оценишь, понятно? Ты увидишь.

71: Ты его понимаеш?

72: Когда-то.

73: Живёшь, понимаешь? Так? Нет, жил когда-то. Давайте так компетенции, то есть даже имея компетенции на рынке недвижимости в Москве, тебе все равно будет сложно смотреть на регион. Ну ты понятно, ты оценишь, понятно? Ты увидишь, что там

74: Происходит, ты сделаешь мониторинг, ты сделаешь маркетинг и соответственно и пойдёшь туда. Но человеку без компетенции даже кто живёт в этом регионе ну наверное можно построить там light индастриал мне вот сейчас очень нравится это недорогие конструкции, где и складские помещения, и

75: И шоурумы делаются они довольно сегодня современные, ну и эмоционально гораздо интереснее там, наверное, чем торговый центр, потому что мы видим, что по торговым центрам у нас сейчас происходит и опять это вот

76: Новый продукт в той линейке, о которой ты, безусловно, да, который

77: И шоурумы делаются они довольно сегодня современные, ну и эмоционально гораздо интереснее. Там, наверное, чем торговый центр, потому что мы видим, что по торговым центрам у нас сейчас происходит. И опять это вот новый продукт в той линейке, о которой ты, безусловно, да, который

78: Ещё скажем так, не апробирован, только начинает у нас создаваться, по крайней мере, там вот в Санкт-Петербурге работает на Московском рынке. Сейчас все застройщики пошли. Соответственно, здесь тоже есть. Но здесь, понимаете, здесь вопрос чека входа 10.

79: Миллионов, если мы говорим, как коллега сказал, да, то есть, ну, здесь можно посмотреть кладовые, как правильно сказал, в аренду сдавать, выкупать подвалы и там организовывать кладовые помещения, мелкую нарезку тоже. Ну, там сейчас тоже конкуренция сильно развивает.

80: Если там 5 лет назад этого вообще не было, то сегодня это создаётся как некий такой же продукт, который развивается и хорошо востребован и с точки зрения и спроса, и инвесторов, да.

81: Здесь вопрос входа на рынок разной степени.

82: Если там 5 лет назад этого вообще не было, то сегодня это создаётся как некий такой же продукт, который развивается и хорошо востребован и с точки зрения и спроса, и инвесторов. Да, здесь вопрос входа на рынок разной степени.

83: Зрелости возникают разные. Разная степень барьеров. К нам готов присоединиться Игорь Галузин, основатель профессионального сообщества флип клуб Игорь, добрый день, Игорь, может быть, добавишь что-нибудь вот в качестве той продуктовой линейки, с которой можно приходить на рынок для людей, которые

84: Хотели бы этот рынок попробовать и, может быть, масштабировать свой бизнес в дальнейшем степень зрелости рынка, очевидно, уже другая.

85: Да, коллеги, всем добрый день. Слушайте, ну на самом деле одни и те же вещи есть на самом деле недвижимость 1 из консервативных способов инвестиций.

86: Все коллеги говорят примерно и правильные, да, то я всегда говорю, что это

87: Так как?

88: Да, коллеги, всем добрый день. Слушайте, ну, на самом деле все коллеги говорят примерно одни и те же вещи и правильные, да, то есть, на самом деле, я всегда говорю, что недвижимость, так как это 1 из консервативных способов инвестиций.

89: При этом капиталоёмкость его всегда довольно высокая. Вот, и, конечно же, там заходить с 500 000 ₽ 1000000. Это довольно сложно на рынке недвижимости. Вот при этом действительно можно искать стратегии, которые

90: Позволяют это делать, например, вот вы затронули как раз тему региональных, и я сейчас в том числе, смотрю очень, так скажем, подробно историю с региональным флиппингом, да, то есть

91: Инвестиций.

92: Позволяют это делать, например, вот вы затронули как раз тему региональных инвестиций, и я сейчас в том числе, смотрю очень, так скажем, подробно историю с региональным флиппингом, да, то есть

93: Так как все-таки я эксперт по стратегии флиппинга, и там как раз чек гораздо ниже и рентабельность гораздо выше, когда ты выбираешь для себя новый регион это регион, который тебе знаком в силу, там, не знаю личных обстоятельств, семейных обстоятельств.

94: Либо ты просто видишь потенциал этого рынка, исходя из логики Сухих цифр, что называется.

95: Очень сложно выходить и масштабировать бизнес в регионы, если ты не понимаешь нюансов этого рынка. Вот поэтому я нахожу партнёров, либо их

96: Либо ты просто видишь потенциал этого рынка, исходя из логики Сухих цифр, что называется, очень сложно выходить и масштабировать бизнес в регионы, если ты не понимаешь нюансов этого рынка. Вот поэтому я нахожу партнёров, либо их

97: Даже выстраиваю, то есть обучаю и так далее на каком-то регионе и, соответственно, туда уже можно будет инвестировать для того, чтобы местный региональный игрок занимался операционным управлением всей этой истории. При этом действительно мы все-таки ориентируем

98: На цифры ориентируемся на конкуренцию, ориентируемся на спрос, и я могу сказать, что в городах 100 150000 населения, в том числе есть спрос на ликвидные flipping вые объекты, то есть, несмотря на то, чтобы казалось там чек 3 4.

99: 3000000, может быть даже 2500000, что стоимость клиппингов я история.

100: Бывает, Игорь, насколько вообще?

101: Клиппинг в 26 году работает, потому что я слышу противные мнения ремонта. Растёт, цены на квартиры не особо насколько это сегодня хорошая инвест идея.

102: 3000000, может быть даже 2500000. Бывает. Игорь, насколько вообще клиппинг в 26 году работает, потому что я слышу противные мнения, что стоимость ремонта растёт. Цены на квартиры не особо насколько это сегодня хорошая инвест идея клиппингов? Я история.

103: Конечно, была очень распространена до 22 года, когда был растущий рынок, и заниматься флиппингом мог каждый практически, да, то есть ты покупаешь недвижимость какую-то убитую, любую абсолютно, делаешь там какой никакой ремонт, и ты все равно её продашь с more.

104: Потому что растущий рынок, хороший спрос и так далее. Сейчас sleeping модель доступна в моём понимании, только тем, кто имеет определённые компетенции в этом вот как коллега правильно сказал, да, то есть компетенции в каждой стратегии очень важны. То есть, если

105: Это да, я считаю, что без определённых компетенций, опыта самостоятельно точно идти не стоит. Я рекомендую, допустим, идти там в партнёрстве, то есть, если

106: Нельзя зайти раньше, это была стратегия для Новичков. Да, было такое впечатление, нет.

107: Туда уже нельзя зайти. Раньше. Это была стратегия для Новичков. Да, было такое впечатление? Нет, да, я считаю, что без определённых компетенций, опыта самостоятельно точно идти не стоит. Я рекомендую, допустим, идти там в партнёрстве. То есть, если у вас есть опыт наприме,

108: В ремонте, да, то найдите себе партнёра, который разбирается в аналитике недвижимости, например, там, агента по недвижимости, риелтора и так далее. И в этом, в этом симбиозе можно идти идти самостоятельно новичку в эту историю. Ну, это похоже на казино, Игорь.

109: Хорошо, у нас Александр Чернов, основатель сити тауэрс и бренд стейт. Вот как раз считает, что флиппинг в том виде, какой он стал известен несколько лет назад, сейчас уже не работает, но если чётко видеть своего покупа,

110: То такой фокус многое может решить. Давайте послушаем.

111: Прибыльность конкретно вот этого направления, оно из чего складывалось? Да, она прибыльность складывалась из классной точки входа, покупки квадратного метра. Это раз. Да, мы видим, что, в принципе, за последние несколько лет недвижимость объективно выросла в цене. 2 из за возможности доступа к хоро,

112: Хорошим деньгам по хорошей стоимости. Это госпрограммы, выгодные ипотечные кредиты и так далее. И 3, это возможность сделать объект под ключ, то есть подумать за конечного потребителя, сделать действительно красоту, за которую он готов запла.

113: Платить больше. Вот если, например, первые 2, тут нужно прикладывать больше усилия для того, чтобы получить доступ к более выгодным деньгам и, соответственно, найти тот проект, который даст нам нужную экономику. То 3 это вот тренд, куда нужно смотреть. То есть нужно понимать всегда.

114: Кто будет конечным потребителем того продукта, который я создаю?

115: Игорь, ну вот с точкой входа и стоимостью денег ситуация сейчас выглядит не блестяще. Понимание потребителя продукта решает. Смотрите, я считаю, что это 1 из ключевых вообще.

116: Факторов флиппинга, это изучение целевой аудитории и как коллега сказал, создавать красоту это уже не про инвестиционную модель и заработок на флиппинге. То есть мы должны чётко понимать тому, кому мы будем продавать это

117: Объект и объект строить исключительно под целевую аудиторию с его потребностями. Это и касается и функциональности квартиры и дизайна квартиры, и в принципе, инфраструктуры, локации и так далее, да, то есть под каждую целевую аудиторию, то есть, чем чётче

118: Вы сформируете целевую аудиторию и опишите её для конкретного объекта и создадите для него более точечный объект. Тем больше вероятности того, что вы заработаете, потому что флиппинг в любом случае любой флиппинговый проект

119: Это определённая гипотеза, которую нужно исполнить. И здесь очень важно соблюсти большое количество характеристик и параметров, которые изначально мы оценим вообще перед покупкой объекта, то есть создавать. То есть я всегда

120: Что дешёвый объект во флиппинге это не всегда инвестиционно привлекательный объект, то есть важно создавать именно продукт под конечного потребителя, под конкретную целевую аудиторию, и тогда шансы успеха во флиппинговый проекте они сильно возрастают.

121: Работает ли вот этот совет сейчас вообще применительно купил, перепродал, да, действительно, спекулятивные инвестиции уже в новостройки она, наверное, уходит на 2.

122: К жилой недвижимости. Вот если вспоминать твой путь, вот та стратегия уже не работает же просто

123: Работает ли вот этот совет сейчас вообще применительно к жилой недвижимости? Вот если вспоминать твой путь, вот та стратегия уже не работает же. Просто купил, перепродал, да, действительно, спекулятивные инвестиции уже в новостройки она, наверное, уходит на 2 план и

124: Там инструментарий с ипотечным плечом был, наверное, интересен людям, у которых была семейная ипотека. Многие пользовались. Почему сейчас, собственно говоря, ну а есть же субституты, субсидируемая ипотека, рассрочка, да, безусловно, в общем объёме

125: Тебя. Вот при финансовом инструменте входа в новостройку, это рассрочки, это субсидированная ипотека, здесь есть риски. Во первых, у тебя завышается стоимость квадратного метра. Ну да, 1, 2, ты рискуешь тем, что ты вроде бы зашёл

126: Минимальными платежами с какими-то интересными финансовыми инструментами, но тебе нужно до конца стройки закрыть эти обязательства, и ты, придя в эту точку, можешь не выполнить их. Соответственно, ты можешь попасть в некий кассовый разрыв, что тебе нужно закрыть большой объём денег.

127: У тебя их просто нет. Соответственно, у тебя вся твоя стратегия разрушается, и ты начинаешь продавать демпингуя, чтобы хоть что-то закрыть. Угу. Соответственно, у тебя, как мы уже говорили, это ты приобретаешь опыт по большому.

128: Большому счёту, за свои деньги и там уходишь в минус. Соответственно, клиппинг, как некая инструмент действительно работает. И правильно говорили коллеги, с тем, что нужно понимать твоего конечного потребителя.

129: А что, работает создание продукта ещё 1 момент.

130: Большому счёту, за свои деньги и там уходишь в минус. А что работает создание продукта? Клиппинг как некая инструмент действительно работает. И правильно говорили коллеги, с тем, что нужно понимать твоего конечного потребителя. Ещё 1 момент, который

131: Никита хотел бы обсудить когда мы говорим о масштабировании, мы приобретаем некие компетенции, запустив свой бизнес условно в субаренде, в кладовках, в гараже, во flipping смысл масштабирования в чем, чтобы создать.

132: Портфель, в котором разные активы будут балансировать разные стратегии, либо, пользуясь своей экспертизой в том, в чем ты силён наращивать объёмы своего бизнеса.

133: Администрирование всех всего того, условно говоря, имущества, которое у тебя есть.

134: Портфель, в котором разные активы будут балансировать разные стратегии, либо, пользуясь своей экспертизой в том, в чем ты силён наращивать объёмы своего бизнеса, администрирование всех всего того, условно говоря, имущества, которое у тебя есть.

135: Затраты. Угу. Временные, человеческие. И ты иногда просто делегируешь, и тебе нужно создавать фонд. Это раз. 2, если мы говорим об том, что тебе нужно сделать какую-то подушку безопасности, ты идёшь в консерватив, ты идёшь

136: Консервативный инструментарий, да, ты даже, может быть, теряешь там, ну, у меня там квартира есть, которая доход тебе даёт, там 2, 5%, но я понимаю, что это моя подушка безопасности. Если я высокорискованные какие-то вещи Иду, попадая в кассовый разрыв, или куда-то я могу продать и закрыться.

137: Этим имуществом, чтобы закрыть эту дырку. То есть это такой баланс для того, чтобы можно было себя увереннее чувствовать уже когда у тебя там несколько объектов, там 10, 15, 20, и ты просто идёшь высокорискованные какие-то вещи и придерживаешь.

138: Объекты, которые тебе дают не ту доходность, которая могла бы быть, но ты понимаешь, что ты консервативна, и у тебя есть некая там пенсия, которая тебе будет даваться, да, то есть или подушка безопасности, на которую ты опираешься, ты сказал,

139: Про делегирование на каком этапе уже надо делегировать, да?

140: Объекты, которые тебе дают не ту доходность, которая могла бы быть, но ты понимаешь, что ты консервативна, и у тебя есть некая там пенсия, которая тебе будет даваться, да, то есть или подушка безопасности, на которую ты опираешься. Ты сказал про делегирование, на каком этапе уже надо делегировать, да?

141: Если мы говорим, конечно, ну, во первых, мы должны не забывать сейчас активно, и налоговая инспекция вступила в силу, да, если раньше можно было как-то незаметно проходить по налогообложению, то сегодня уже это

142: Бухгалтера.

143: Если мы говорим, конечно, ну, во первых, мы должны не забывать сейчас активно, и налоговая инспекция вступила в силу, да, если раньше можно было как-то незаметно проходить по налогообложению, то сегодня уже это не сделать.

144: Потому что ты уже начинаешь юридическое лицо открывать, тебе уже нужен бухгалтер, тебе, наверное, уже нужен где-то управляющий, где-то тебе нужен уже там специалист по показам и у тебя уже начинает формироваться фонд оплаты труда, который ты, собственно говоря,

145: Используешь примерно от 5 7 объектов, тебе уже 1, ну, справляться довольно сложно. Соответственно, здесь ты уже подключаешь компетенции и делегируешь те настройки, условно говоря, да, уже специалист.

146: Которые тебя, ну, скажем так, прикрывают и помогают тебе.

147: Чтобы резюмировать у меня вот любимый вопрос про ошибки. Давай мы сформулируем 5 основных ошибок, о которых забывают новички. Может быть, на своём этапе что-то ретроспективно вспомнишь, которых стоило бы

148: Которые тебя, ну, скажем так, прикрывают и помогают тебе, чтобы резюмировать. У меня вот любимый вопрос про ошибки. Давай мы сформулируем 5 основных ошибок, о которых забывают новички. Может быть, на своём этапе что-то ретроспективно вспомнишь, которых стоило бы

149: Избежать, избежать.

150: Да, ну безусловно, это налоговая система. Все там начинающие забывают про те налоги, которые нужно платить. Это купил имущество.

151: Избежать, избежать, да? Ну, безусловно, это налоговая система. Все там начинающие забывают про те налоги, которые нужно платить. Это купил имущество.

152: Да, у тебя оно 1, 2, 3, 4, 5 имущества у тебя уже нету, там трёхлетний срок, когда ты уже там без налога продаёшь, да, ты? Угу. Попадаешь на налог. Соответственно, если ты используешь это помещение в коммерческих целях, то у тебя вообще исчезает.

153: То, что у тебя есть безналоговый режим, ты по любому будешь платить этот налог. Соответственно, я бы назвал 1, это просчёт финансовый по налогам. Если ты будешь продавать, тебе нужно закладывать туда налоговую ставку.

154: Ликвидность. Ты можешь 2, наверное, это оценка того имущества, которое ты можешь, ну, просто подзалететь и не продать. То есть у тебя расчет был, условно говоря, ты ориентируешься на локацию, что вокруг происходит, и не выходишь.

155: Когда ты выходишь в рынок, то у тебя он просто не продаётся, тебе нужно демпинговать, и, соответственно, ты не получаешь ту маржинальность, которую хочешь. То есть 2, это, наверное, оценка объекта, да, оценка его ликвидности, правильная аналитика и маркетинг для того, чтобы

156: Понимать, что ты с ним будешь дальше делать.

157: На этом, наверное, мы сегодня и закончим. Это была частная собственность смотрите нас на YouTube канале рбк инвестиции в одноимённом сообществе вконтакте подписывайтесь, комментируйте, отправляйте вопросы в наш чат бот, мы хотим знать.

158: Понимать, что ты с ним будешь дальше делать на этом, наверное, мы сегодня и закончим. Это была частная собственность. Смотрите нас на YouTube канале рбк инвестиции в одноимённом сообществе вконтакте подписывайтесь, комментируйте, отправляйте вопросы в наш чат бот. Мы хотим знать, что вас интересует.