0: В 2026 году произошёл ряд изменений в законодательстве о недвижимости, и теперь перепланировки становятся известными государству, изменилась налоговая система, изменился контроль за собственниками усилился.

1: Контроль за незаконными хостелами, апартаментами и незаконной сдаче в аренду своей недвижимости. Теперь, если вы хотите извлекать доход из своей недвижимости, у вас должно быть все максимально законно и прозрачно.

2: Чтобы вам не нарваться на штрафы, не нарваться на проблемы с соседями, суды, жалобы и не произошла потеря или изъятие вашего объекта, обязательно нужно знать новые правила. Сегодня разберём, какие законы и правила меня.

3: В 2026 году и кого они коснутся в 1 очередь. Поэтому досмотрите это видео до конца, чтобы не попасть на деньги. А в финале расскажу, что вам нужно проверить в своих документах, пока к вам не пришли с проверкой, либо со

4: Итак, что у нас изменилось? С 1.03.2026? Вышло постановление правительства о техническом учёте многоквартирных жилых домов. Это означает, что вернули обязательную техническую

5: Ентаризацию всех домов когда-то, несколько лет назад, наверняка вы знаете, что у нас было обязательно раз в 5 лет готовить новый технический паспорт бти. Потом эту процедуру отменили, посчитали излишней.

6: Убрали из обязательного порядка, но государство столкнулось с тем, что нет понятной информации о состоянии многоквартирных жилых домов, и когда дело доходит до капитального ремонта, выясняется, что дом чуть ли не в аварийном состоянии, чтобы была ясность.

7: Состояние домов, состояние общего имущества, многоквартирных жилых домов, состояние несущих конструкций, коммуникаций было принято решение вернуть техническую инвентаризацию. Только теперь она будет в Ином виде, она будет в цифровом виде и все.

8: Эти сведения после актуализации данных будут передаваться в систему гис ЖКХ, и в этой системе госорганы будут видеть изменения, которые произошли в многоквартирном жилом доме, в том числе изменения, связанные с несущими.

9: Стенами с фасадами, с коммуникациями, вентиляционными каналами и так далее. Все, что было изменено, станет известно. Более того, эти сведения станут известны в том числе и росреестру, так как

10: Идёт сейчас реформа объединения данных, да, для того, чтобы в цифровом виде можно было запросить актуальные данные по любому объекту недвижимости. И вполне возможно, что если у вас сделаны изменения

11: На объекте недвижимости эти данные попадут в систему гис ЖКХ. Сложно будет с этим объектом вообще что-либо сделать, продать, подарить, передать наследникам, пока не будут приведены в порядок документы и узаконена перепланировка. Либо

12: Устранены нарушения. Не нужно дожидаться, пока к вам придут с обмерами, потому что тогда уже будет поздно. Тогда будут предписания, будут штрафы хуже всего. Если обяжут вернуть все в первоначальный вид. А если это не сделать, то

13: Продадут объект с торгов. Это предусмотрено статьёй 29 жилищного кодекса. Несколько лет назад бутырский районный суд Москвы вынес решение о продаже с торгов квартиры, в которой делалась незаконная перепланировка. При этом собственник этой кар.

14: Квартиры ни разу не приходил в суд и узнал только потом, когда уже лишился права собственности. Это реалии, это делается не для того, чтобы усложнить жизнь собственников, а для того, чтобы обеспечить безопасность всего жилого дома, потому что часто страдают соседи.

15: Бывают перепланировки, доходят до того, что обрушиваются целые подъезды, перекрытия. И поэтому, да, государству важно соблюдать баланс интересов всех собственников. Сейчас очень жёсткие требования. Не

16: Нужно дожидаться, пока придёт проверка. Так как же обычному собственнику проверить, все ли у него в порядке бывает. Мы сами не знаем, что живём в квартире, в которой есть перепланировка. Обязательно сверьте все документы на свой объект недвижимости. Закажите.

17: Выписку на Госуслугах об объекте недвижимости. Это платная выписка. Важный момент. Не онлайн выписку, а платную выписку за 580 ₽ госпошлина или за 700 ₽. В этой выписке будет последний лист с планом квартиры его

18: Можно увеличить, он часто нечитаемый, потому что там весь этаж увеличить на компьютере, найти свою планировку, увидеть какие данные по вашей квартире в росреестре и сравнить с тем, что на самом деле я рекомендую обо

19: По кругу свою квартиру сверить все перегородки, ширину коридоров, комнат, санузлы, окна, наличие балконов и лоджий. Иногда застройщик их не выкладывает, а у вас в докумен.

20: Оказывается должна быть лоджия. И если где-то расхождения в перегородках неважно несущие или не несущие, если даже вы выстроили стены из гипсокартона, это тоже уже перепланировка, потому что вы поменяли конфигурацию помещения, вы

21: Поменяли площадь своего помещения, так как перегородки, они забирают площадь квартиры, да, чем больше перегородок, тем меньше площадь. Вы удивитесь, вы не представляете. Большая часть населения живёт и думает, что они

22: Не нарушили закон, что они ничего критичного не делали, а где-то в своё время они выровняли стены, где-то обшили трубы, стояки в туалете или на кухне, а этот короб он съел площадь поменялась конфигура.

23: И многие думают, что у меня нет перепланировки и заблуждаются, да, правовая грамотность в этом вопросе до сих пор ещё низкая, поэтому обязательно сверьте, сверьте план, то, что в росреестре, если у вас нет плана в росреестре.

24: Закажите в бти архивный план и сверьте факт, и вы увидите, есть ли у вас перепланировка или нет. Если она есть любое отличие, это перепланировка. Нужно срочно идти оформлять. Перейдём к аренде. Что

25: В 2026 году обязательно для тех, кто сдаёт свою недвижимость в аренду, сейчас государство активно контролирует арендодателей и доходы, поступающие от аренды, многие эти доходы никак не декларируют, никак.

26: Не учитывают, не показывают, сдают посуточно в аренду свои объекты недвижимости, при этом размещают в открытых источниках объявления. Кто-то делает нарезку, мелкую нарезку и, превращая из своей квартиры, создавая хостел, да.

27: Большое количество мини студий, комнат или гостиницы и государство отслеживает все эти вещи. Во первых, это налоги. Во вторых, это целевое использование объекта недвижимости. В третьих, узаконена ли переплани?

28: И госорганы видят объявления, они читают отзывы под этими объявлениями, если выясняется, что объект сдаётся в аренду, регулярно осуществляется предпринимательская деятельность, но не платятся налоги.

29: Но и используется объект не по целевому назначению, не для проживания, а для предоставления гостиничных услуг, а бывает, собственник сдал в аренду своё помещение, а тот арендатор.

30: Сдают в субаренду и заселяют большое количество мигрантов или ставят двухъярусную кровать, создают общежитие и начинают жаловаться соседи здесь не только госорганы, здесь ещё и соседи пишут жалобы во все инстанции и начинают

31: Проверки и только в этом году порядка 60 исков подано госорганами в Москве об изъятии незаконных хостелов, порядка 200 зданий сейчас обременены исками и судами.

32: Правительство Москвы, потому что там были в своё время нарезаны незаконные апартаменты, псевдожилье, с которым сейчас тоже борьба, сейчас идёт тренд на защиту прав потребителей и все больше регулируется сфе.

33: Sfera, сдачи в аренду в краткосрочную именно аренду жилья и также и использование нежилых помещений для сдачи в аренду так называемое псевдожилье, где у нас явно нецелевое использование, мы видим это в подвалах, в цоколях.

34: Когда делают нарезку на мелкие помещения и они сдаются под видом жилья, под видом гостиницы. Вот сейчас по таким объектам идёт большое количество исков, и государство подаёт, госорганы подают иски по статье 200.

35: 87 точка 7 гражданского кодекса об изъятии это крайняя мера. То есть не восстановить первоначальный вид, не узаконить перепланировку, а сразу об изъятии за нецелевое использование. Конечно, здесь много вопросов. Да, и к

36: В том числе, наверное, это чрезмерная мера к собственникам все-таки нужно идти через путь, штрафы, обязании привести в первоначальный вид, но государство вот прямо вот такие способы использует и сейчас складывает.

37: Такая практика не в пользу собственников, и если у вас неузаконенная, не дай Бог, неузаконенная перепланировка или нецелевое использование объекта недвижимости, то вы в зоне риска, а при этом ещё не платятся налоги.

38: Да, и при этом физическое лицо сдаёт несколько объектов недвижимости жилых и нежилых. Все будет доначислено. Прям доначислят за несколько лет, за 3 года налоговая доначислит, не нужно рисковать получать прибыль сейчас очень сильно.

39: Вся эта сфера регулируется. Если вы сдаёте свою квартиру как обычный собственник в долгосрочный наём, закон это позволяет делать, но помним, при этом у нас есть налоговый кодекс. Обязательно нужно деклар.

40: Эти доходы. У нас есть законодательство о перепланировке. Если на вашем объекте сделана хоть какая-то перепланировка, она обязательно должна быть оформлена, потому что вы в зоне повышенного внимания как со стороны соседей.

41: Управляющей компании, так и контролирующих органов, которые тоже сейчас видят все публикуемые объявления. Поэтому просто делайте все законно и тогда не нужно ничего бояться, но как только меняется вид разрешённого использования, допустим, вы сдаёте

42: Квартиру под косметологический салон, под деятельность, которая должна быть лицензирована в жилом помещении. Да, вы сдаёте в аренду, где ведётся предпринимательская деятельность, не соответствующая назначению объект.

43: Не для проживания, то здесь, конечно же будут вопросы, да, тут тут нецелевое использование. Если хотите сдавать под коммерцию, переведите объект недвижимости тогда в нежилое и тогда у вас будет все законно. Либо наоборот, вы в нежилом помещении.

44: У вас цоколь, вы его нарезали и сдаёте как квартиры в аренду. Это тоже нецелевое использование объекта, потому что в цоколе и в подвалах по нормам недопустимо проживание. И здесь вы тоже в зоне риска. Приведите в порядок документы. Офор.

45: Объект надлежащим образом, либо выйдите из неликвида, перейдите в более ликвидный, безопасный объект, для чего создавать риск себе, своему капиталу? Вы можете его потерять, он может быть изъят, когда, если вы понимаете

46: Этот объект не годится для данного вида деятельности. Вы не можете его перевести, да, но вы узаконьте перепланировку, продайте его для целей, которым он соответствует, и переложите свой капитал в другую недвижимость. Это очень частая история. Собственники имеют

47: Несколько объектов недвижимости. У многих, они не приносят дохода, у многих они слишком рисковые, да, они сдают в аренду. И вот понимают, что в любой момент может прийти проверка и придётся все закрывать, и у них может быть несколько рисковых объектов, и что, и в

48: В какой-то момент ваш бизнес полностью встанет. А если это детям, да, перейдёт и все эти суды, проблемы, штрафы, разбираться с этим. А если ещё там ипотеки, моя рекомендация таким собственникам наведите порядок в документах на недвижимость уже не то время.

49: Когда можно так халатно относиться к этому, важно пересмотреть свой капитал, сделать инвентаризацию всех объектов, проверить перепланировки, проверить целевое использование, проверить законность сдачи в аренду и посмотреть, что оставить, что приносит доход, а что на

50: Наоборот, как пассив тянет вниз, вы только платите за эту недвижимость, за суды, за адвокатов, за то, чтобы вас не трогали. Да ещё такие есть, да, собственники. Для чего? Для чего держать такие активы, если вы не хотите в этом разбираться?

51: Либо у вас не хватает компетенции и нужен взгляд со стороны. Прямо сейчас мы проводим бесплатные разборы портфеля недвижимости и помогаем навести порядок в ваших документах, где мы выявляем, какие объекты у вас явно неликвидные, рисковые.

52: Из каких, возможно, стоит выйти либо привести в порядок документы на них, а какие объекты, наоборот, можно усилить через стратегии перепланировок, через стратегии деления большого на малое, чтобы увеличить арендный доход через перевод, иногда перевод.

53: Помогает увеличить и стоимость самого объекта в 2 раза, и стоимость арендного потока. А главное мы выбираем только законные и безопасные стратегии. Ссылка в описании, если вы прямо сейчас занимаетесь по

54: Суточной арендой своего жилья или планируете заняться этим видом деятельности, то вам нужно знать обязательно закон о перепланировках. Почему? Потому что сама по себе посуточная аренда квартиры целиком не даёт той доходности, которой

55: Хотелось бы получать собственнику, и многие делают в квартирах перепланировки, делают из 1 квартиры 2, 3 студии, да, с целью увеличить доход. Да, эта стратегия, конечно же, увеличит ваш доход.

56: Доход в несколько раз, но многие из тех собственников почему-то не оформляют документы на вот такое деление. Не любую квартиру можно поделить, но если вашу квартиру можно законно поделить, конечно.

57: Это нужно сделать, но нужно обязательно, чтобы все документы у вас были оформлены. Тогда такие перепланировки, конечно, увеличивают ваш доход от посуточной аренды, поэтому, если планируете заниматься посуточной арендой,

58: Обязательно выберите правильный объект недвижимости, посмотрите его потенциал, можно ли его поделить на несколько Лотов, узаконить, да, и потом спокойно сдавать в аренду этот объект недвижимости. Ну и, конечно же, декларируя свой доход и делая все законное.

59: Правильно. А теперь перейдём к штрафам. Чем же грозит незаконная деятельность? Что касается перепланировок квартир? Как я уже сказала, более половины объектов перепланировано. Просто собственники об этом.

60: Многие даже не знают, а что грозит, если не узаконить 1 это штрафы, но не нужно думать, что если я заплачу штраф, то от меня отстанут. Нет, вместе со штрафом обяжут привести объект в первоначальный.

61: Либо согласовать перепланировку штрафы сейчас небольшие, они установлены кодексом об административных правонарушениях от 2 до 2 500 ₽ для физических лиц, до 50000 для юридических лиц, но в каждом городе

62: Могут устанавливаться повышенные штрафы. Вот, к примеру, в Санкт-Петербурге. Если вы не исполняете решение суда о приведении объекта в первоначальный вид, то накладывается штраф. Вот недавно дело 100 000 ₽.

63: Месяц за каждый месяц просрочки приведения объекта в первоначальный вид. Допустим, вам дали срок в течение 4 месяцев вернуть квартиру в первоначальный вид вы не успели за 4 месяца, то начиная с 5 месяца каждый месяц вы будете платить штраф.

64: 100 000 ₽ за неисполнение решения. Если вы не узаконили, вам вынесли предписание устранить первоначальный вид, что нужно сделать все стены снести и сделать так, как у вас в выписке егрн, если у вас в выписке егрн

65: Свободная планировка, у вас нет, стен 1 санузел, то придётся снести все комнаты и предъявить и показать судебным приставам. Если вы это не делаете, вас штрафуют каждый месяц за неисполнение решения суда. Если вы это не делаете длительное время, то объект выставляется

66: На торги также по решению суда продаётся с торгов новый собственник кто купил с торгов за свой счёт, приводит его в первоначальный вид разницу в деньгах минус, все расходы на суд, на исполнительное производство, на ремонт возвращает первона.

67: Начальному владельцу и здесь не защищено даже единственное жилье. Я сразу говорю, вот начнёте сейчас мне писать комментарии, что такое единственное жилье не могут отобрать. Посмотрите судебную практику. Это часть 5 статьи 29, даже единственное жилье.

68: Изымают. Даже если оно в ипотеке, изымают ипотеку, вы продолжите платить. Единственное жилье изымают. Вам же вернут деньги, оставшиеся, да, после продажи, с торгов, имущества, после всех затрат на ремонт. Предполагается, что на

69: Эти деньги вы можете что-то купить, понятно, уже не такую квартиру, поэтому эта норма, она не защищает даже единственное жилье. И такая практика судебная есть. Напишите в комментариях, какая из этих новостей коснулась вас больше всего по тем,

70: Вопросом, которых будет больше всего в комментариях, я запишу отдельное видео. А что делать, если вы оказались тем соседом, чьи права нарушены? Да, ваш сосед сверху делает перепланировку, а вам из за этого жить невозможно. Сломали.

71: Вентиляцию снесли, все стены, не дай Бог, вас затопили из за этого ремонта всякое бывает. Вы можете написать жалобу в государственную жилищную инспекцию. Это тот орган, который рассматривает жалобы о незаконных перепланировках.

72: Обращайтесь в жилищную инспекцию, указывайте адрес помещения, обстоятельства, с которыми вы столкнулись. Что вы предполагаете, что на объекте сделана перепланировка, да, ссылаетесь на факты, можно приложить фото.

73: Фотографии, допустим, строительного мусора в подъезде. Или если у вас шум, да, можно сделать коллективную жалобу от соседей. Если вы переживаете, бывает, делают такое, что трясутся стены и страшно находиться в помещении, да, можно написать коллективную жалобу. И жили

74: Инспекция, она обязана отреагировать направить инспектора для проверки объекта, что бывает на этом этапе. Бывает такое, что собственники не пускают инспекторов. Бывает, жилищная инспекция не реагирует вам.

75: Пишет отписки, да, или что мы не можем попасть. На самом деле, вы можете написать даже на бездействие жилинспекции в инстанцию, выше в прокуратуру, что вы обратились, жилинспекция не реагирует и жилинспекция

76: Будут предпринимать все меры, чтобы попасть в квартиру. Они имеют полномочия обратиться в суд и получить доступ в квартиру и прийти вместе с судебными приставами. Они могут вскрыть квартиру при наличии акта суда. Вы можете также дополнительно написать

77: Жалобу в управляющую компанию. Если управляющая компания не реагирует на бездействие управляющей компании, пишите в жилищную инспекцию. Чем больше жалоб вы напишите, тем велика вероятность, что среагирует. Но если не реагирует, то сразу пишите в пра.

78: Прокуратуру можете написать здесь в комментариях. Если у вас не получается совладать со злостными нарушителями соседями, я вам подскажу, куда обращаться, чтобы защитить свои права собственника. И сейчас перейдём к той самой вещи, которая

79: Сказала в начале, что нужно проверить собственнику обязательно. Это площадь квартиры. Когда вы покупали объект недвижимости, у вас был на руках договор купли продажи и в нём прописывается площадь помеще.

80: Жилое помещение, площадь такой-то вот что нужно сделать. Сверьте эту площадь с выпиской егрн. Какая там сейчас площадь и сверьте эту площадь с последним планом вашей квартиры. Прям я рекомен.

81: Рекомендую сложите все помещения, кроме балконов и лоджий, потому что они не относятся сейчас к собственности квартиры и у вас все должно совпадать, если не совпадает, да даже на 0 1 квадратный метр у вас что-то не то с документами и тоже тр.

82: Проверка, да, правила поменялись, они меняются с каждым годом, но спокойнее в 2026 году будет больше всего тем, у кого все в порядке с документами и все законно оформлено. Подписывайтесь на мой канал, чтобы знать, как.

83: Законно зарабатывать на своей недвижимости и не бояться проверок контролирующих органов. А с вами была Светлана Ганенко, президент ассоциации специалистов по оформлению перепланировок, реконструкции. До встречи.