0: 3 запрета для тех, у кого доля в квартире, вы про них наверняка слышали. Нельзя вселять, нельзя сдавать, нельзя продавать мимо совладельца. Так вот, ни 1 из этих запретов, по сути, не работает не в том смысле, что их нет, а в том, что

1: Ваш сосед завтра вселит, кого захочет и сдаст комнату, кого захочет, и, по сути, запрет его не остановит. То есть запреты в кодексе вообще никого не останавливают, останавливают только иск в суд. Я адвокат, и сегодня покажу, где эти нормы, правда, становятся оружием. А где остаются.

2: Просто текстом на сайте и расскажу про 4 запрет, которого в принципе нет ни в 1 списке. Начнём, пожалуй, с базы. Когда человек говорит, у меня доля в квартире, он видит в голове комнату отдельную свою, с дверью, которую можно закрывать, и так далее. Ну, ком.

3: У вас нет, у вас есть доля 1, 2, 1, 3, 3/10. И эта доля, по сути, не привязана к стенам. Она размазана по всей квартире, по коридору, по кухне, по ванной, по каждой комнате, включая ту, где вы спите, и отсюда.

4: Растёт вообще все. Статья 247 гражданского кодекса. Пункт 1. Владение и пользование общим имуществом происходит по соглашению всех участников, не по большинству голосов, не по размеру доли, по соглашению всех. А если соглашения нет, спросите вы.

5: Тогда порядок устанавливает суд, никто больше. Вот и вся конструкция. Друзья, напишите в комментариях, вообще, знали вы про это или нет. То есть, по сути, вы либо договорились, либо решили вопрос в суде. 3 варианта в кодексе. Ну просто нет. И теперь смотрите, как из 1 этой строчки.

6: Вырастают 3 запрета. Начну с того, который ломает семьи чаще остальных запрет 1 вы не можете вселить в квартиру человека просто потому, что вам так захотелось. Механика простая, вселить кого-то значит пользоваться квартирой, а пользоваться можно только

7: По соглашению всех, значит, нужно согласие остальных собственников. Правильно? Верховный суд по большому счёту, закрыл этот вопрос ещё в 10 году, в обзоре своей практики за 1 квартал. Там прямо спросили, нужно ли

8: Согласие другого собственника на вселение членов своей семьи. Ответ нужно даже в однокомнатной квартире. Даже если у вас 9/10, а у соседа 1 10 соглашение всех, значит, всех дальше исключение. И вот здесь путаются почти все.

9: Обычно говорят так детей до 14 лет можно без согласия, скажу точнее, потому что в суде эта разница решает верховный суд. В том обзоре про 14 лет не писал. Он писал про несовершеннолетних, он писал про несовершеннолетних детей, в общем.

10: Логика, откуда родители обязаны воспитывать детей? Статья 54 семейного кодекса, а значит, дети живут с родителями, и мнение остальных собственников тут никто не спрашивает, а 14 лет прилетает немножко из другого места, из статьи 20.

11: Гражданского кодекса, где сказано, что место жительства ребёнка до 14 лет совпадает с местом жительства его родителей. Отсюда и регистрация без чьего-либо согласия 2 разных основания их постоянно склеивают в 1, а потом в суде выясняется, что аргумент неправильны.

12: А теперь честно, как вообще это выглядит в жизни? Сосед приводит в квартиру условно брата, вы против, он говорит, это член семьи, у меня доля, я своё имею право и живёт. И вот тут ключевое запрет есть, но за его исполнением никто не придёт, ни полиция, ни управляя.

13: Управляющая компания и инструмент у вас 1 о выселении, о нечинении препятствий пока иска нет, ну есть только ваше недовольство на кухне. А теперь 2 запрет. Там свежая история, в которой человек прошёл 3 суда подряд и везде проиграл запрет 2 давать.

14: Квартиру или свою часть в ней без согласия остальных нельзя. Вот история типичная трехкомнатная квартира в долях. Суд когда-то определил порядок пользования. За кем какая комната? 1 из собственниц свою комнату сдала посторонним. 2 собственник, который жил там с дочерью пошёл.

15: Суд. 1 инстанция отказала, апелляция отказала, кассация отказала, логика у судов была простая, порядок пользования определён, комната закреплена, что хочешь, то и делай. Верховный суд. 11 марта 25 года сказал нет, и все.

16: Все 3 решения отменил, дело вернул на новое рассмотрение. И вот главное, ради чего я вообще этот блок делаю. Обычно этот запрет объясняют через пользование, а верховный суд в деле про сдачу опёрся именно на распоряжение на 246 статью логи.

17: Такая сдать комнату в nine значит не просто пользоваться квартирой, это распоряжаться ею, а распоряжение общим имуществом идёт по статье 246, и там тоже согласие всех, то есть верховный суд собрал позицию из 4 норм сразу.

18: 209 и 246 гражданского кодекса, 11 и 30 жилищного. Соответственно, определённый судом порядок пользования от этого не освобождает. Он говорит, где вы спите, а не то, что вы вправе делать с общей квартирой. И сразу оговорюсь, потому что многие

19: Сми, интернет сайты и блогеры эту новость уже раздули верховный суд не объявлял недействительными все договоры найма в стране, он не выносил запрета всем и на будущее он развернул 1 конкретное дело и вернул его в 1 инстанции.

20: И там, на новом круге. Но это ожидаемо. Районный суд иск уже удовлетворил, сдавать комнату без согласия запретил. Но заметьте, сколько времени и какой путь это все заняло. Позиция теперь есть, и она достаточно сильная, но урок из всей этой истории скорее.

21: Практически чем юридически, чтобы получить вещь, которая кажется очевидной. Человеку пришлось дойти до верховного суда. 3 суда до этого были против. Кстати, чуть позже скажу про 4 запрет. Его вообще нет ни в 1 списке. А касается он вас, даже если вы ничего не все.

22: Никого не вселяете и ничего не сдаёте, но сперва 3 запрет, тот самый, из за которого доли в квартирах стали определённым товаром для определённого вида профессионалов, запрет 3 продать долю постороннему, не предложив её сначала.

23: Совладельцам нельзя. Статья 250. Преимущественное право покупки как никак, как это все устроено. Вы обязаны письменно известить остальных совладельцев, предложить им. То есть продаю за такую-то цену на таких-то условиях. Пожалуйста, хоти.

24: Выкупайте лучше нотариально все это отправлять. Дальше ждёте месяц не выкупили они у вас за месяц все продавайте кому хотите, но по той же цене и на тех же условиях. Если захотели кому-то продать дешевле, чем вы предлагали сособственнику, то

25: Круг заново. Если, например, совладельцы отказались раньше, ну, там через неделю вам уже ответ с отказом пришёл. Ну, ждать месяц, естественно, не нужно. А теперь то, что понимают неправильно, примерно все вам скажут, продали мимо меня, значит, сделка недействительна.

26: Нет, такого в кодексе нет. В кодексе другое 3 месяца на то, чтобы через суд перевести на себя право собственности и обязанности покупателя. Чувствуете разницу? Сделка живёт, ничего никуда не откатывается. Вы просто встаёте на место покупателя. А что это значит день?

27: Вам нужно положить на депозит суда всю сумму. Нет денег, нет иска. И 3 месяца пролетает очень быстро. Пока вы там собираетесь разобраться. Теперь про нотариуса скажу пару слов. Долю постороннему вы продадите только через него. Других вариантов нет. Нотариус же.

28: Будет проверять, известили вы совладельцев или нет. И тут классический обход не продать, а подарить дарение не продажа, преимущественного права там нет, схема старая, дарят посторонней компании или человеку крошечный кусочек, тот становится сособственником, а дальше ему уже продают.

29: Остальное как своему, в обход вас. Так вот, с 30, с 13 января 25 года дарение недвижимости между гражданами тоже идёт через нотариуса, любое, даже маме, даже папе, даже сыну дочери и так далее. А если суд увидит,

30: Что дарением прикрыли продажу. Ну, это притворная сделка, и она ничтожна по своей сути пробивается. Вообще такая схема, конечно, пробивается, но каждый раз через суд, через доказывание, через ваш иск, а теперь обещанный 4 запрет с 1 сентября 22 года в жилищ.

31: Кодексе. Появилась часть 1 1 статьи 30, про неё почти не говорят, ведь она достаточно важная. Смысл такой нельзя дробить жилье так, чтобы на кого-то из сособственников пришлось меньше 6 квадратных метров общей площади. Сделка, которая

32: Нарушает ничтожно. То есть её как бы и не было. Ввели правила законом номер 310 ф, ну, 310 федерального закона. Это Ровно против того дробления, из которого и выросло квартирное рейдерство. По сути, ну, скажу честно, без

33: Каких-либо победных возгласов микродоли этим не запретили. Запретили только создавать их сделкой, потому что исключения написаны прямо в законе и правило не работает, когда доля возникает в силу закона, ну там по наследству приватизации и так далее. А теперь угадайте откуда.

34: Вообще в стране берётся большинство долей, правильно? Наследство и приватизация, то есть 2 самых массовых источника микродолей. Закон не тронул вообще. И ещё вам могут сказать, что настоящий запрет микродолей, микродолей. Вот вот примут, проверил специаль.

35: Проект, который должен был закрыть лазейки продажи долей госдума отклонила в 1 чтении в декабре 25 года. 2 же про ликвидацию микродолей лежит после 1 чтения без движения. Пока никакого закона нет. Есть разговоры про этот закон. Ну,

36: Разница для вашей квартиры может быть принципиально, и вот к чему все это ведёт, потому что 3 запрета ещё не война, война начинается, когда кто-то захотел остаться в квартире 1, все долевые споры рано или поздно переходят в 1 точку статья 252.

37: Выдел доли хотите разъехаться, можно требовать выдела в натуре, в квартире. Это почти всегда, практически всегда невозможно, потому что нужен отдельный вход, отдельный санузел, отдельная кухня. Зато вместо метров вы можете получить деньги. И главное правило запомните его, друзья.

38: Заставить человека взять деньги вместо доли нельзя только с его согласия, но есть 1 исключение вокруг него крутится немало дел в судах. Суд может выплатить компенсацию без согласия собственника. Есть 3 условия, которые должны

39: Соблюдаться все. Если доля незначительна, реально её выделить нельзя. И у человека нет существенного интереса в пользовании квартирой. Что такое вообще существенный интерес, в кодексе как бы не прописано. Но пленум объяснил это ещё в 96 году. Суд смотрит на

40: Нуждаемость, возраст, состояние здоровья, профессия, дети и так далее. То есть перечень там и открытый. Ну, на практике просто суды смотрят, насколько человек хотел, готов, имеет желание жить в этой квартире, вообще пользоваться ей и так далее. Платит.

41: Ли он за коммуналку и обратная сторона, про которую все почему-то забывают. Верховный суд говорил так право получить деньги за свою долю от совладельцев не безусловное. Вы не можете просто прийти и заявить. Выкупайте меня. Суд смотрит на то есть ли вообще у вас деньги.

42: Понимаете? И вот вам и растущая ставка. То есть сначала спор, кто кого пустил в квартиру, потом иск, потом экспертиза, потом вопрос, кто кого выкупит. А в конце вообще может кто-то остаться без жилья и кто-то без денег. Если все сказанное сжать в 1 мысль, то вот она доля в

43: Квартире не даёт вам жилья, оно даёт вам позицию в переговорах и 3 запрета, про которые все говорят, работают вообще не как забор, а как рычаг для давления, селение и пользование, сдача и распоряжения, продажа и так далее, и так далее.

44: Ни 1 из этих запретов не срабатывает сам по себе, за каждым из них стоит ваш иск, ваши доказательства и ваши сроки, норма без иска, без действия остаётся просто текстом на сайте или в кодексе и знаете вообще кого?

45: Чаще всего я вижу в этих делах не Злодеев, а людей, которые, например, год терпели, потом ещё год спорили в мессенджерах, а пришли, когда и 3 месяца уже давно прошли, и доля давно продана, то есть право у них было, только времени уже практически не осталось.

46: Если у вас сейчас похожая история, там сосед вселил чужих людей, чужих людей, сдал комнату, продал долю мимо вас, то не решайте это все, не смотрите, не занимайтесь самолечением. Здесь все держится на бумагах и сроках. У каждого они свои. Хотите разобраться обращайтесь.

47: Адвокат в целом друзья, это все, о чем я хотел сказать в этом ролике пишите ваши вопросы в комментариях, подписывайтесь на мой telegram, канал там новый.