0: Мне кажется, что рынок недвижимости за последние лет 5 6 точно сошёл с ума, потому что вот когда я сейчас открываю цены на квартиры, вижу квартиру за 20, 30 или 40 000 000 ₽, то вы удивитесь, но я к этому отношусь уже нормально. А вот когда я

1: Я открываю сейчас новостройку, то есть строящийся дом с ключами там где-то ближе к 30 году, и я вижу в нём квартиру студию 23 метра за 18, 19 000 000 ₽, то мне кажется, что я что-то не понимаю на этом рынке недвижимости.

2: Я ещё раз думаю, подождите, 20 000 000 ₽. Это вот такая вот сумма, да, это настоящих денег, да, просят за квартиру в строящемся доме без отделки. А потом я, как участник рынка недвижимости, открываю вторичный рынок.

3: Тот самый настоящий рынок, да, который формируется за счёт покупки продажи между частными физлицами. Зачастую, особенно, когда мы говорим про квартиры, и там квартира площади больше и с отделкой студия, например, стоит столько же или даже зачастую дешевле. При этом может

4: С вами понять, что это будет один и тот же класс жилья, планировка, локация, расположение, то есть с очень похожими характеристиками. И тогда возникает вопрос, а почему же люди до сих пор покупают квартиры в новостройках и сегодня?

5: Выпуске мы детально разберём настоящий вторичный рынок, а не хотелки на авито или циане. Проговорим про ошибки, которые сейчас допускают инвесторы или покупатели квартиры в новостройках и сколько же действительно стоит ваша квартира на вторичном рынке?

6: В этом видео я прям покажу вам цифры и реальные сделки на вторичном рынке по новостройкам. И многие из вас будут в ужасе. И скорее всего, если в этих жк забронировали себе квартиру, то, возможно вы подумаете, как от неё отказаться с вами Зубик Виктор канал смар про недвижимост.

7: Давайте детально разберёмся в данной теме.

8: Вот как большинство людей оценивают свою квартиру или смотрят рынок. Вообще. Кстати, когда многие покупают квартиры на первичном рынке, они вообще часто забывают, что существует вторичный рынок, что когда-то из недвижимости нужно выходить, её нужно продавать и часто оценивают просто по сайту застройщика.

9: Ооо, цены на квартиры растут. Моя квартира или там потенциальная похожая квартира растёт. Значит, здесь нужно покупать, и они вообще глубоко ошибаются. Но есть те, которые чуть лучше понимают рынок недвижимости, и они открывают объявления агрегаторов циана, авито. Зачастую и они

10: Открывают квартиры, смотрят их, и им всегда кажется то, что все размещено, какие-то объявления, эти квартиры хуже, да, чем ту, которую они потенциально покупают, или та, которая у них есть, и они так оценивают рынок. То есть, и они к стоимости потенциально увидим. Ых.

11: Объявлений добавляют ещё процентов 5 10, потому что их квартирка самая лучшая и замечательная, или та, которую они купят, а это хотелки продавцов. То есть там такие же могут быть инвесторы, да, или мамкины инвесторы, которые случайно влезли в какой-то блудняк, в какую

12: Какую-то квартиру, им сейчас вот кровь из носа нужно обязательно продать по этой цене, или они зафиксируют убытки, или они вообще в целом не смогут погасить какие-то определённые долги перед банком. То есть хотя бы выйти в 0. То есть условно человек купил квартиру за 15000000 и внёс, например, там первонача.

13: Взнос там 3 000 000 ₽. Вот. И у него долг перед банком 12. Так вот, чтобы её продать, да, ему её нужно продать минимум за 12 000 000 ₽. А рынок вообще может быть 10 000 000 ₽. И таких ситуаций на рынке недвижимости много. Я сейчас не фантазирую как раз-таки.

14: Говорю, реальные цифры, потому что, когда вы анализируете рынок, вы должны смотреть не хотелки на объявлениях, а реальные сделки, да, эти сделки, к сожалению, существуют. Либо внутри агентств недвижимости. Мы, как компания смаран, часто делимся в этих отчётах. У нас есть потенциальны

15: Вот в котором мы рассказываем про вторичный рынок и реальные сделки. И также есть прекрасный сервис от Сбера Домклик. Никак мы его не рекламируем, у которого есть вкладочка проданные объекты. И мы можем смотреть реальные сделки, проведённые через данный сервис на вторичном рынке, для того, чтобы понимать

16: Действительно настоящий сделки, потому что, ну, давайте так. Вот, когда вы, например, покупаете квартиру на вторичке или хотите её купить, вы, например, видите, например, 16 500, вы такие за 15 вряд ли отдадут, хотя я попробую поторговаться за 15, но за 16 точно куплю. И вот где-то там

17: 15 516 получается стоимость, а потенциальный инвестор или аналитик рынка недвижимости видит 16 500 и к ней ещё добавляет процентов 10 и думает, что его квартира стоит 18 и выходит в продажу с оценкой 18 000 000 ₽. А

18: Другой инвестор открывает, видит 18. И так вот все по кругу. Вот так и часто на самом деле и формируется вторичный рынок. Если вы действительно не знаете реальный рынок недвижимости, я имею ввиду, что так формируются хотелки участников рынка недвижимости. Знаете, я

19: Я вот побоюсь сказать, но мне кажется, что бывает, даже застройщики, может быть, специально закидывают фейковые объявления, а на авито и их очень много на циане чуть поменьше фейки, специально для того, чтобы потенциальные инвесторы, покупатели недвижимости думали, что на вторичке продаёт.

20: Так, действительно дорого. Ну давайте попробуем сначала ответить на вопрос, который я задал в начале видео. А почему вообще с учётом такого большого спреда? Точнее разницы между первичкой и вторичкой люди до сих пор покупают новостройки, и многие в них инвестируют и ищут там тот самый инвест на самом деле.

21: Причина очень простая. Люди покупают не квартиру, а тот самый финансовый инструмент и зачастую именно ипотеку, да, особенно льготную ипотеку, потому что, ну, когда вы видите, например, квартиру за 15 000 000 ₽ на первичном рынке у застройщика, скорее всего, человек, это Семей.

22: У него есть 3 + 12000000 семейная ипотека, кстати, семейную ипотеку хотят расширить до 18 000 000 ₽, я про это писал в своём telegram канале найдите обязательно этот пост. Там есть все новые условия по потенциально новой семейной ипотеке, и он, соответственно, покупатель имеет всего.

23: 3 000 000 ₽, а не 15. Потому что даже если похожая квартира стоит 12 на вторичке, то ему нужно там 12000000 наличными, то есть на 9 000 000 ₽ больше. Или ему нужно взять рыночную ипотеку на 9 000 000 ₽, а рыночная ипотека на 9 000 000 ₽ может ему обойтис?

24: Почти в 200 000 ₽ в месяц. Вот такой вот здесь будет точный расчет с учётом текущей ключевой ставки и потенциальных условий от банков без учёта ещё оплаты страховки. Есть ещё 2 причина, и она на самом деле логичная и в многих случаях понятная, если

25: Человек так рассуждает, это аренда. Когда человек покупает квартиру за 15000000, которая стоит 12. Он, например, тоже купил её в льготную программу. У него платёж, например, 70, там, 72 000 ₽ в месяц. И он понимает, ну, за 70000 я эту квартиру сдам в целом.

26: Эта логика хорошая, если вы действительно понимаете рынок аренды, дальше знаете затраты на обслуживание квартиры, затраты на ремонт и мебелировку потенциальные, да, и у вас должны быть эти деньги и дальше он ещё должен понимать, а есть ли у него время и ресурсы управлять этим.

27: Объектом недвижимости учитывать простой потенциально, потому что он может быть и реальную арендную ставку. Повторюсь ещё потому что когда вы видите опять же, всевозможные квартиры на рынке аренды, вам кажется, что вы свою квартиру сможете сдать дороже, но зачастую, опять же, так, как ры,

28: Аренды не имеет чёткой аналитики, так как все в основном сдают в серую и дом рф, и многие сервисы анализируют по размещённым объявлениям, то покупатель думает, что 70000 он за 70 сдаст, да, ну, например, даже если у вас 72000 ипоте,

29: Потенциально за 70 вы хотите сдать, скорее всего, получится 65 из 65. Скорее всего, за квартиру, студию коммуналка будет около 6 000 ₽. Получается, у нас остаётся 59. Ну окей. 60000 у нас осталось 65. Мы должны заплатить налог, если мы как самозанятые.

30: 4%. То есть у нас налог ещё забирает несколько тысяч рублей. И плюс у нас простой, то есть реальная вообще арендная доходность получится где-то в районе полумиллиона в год. Это ту сумму, которую вы получите на руки. А платежи, да, например, без

31: Учёта страховки мы 70 умножим на 12 и получается мы получим 840 000 ₽, а может быть со страховкой для тех, у кого возраст побольше, эта сумма получится в 900 000 ₽. Получается 900, - 500 остаётся 400000, где вы сможете

32: Найти дополнительные те самые 400000. И если вас уже 400000 сумма напрягла, то есть другой, самый важный вопрос, а где у вас есть возможность сделать ремонт и мебелировку? Потому что зачастую часто люди живут где-то в прошлом, да, как говорится, верните мой 2008 год.

33: Вот или 7 и думают, что можно сделать ремонт и мебелировку за пару миллионов рублей я поделюсь сейчас реальными цифрами, да и аналитикой нашей компании smart, потому что многие наших клиентов заказывают у нас мебелировку, мы её делаем под ключ или покупают ремонт квартиры, подготовку наших.

34: Партнёр. Вот сейчас в среднем ремонт. Я, например, делал ремонт в квартире студии уна головинские пруды, там 22 метра. Мне ремонт обошёлся около 1 750 000 ₽. То есть с учётом того, что сейчас ещё добавили ндс, вылились расходы, я бы эту сумму округлил.

35: До 2 000 000 ₽. И базовая мебелировка. Вот я сейчас мебелир, 2 объекта недвижимости в найс лофт. Кстати, я делал видео, почему я сейчас избавляюсь от квартир студий, посмотрите его. Но мы сейчас немножко не про это. Мебелировка ещё где-то 600, тире 750000.

36: Тысяч рублей базово. Всегда я говорю, что затраты на подготовку квартиры должны быть ещё примерно 2 500 000 ₽. И получается реальность. Почему это я так долго сейчас ушёл в эти все эти рассуждения? Потому что реальность, квартира не 15000000 обходится, а как минимум 17 с половиной, когда

37: Возможно, аналогичная квартира стоит 12 000 000 ₽. И, кстати, она, возможно, даже уже будет с отделкой, да, или мебелировкой на самом деле. И вот тут инвесторы допускают большую ошибку. Я, кстати, извиняюсь, но я даже расходы, пока строится дом и оплату ипотеку здесь не

38: Учитывал, а они тоже есть. И поэтому итоговая сумма может быть 20 000 000 ₽ против 12, 13 000 000 ₽. Почему же так происходит? Да потому что большинство людей верят в, как говорится, святой рост рынка недвижимости они открывают, например, индикатор рынка.

39: Недвижимости или индекс, который даёт дом рф по первичному рынку и смотрит, вот инфляция растёт, вот растёт первичный рынок, он растёт больше, и, следовательно, недвижимость растёт в цене, да, недвижимость растёт в цене и на вторичном рынке она растёт в цене, и в среднем там от 0 5%.

40: Пункта ежемесячно, но вы же не в индекс инвестируете, а вы инвестируете или покупаете конкретную квартиру, у которой есть локация, площадь, расходы коммуналка, обслуживание ипотеки или рассрочки, или замороженные деньги.

41: Есть очень много факторов, которые нужно учитывать. И самый важный момент, что нужно ещё понять, что вы инвестируете в конкретную квартиру, и в индексе действительно 1 квартира не выросла, 1 квартира чуть чуть упала в цене, а там 3 какая-то довольно сильно выросла в стоимости.

42: Мы получили некий средний индекс роста стоимости недвижимости, и поэтому часто сравнивать недвижимость там с финансовым рынком, с фондовым рынком, я имею ввиду, или, условно надеяться, что весь рынок недвижимости растёт и ваша квартира тоже будет расти. Это довольно глупое утверждение, как минимум.

43: Нецелесообразно, и оно никак не относится к аналитике. Поэтому, если вам какой-то брокер или агент говорит, что недвижимость всегда растёт, я думаю, что стоит поставить его в бан, потому что, ну вряд ли вы с ним по телефону общаетесь. Ну вот в каком-нибудь мессенджере заблокируйте его. И вот тут мы подбираемся.

44: К самому главному моменту это аналитика вот нашей компании смаран по проданным объектам недвижимости, реальным сделкам и аналитика сервиса Домклик. То, что мы в начале говорили, давайте возьмём популярный Пиковский проект, потому что все говорили, нужно покупать пиковские объекты, хотя я лично считаю, что в последнее врём

45: Пик очень сильно разогнал свои цены и там, ну, как бы лучше обходить стороной. Часто, кстати, про это говорю и анализирую на эфирах каждое воскресенье в 21:00 на любой из доступных площадок. Итак, возьмём наш любимый застройщик в кавычках пик жк руставели. Вот.

46: У нас метро дмитровское. И если мы откроем сайт застройщика, например, на текущий момент квартиры студии, да, чуть площади побольше, потому что сейчас минимум надо 27 квадратов строить квартиры, они продаются 17, 18 000 000 ₽. Ну, понятно, что это чудо нужно строить ещё несколько лет. Ну и

47: И застройщик здесь молодец. Слава Богу, что он даёт с отделкой, но опять же, это не дом бизнес класса, это не какая-то премиальная квартира, это обычная квартира уровня фонда реновации. И если мы откроем сейчас сервис Домклик, то увидим, что квартира, да, меньшей пло.

48: Площади, да, чтоб мы понимали, но была продана за внимание барабанная дробь 13,7 миллионов рублей. То есть, ну, представим, что площадь чуть побольше. То есть реальная оценка где-то, на мой взгляд, миллионов 15, простыми словами покупая квартиру за 18000000,

49: Рублей от застройщика пик. В данном жк вы получаете сразу убыток и реальная стоимость этой квартиры 15 000 000 ₽. И здесь вас спасёт только та самая святая роста рынка недвижимости. Я имею ввиду, когда цены на недвижимость постоянно растут. И действительно, если будет большая инфляция, если

50: Будет дефицит предложения, то, наверное, вы действительно получите, что ваша Пиковская квартира, студия будет стоить миллионов 20. Но, знаете, мне это часто очень страшно представить, потому что внимание, вот квартира, которая продана, по данным, у неё стоимость за квадратный метр,

51: 700 000 ₽. То есть получается, что примерно вот в влажных фантазиях инвесторов стоимость квадратного метра в квартире студии эконом класса с потолками 2 65 должна стоить 1 000 000 ₽ за квадратный метр. И тут, как говорится, занавес закрывается. Мне. Почему

52: В это слабо представляется. И в это, конечно, я вряд ли верю. Кстати, а верите ли вы, что пиковские студии будут продаваться по цене 1 000 000 ₽ за квадратный метр? Поделитесь в комментариях. Другой пример застройщик донстрой, который строит прекрасный проект символ. Мы часто говорим про точки крт.

53: То, что нужно инвестировать в жилые комплексы, там, где вот промка, грязь, стройка и все остальное. И, да, к этому относится жк символ. Правда, это было года 4 назад, хотя бы или 5. Давайте так. Вот, в 21 году мы когда-то делали ролик про жк символ на канале, можете найти его

54: Смотреть, какой я был молодой и независимый. И тогда дон строй дал нам полный карт бланш на выпуск этого ролика. Мы походили, поснимали, и после этого дон строй очень сильно обиделся на нас. Как это так? Блогеры, которые ему разрешили, сняли независимый ролик. Мы, кстати, до сих пор снимаем независимый ролик.

55: Поэтому, если вы хотите обидеться на нас, приглашайте на свои площадки. Денег мы с вас не возьмём. Так вот, к цифрам застройщик здесь продаёт квартиру, студию за 20 000 000 ₽ без отделки. Представим, что она даже с отделкой, да, вот на самом деле поторговались, получили скидку.

56: Теперь к реальности открываем данные. Квартира студия была выставлена за 17,3 1 000 000 ₽. Потом цену снизили на 1 000 000 ₽. И в реальности квартира была продана. Барабанная дробь за 15 500 000 ₽. Это и есть

57: Реально рынок недвижимости. Вот какие вам нужны цифры, когда вы анализируете и думаете, что инвестируете на рынке недвижимости. Знаете, это из той вот поговорки. Я думал, что я бизнес делаю. Оказывается, опять опыт. Только вот здесь. Скорее я думал, что я инвестор в недвижимост.

58: Инвестирую в недвижимость. Оказывается, опять опыт. Давайте ещё вернёмся к застройщику мр групп. У него есть популярный проект ситибэй, который все рекламируют, разные блогеры, снимают рилс и он 1 из лидеров по продажам, потому что это северо запад Москвы, рядом река.

59: Хороший район. И внутри мкада. То есть не замкадье какое-то. Здесь однушки, не студии по 18 000 000 ₽. То есть в целом люди уже немножко думают головой такие лучше я не студию, куплю на однушку. И, кстати, в рамках текущего рынка я с этим соглашусь. То есть, наверное, текущем рынке я бы вообще забыл, пр.

60: Квартиру студии. Мы говорим, что лучше покупать там евро, трехкомнатные квартиры, но уже лучше возьмите однушечку, даже маленькую, но студии давайте забудем уже про это в 26 году. А вот на вторичке в готовых корпусах такую же квартиру можно купить в районе 15, 16 000 000 ₽, скажу.

61: Здесь важное дополнение, так как city очень большой проект и, с 1 стороны, у нас мкад, с другой стороны у нас дорога и здесь нет никакого метро, только станция мцд. В этом проекте очень влияет этаж, да, и видовые характеристики, потому что есть дома, которые окнами прям идут в мкад или

62: В окнами в эстакаду по волоколамскому шоссе, которое идёт до мкада. Ну и дальше туда, конечно же. И, конечно, в зависимости от вида будет влиять цена на квартиру очень сильно. И я знаю, что некоторые люди когда-то инвестировали в жк ситибэй, потом стали понимать,

63: Это вид там в дорогу или в соседнее здание, которое построили, они не знали, и они быстренько под шумок это продавали по переуступке и правильно делали. Поэтому, как мы видим, здесь спред не такой большой, но практически 20 реальных процентов. Ну и не можем поговорить про

64: Нашу любимую промку в районе Зила давайте возьмём зиллард лср это уже готовый жк сформированной инфраструктурой сколько же застройщик хочет здесь за квартиры, если возьмём квартиру да 66 метров без отделки, застройщик за неё хочет 35 000 000 ₽ в строящемся доме это 2.

65: Не трёшка, не четырешка, 35 000 000 ₽. Будьте добры, положите за квартиру, а теперь вторичка. Возьмём такую же примерно квартиру 64 метра, но уже с ремонтом. То есть человек действительно вложил деньги в ремонт, подготовил квартиру и по каким-то причинам, не знаю, он флиппер ил.

66: Просто продаёт, исходя из логики, наверное, кто-то подумает, что, ну, раз у застройщика 35, наверное, маржа миллионов 5. Плюс ещё ремонт, наверное, продают квартиру за миллионов 45. Ну, как минимум выше 40 000 000 ₽. И в данной, видимо, собственник также рассуждал квартир.

67: Была выставлена более 40 000 000 ₽, 42 000 000 ₽. Но продалась эта квартира за менее чем 40 000 000 ₽. 38 000 000 ₽. Кто-то скажет очень дорого. Кто это покупает вообще это не важно. Мы смотрим на факты. То есть реальная сделка.

68: В доме бизнес класса от лср нет премиального застройщика с отделкой 64 метра, 38 000 000 ₽. Ну, с учётом инфляции, что это была сделка там в конце прошлого года. Давайте представим, что реальная стоимость за двухкомнатную квартиру 40 000 000 ₽ и получается, чт.

69: То если вы думали там влипнуть, продать квартиру, которую купите за 35, ну, скорее всего, у вас ничего не получится. То есть, скорее всего, купив её за 35, когда дом достроится, вы где-то за 35 её и продадите. То есть, на мой взгляд, девелоперы сейчас на первичном рынке, они

70: Показывают примерную потенциальную стоимость вторичного рынка квартиры, зачастую, к сожалению, с отделкой, а продают, конечно же, без отделки. То есть я, кстати, даже часто думаю, что девелоперы отказываются от отделки по 2 причинам. То есть 1, вы, как всегда, будете орать и кричать, что они сдела

71: Некачественно и плохо. Но, кстати, большинство вот из вас в том числе, да, я думаю, вы сейчас себя узнаете, когда делаете ремонт самостоятельно в своей квартире через Подрядчиков вряд ли заказываете профессиональную приёмку, чтобы они все проверили. Узнали. Кстати, я заказываю, вот я сейчас завершил ремонт в 2 квартирах студиях, я за

72: Показал приёмку. Вот, кстати, подтверждение. 2 фото и видео с отчётами, как они проверили и дальше мои ремонтники устраняли все дефекты. Я, кстати, вам также рекомендую, возьмите себе это как лайфхак, особенно если вы частенько делаете ремонты в своих

73: Инвестиционных объектах. Почему же такая ситуация на рынке? И почему я сейчас говорю в 26 году, что студии это плохой инвестиционный актив и стоит их продавать. Напоминаю, посмотрите вот это видео, там все детально описано. Но если коротко, на рынке недвижимости есть вообще 2 категории покупателей.

74: Инвесторы и конечные покупатели что же покупают инвесторы студии и однушки? Что же хочет купить конечный покупатель на рынке? Он хочет купить ну или однушки, или евро 3, или евро 4. Он хочет себе купить комфортную хорошую квартиру для проживания.

75: И получается, что сейчас инвесторы покупают квартиры не те, которые нужны на вторичном рынке потенциального покупателя кто-то продал на вторичке свою однушку двушку или в регионе, там приехал и переехал в Москву, взял какую-то ипотеку, и он хочет купить квартиру для жизни, ему ваша студия уже не нужна.

76: А в качестве инвестора он тоже не хочет её покупать, потому что аренда последнее время чуть снизилась, а цены довольно сильно выросли. Ну, как бы уже лучше или купить однушку, или в целом отказаться от такой идеи положить деньги на депозит сейчас на рынке катастро.

77: Фический дефицит больших семейных квартир, особенно в новых домах, особенно с отделкой и ремонтом. Это факт. И, кстати, мне тоже всегда казалось, что кому нужны эти квартиры. На самом деле есть довольно большой спрос. Есть покупатели, есть рынок, и он вот там существует, да.

78: Там, где от 30 до 100 000 000 ₽, там он есть, и там никогда не было ипотеки. А в этом сегменте, да, потому что многие же хотят, что же, купить что-то подешевле, при этом в самую выгодную рассрочку с минимальным первоначальным взносом. Да, и чтобы это было выгодно. Вот на 1 из конференций подошла девушка.

79: Говорит, я хочу купить квартиру с первоначальным взносом 10%. Какую? Я не помню, какая локация. Да, я тоже не помню, но вот зато выгодная рассрочка. Анализировали вы рынок? Нет, анализировали вы застройщика? Нет, знаете ли, кто строит? Нет, но я очень хочу. Вы же понимаете, какие последствия.

80: У такой покупки многие ещё, кстати, покупают квартиры в новостройках без отделки и в иллюзии думают, что, ну, ремонт сделаю потом, да. Зачем мне сейчас переплачивать, искать квартиру с отделкой? Кстати, я часто говорю, что если, ну, прям, вы решили, вам нужна квартира под аренду, ищите с отделкой лучше.

81: Запихните это все в ипотеку и снижайте свои риски. Так вот, реальность ремонта в 2026 году ремонт плюс мебель, базовый ремонт квартиры. Вы же её не в хрущевке покупаете где-то 4, 5 000 000 ₽. Я не преувеличиваю. Если двухкомнатная квартира 6 8 про студии, мы

82: Ответили примерно 2 с половиной, 3 000 000 ₽. Ну, окей, от 2 до 3. Если прям очень сильно постараться дорого, это действительно это очень дорого, это большие затраты. А ещё за время ремонта вы должны платить коммуналку, страховку по ипотеке. Желательно застраховать квартиру на время ремон.

83: Самого и заниматься ремонтом, контролировать его, потому что это цифры не в истории, в том, что вы вот отдали ключики, да, и вам сделали классный ремонт, и вы через 3 месяца получили квартиру под тапочки, там цифры будут примерно на 30% минимум дороже.

84: А то и в 2 раза. Давайте я разрушу ваши иллюзии в инвестиции в недвижимость. Представим типичный кейс. Та самая студия за 19 000 000 ₽ без отделки, про которую мы говорили в начале ролика. Например, нам удалось её купить за 18, и первоначальный взнос составил

85: 6 000 000 ₽, 12. Ипотека чудесным образом семейная, за которую мы будем платить 70 000 ₽ в месяц. Плюс страховка. Итоговые проценты. Пока достроится квартира с учётом ремонта, потому что за время ремонта нам тоже придётся платить квартиру, да, составят от 3

86: До 4 000 000 ₽. То есть у вас должны быть эти деньги. Ваш доход ежемесячный должен позволять оплачивать 70 000 ₽ ежемесячно, без ущерба своему здоровью. Я имею ввиду, чтобы вам хватало денег на оплату собственной квартиры или собственной ипотеки, еды.

87: Расходов, путешествий и вот прочих всех моментов. Вы же инвестициями занимаетесь, например, ремонт в 2029 году обойдётся вам от 3 до 4 000 000 ₽. Давайте посчитаем, например, по минимуму. То есть 6 наши вложения, 3000000 ипотеки, 3000000 ремонт итого

88: Наше вложение 12 000 000 ₽, а может быть и 14, плюс хвост ипотеки 12000000 никто не отменял. За 3 года она сильно не поменяется. В лучшем случае вы оплатите где-то 500000 тело долга, то есть где-то в среднем сейчас по семейным

89: Ипотеки. Вы оплачиваете 144 000 ₽ ежегодно только тело долга, да, потому что ипотека выдаётся, и вы берете её на 30 лет. Кому вы продадите эту квартиру? Кто её будет покупать? У меня ответа нету, потому что рынка такого нету. То есть

90: LIBOR произойдёт чудо и произойдёт какой-то финансовый кризис, да, обесценивание денег, сильная инфляция в стране и прочие моменты, и вы на этом заработаете, но вы заработаете, и studio станет стоить 30 000 000 ₽, но вы сохраните свои деньги, заработаете не потому, что вы молодец как

91: Инвестор, а потому что произошло некое чп в мировом кризисе в рамках там, деглобализации и прочих моментов, да, либо рынок недвижимости начнёт приходить в норму. Я напоминаю, что после 30 года уже никаких не будет льготных программ, никаких не будет стимулирований.

92: Субсидирование. И, возможно, в целом эта квартира будет стоить миллионов 20 в 30 году 20. Но ваши затраты мы с вами вспомнили, да, 12 + 12. Ваши затраты минимум 24 000 000 ₽. И эту квартиру вы продать не сможете, если вы идёте по стратегии.

93: Аренды и то, что мы обсуждали, и у вас есть все расходы, пожалуйста. Но, может быть, стоит рассмотреть однушку, да, если у вас есть такие финансовые возможности, а не ввязываться в самый дешёвый актив, очень парадоксально, но самые дешёвые объекты на рынке недвижимости зачастую

94: Самые низкодоходные и самые проблемные. Особенно спросите это у людей, которые владеют квартирами где-нибудь там, в подмосковье, там, где нету метро мцд, ни электрички, ни транспорта, или те люди, которые где-то вписались и купили какую-то 1 4.

95: Доли, да, в каком-то регионе теперь не могут из этого выйти. И вы должны прекрасно понимать, что всегда существует на вторичном рынке. Вообще на рынке недвижимости есть разница между хотелкой и реальной ценой. Вы должны признать и принять это как факт, да, коне.

96: Конечно, те, кто покупали квартиры 5, 6 лет назад, они сейчас будут не соглашаться говорить. Я купил квартиру, студию за 6 000 000 ₽, сейчас продал за 12, а планировал продать за 8. Да как же мне повезло, рынок вырос и кому-то повезло. Но вы же многие в условиях.

97: Неопределённости и стресса, да, особенно который был в 22 году. Пошли и купили недвижимость, и вы рискнули и получили определённую премию. И тогда это было целесообразно. Но сейчас абсолютно другая ситуация. Обязательно учитывайте разницу между первич.

98: И вторичкой обязательно учитывайте разницу между вашей хотелкой на вторичном рынке и реальными сделками. Разница в среднем составляет 5 10, 20% в зависимости от объекта и от локации. Давайте ещё 1 реальный кейс я расскажу из истории нашей

99: Компания смаранд в рамках нашего клиента, думаю, тоже будет полезно. Мы продали квартиру в жк уна головинские пруды от застройщика. Основа, который довольно недорого распродавал свои квартиры и продавал в 22, 23 году. Я помню, что даже снимал там ролик, что условно за 10 миллионо.

100: Можно купить квартиру в Москве, да, без отделки возле пруда не самого лучшего качества. Есть вопросы к застройщику. Основа по качеству. Конечно, те, кто знает рынок, прекрасно понимают, но объективно можно купить. И тогда все говорили, что это глупая покупка, глупая инвестиция. Вообще, кто там?

101: Будет покупать, жить и кому там вообще нужна недвижимость? Вот в абсолютной классике. Но сейчас расскажу более подробные цифры. Мы взяли квартиру, однушку в продаже на вторичном рынке 32 метра без отделки. Вот та самая обычная клетушка, однушка квартира.

102: Стояла в продаже стандартные 60 дней. То есть на самом деле я говорю, что 2 месяца это очень хороший срок для продажи. Если у вас покупили квартиру за неделю, видимо, вы че то очень дёшево её продаёте. И квартиру мы продали за 16 000 000 ₽. Опять же, это однушка.

103: Не студия 16 000 000 ₽. Вот вам реальный рынок, там водный стадион довольно неплохой локации на самом деле. Но большинство людей, большинство наших клиентов покупали здесь квартиры, как я вас с вами сказал, и это можно найти в ролике 22 года за 10

104: 12 000 000 ₽. И опять же, многие из них покупали это с первоначальным взносом, условно со взносом 2, 3 000 000 ₽. Была льготная доступная ипотека, и кто-то на этом сейчас неплохо заработал. И вот, возможно, наш клиент тоже на этом неплохо заработал не космические деньги, не супер там

105: 50, 150 Годовых. А вот реально хороший кейс. И я уверен, что клиент, который сейчас её продал, он будет делать дальше реинвестицию и искать другой хороший, качественный себе объект недвижимости для улучшения своего капитала. Вот пример хорошего кейса. Продаёт ли сейчас застройщик основа в этом жк?

106: Квартиры дороже, чем 16 000 000 ₽. Я думаю, да, стоит ли там покупать? Нет. То есть в многих моментах очень важно ещё понимать точку выхода из объекта и понимать, что, да, действительно пора выходить. Я часто вижу, что большинство наших подписчиков людей соверша

107: 1 и ту же ошибку, они даже могли купить хороший объект недвижимости, зайти по хорошей цене, но потом с ним ничего не делают. То есть у многих он просто простаивает и дальше у него перестаёт расти стоимость и он просто вы платите за него коммуналку, ипотеку, вы ничего с ним не делаете, например, потому что нет денег.

108: На ремонт, мебелировку или не хотите заниматься арендой. И квартира стоит, простаивает и теряет деньги. И именно поэтому я часто говорю, что правильнее приходить к экспертам, к разным брокерам, в том числе к нам, например, в смарт можете прийти, чтоб мы оценили ваш портфель, чтоб мы посмотрели.

109: На ваши объекты недвижимости, которые у вас есть, да, возможно, в подмосковье, в другом городе, в Москве. И смогли их оценить, принять решение, помочь вам принять решение, какой из этих объектов недвижимости стоит, например, продать и сделать ту самую реинвестицию. Вообще к нам в смаран приходи.

110: Большое количество клиентов не потому, что мы лучше всех можем там купить, подобрать квартиру или продать, нет, а потому что смаранд это по факту не просто агентство недвижимости, а сервис единого окна тогда, когда мы помогаем вам подобрать недвижимость, дальше проконсультировать с точки зрения потенциальных затрат. Расхо.

111: Выбрать правильный объект недвижимости, а не студию за 19 000 000 ₽. Дальше можем помочь с мебелировкой объекта недвижимости. Это наша услуга в компании. Мы делаем мебелировку под ключ для наших клиентов, для последующей аренды или там личного проживания или продажи объекта недвижимости. Если

112: Квартиры без ремонта. Мы помогаем найти правильного подрядчика. У нас есть пул проверенных Подрядчиков, которые делают по нашему брендбуку, по нашим задачам ремонт для вас. И после этого уже мы вашу квартиру сдаём. То есть мы не просто сдаём. Квартиру сдали и дальше мучаетесь.

113: Арендатора, мы берём её непосредственно в управление, мы делаем хоум стейджинг, подготовку, уборку, то есть мы полностью несём ответственность за объект недвижимости тогда, когда живёт арендатор. Ну и самое важное, что арендатор не знает контактов собственника. А вы не знаете контактов арендатора для того, чтобы вы между собой там не ругались и

114: Решали, в том числе финансовые вопросы, потому что все финансовые вопросы мы решаем. И после того момента, когда мы считаем или мы часто рекомендуем, что объект недвижимости уже посдавал, пора эту квартиру продать и реинвестировать для того, чтобы там не застрять или не потерять. Всю стоимость, мы делаем.

115: Как там с деньгами?

116: Решали, в том числе финансовые вопросы, потому что все финансовые вопросы мы решаем. И после того момента, когда мы считаем или мы часто рекомендуем, что объект недвижимости уже поздавался, пора эту квартиру продать и реинвестировать для того, чтобы там не застрять или не потерять. Всю стоимость, мы делаем тоже.

117: Определённые рекомендации. Кстати, вы, если вы сдаёте квартиру через нас, то вы без проблем можете написать своему брокеру с марант или в поддержку для того, чтобы ребята также помогли дополнительно проанализировать вашу квартиру, проанализировать арендный поток и дать рекомендации, стоит ли продолжить эту квартиру сдавать и

118: Или эту квартиру стоит продать и сделать ту самую реинвестицию капитала. Поэтому вы должны понять, что разница между первичкой и вторичкой это не повод отказаться от покупки недвижимости или от инвестирования. Это повод для того, чтобы задуматься. Проанализи.

119: Рынок, сравнить разные предложения, посмотреть разных застройщиков и после этого уже непосредственно принять решение, стоит ли покупать и соответствует ли покупка объекта недвижимости вашей цели и стратегии, или отказаться, или продолжать дальше искать другой.

120: Объект недвижимости, а не покупать все подряд. Вы покупаете объект недвижимости, конкретный лот, конкретную квартиру. То есть сначала у нас идёт лот, сама квартира, потом идёт дом жк, потом идёт уже район и потом уже идут всевозможные условия. Ипотека.

121: Рассрочка то, что вы должны понимать и делать, а зачастую люди копируют стратегию соседа, да и свято верят в рост цен на рынке недвижимости. Многие, конечно, скоро будут разочарованы, и многим придётся фиксировать убыток. Правильный подход.

122: Это смотрим новостройку, смотрим вторичку, смотрим реальные сделки, считаем ремонт, считаем стратегию выхода и только после этого принимаем решение. Самая опасная ошибка на рынке недвижимости. Это верить в цену покупки, но рынок оценивает вашу квартиру.

123: Только в момент продажи выход в многих случаях важнее момент выхода, чем сам по себе вход и покупка объекта недвижимости. Если вам интересно, то мы можем сделать выпуск, в какие квартиры, какие жк вообще не стоит покупать и сделать подборку как раз-таки

124: Из 10 жилых комплексов, которые ни в коем случае не стоит покупать. Можете поставить плюсик или написать про это в комментариях. Ну и если вам понравился выпуск, понравилась такая аналитика, то поставьте лайк этому выпуску, поделитесь с кем-то знакомым, потому что это очень важно для алгоритмов или поддержки, а также

125: Напишите комментарий. Согласны с моими рассуждениями или нет. Кстати, если вы продали недвижимость с прибылью или убытком, расскажите про ваши истории. Мне будет очень интересно их почитать в комментариях. Ну и, как всегда, инвестируйте недвижимость с умом. Я думаю, что вы прекрасно понимаете, почему я говорю эти слова и правильно.

126: Выбирайте квартиры, правильно выбирайте объекты недвижимости для покупки или инвестирования. А с вами был Зубик Виктор, канал спара про недвижимость. Всем спасибо. Пока.