0: Друзья, всем привет. Вы на канале бит Коган, с вами снова я и снова неизбежное зло, присущее этому каналу, это Евгений Коган и со мной сегодня.

1: С которым будем обсуждать очень актуальную и важную тему, как сегодня в условиях снижающихся процентных ставок, в условиях, если хотите нестабильности получать те,

2: Тем не менее хороший, понятный, очень надёжный, очень стабильный доход, и при этом видеть, что все это защищено, все это очень качественно и понятно, и прозрачно.

3: Между прочим.

4: Итак, друзья, встречайте наш гость, это Евгений Скаридов, коммерческий директор компании, а класс капитал это управляющая компания, огромная компания, управляющая сотнями миллиардов рублей, активами.

5: И мы будем сегодня говорить про наших старых знакомых. Речь идёт о фонде, который называется рендалл, про, ну вот такие ребята, они работают очень давно. Первые наши передачи были аж в 21 году.

6: И, Евгений, вы же на биржу вышли в 21 или в 24, я не помню. Мы вышли в 24, уже в 24 году, да, в 24 году, если я тоже правильно помню, потому что время летит незаметно. Вот. И с тех пор, да.

7: Торгуемся фонд рентал про торгуется на бирже. То есть у нас 1 размещение было тогда, ну вот мы об этом фонде и поговорим, поговорим о доходности, которую он обеспечивает. Поговорим, собственно говоря, почему нам это интересно, выгодно и спокойно туда инвестировать. Ну,

8: Постараемся сравнить, что лучше инвестировать сегодня в облигации, в акции, в рииты. По сути, это реит, это российский фонд недвижимости. Все верно. Итак, давайте с самого начала, во что инвестирует фонд. Вот я пайщик.

9: Угу. Я решил, подумал, поискал по карманам, нашёл 1 000 000 ₽. Да, бывает, поищешь по карманам, вдруг там валяются. Да? Вот. Итак, я поискал, нашёл 1 000 000 ₽, перевёл вам. Что вы делаете с этими деньгами? Мы

10: Инвестируем в индустриальные объекты недвижимости. То есть это склады, мультитемпературные склады, распределительные центры, центры обработки данных. Вот сейчас, кстати, мы с вами находимся в 1 из наших Парков Домодедово 3.

11: Где мы целый огромный парк, дата центров, создаём центров обработки данных. Инвестиции производятся именно в строящиеся объекты, которые мы сами и создаём. То есть вот давайте об этом поговорим заодно. Почему вы сами строите и как это вообще все связано. Это в действительности

12: Серьёзный вопрос, но мы это все обсудим, все по честному, как бы разложим. Но давайте так вот цоды, насколько я помню, ещё года 3 назад вы активно вкладывали именно в складские помещения, и я ещё помню,

13: Идея, что это давало где-то процентов 18, 16, 20 Годовых. То есть доходность была очень хорошая. Вы мне рассказывали, как классно и вообще здорово вкладывать склады. И я согласился. Онлайн торговля те же вайлдберрис, те. Озон.

14: Он самое важное, это склады, логистические центры такие быстро. 1, 2, 3, все получил. Почему вдруг цоды? Ну, тогда, когда мы с вами последний раз общались, действительно на рынке индустриальной недвижимости в складах, мы видели

15: Огромный спрос и рынок, ну, бурно рос, соответственно, инвестиции, которые мы направляли, в них, дали такую высокую доходность, которую вы говорите. Сейчас мы в похожей ситуации находимся, но уже в дата центрах. То есть сейчас цифровизация экономики.

16: Большое количество данных, ну и те ограничения, которые есть у страны, когда нам требуется большая айти инфраструктура создаёт этот тоже растущий рынок, именно дата центров, в который мы и инвестируем вместе с нашими инвесторами, но и для

17: Этих инвестиций мы создаём дата центры, которые, по нашему убеждению, дадут высокую доходность для наших инвесторов. А вот давайте поговорим вообще, как это все работает и какая бывает доходность. Вот у вас средняя доходность, я посмотрел за последние где-то примерно 5 лет.

18: Что-то типа около 16% Годовых неплохо. То есть средняя ставка за этот период была намного ниже и в целом это давало, ну где-то чуть больше, чем депозит около 16%. А вообще вот если так смотреть в долгую, вы

19: Какую доходность ориентированы по нашей модели на десятилетнем периоде? Инвестиции в рентл про дадут там около 20% Годовых. Сейчас это действительно там около 16 с половиной за, по 24 году это было около 20% Годовых. Ну, там условия были совсем другие.

20: У нас по ключевой ставке и обстоятельства, но на десятилетнем периоде это около 20. На семилетнем периоде это около 17% Годовых. Примерно такие порядки. А вы имеете ввиду, там больше будет за счёт процентов, за счёт индексации, за счёт

21: Да, роста стоимости, которую мы предполагаем в том числе. А вот давайте подумаем и вообще расскажем о модели, как у вас все работает. То есть я так понимаю, что вы взяли деньги пайщиков и вложились в некие объекты, при этом ещё

22: Сами построили. У вас есть подразделение, это не фонде, это другое подразделение, которое тоже управляется вашей управляющей компанией, которая ещё занимается девелопментом. Все верно. Вы построили на деньги пайщиков, выкупили, да, и

23: Соответственно, после этого сдаёте и в какой-то момент, видя, что есть спрос на это продаёте, да, наш фонд предполагает активное управление. То есть, если мы чувствуем благоприятные условия для продажи, мы реализуем объект, мы называем

24: Это доходность от ротации, то есть есть 2 составляющие доходности. 1 составляющая это арендная часть. Ну, после сдачи в аренду мы получаем ежемесячную арендную плату, которую мы распределяем пайщикам до сдачи. Пока мы строим, мы также выплачиваем проценты на

25: Все авансы, которые мы инвестируем в development, также ежемесячно, ну, фактически это равно рентной части. И 2 часть это доходность от ротации. То есть при благоприятных условиях, при снижении, например, ключевой рост актива сильно возрастает и

26: Мы, ну, как бы чувствуя благоприятные условия, реализуем объект, распределяя доходность пайщикам, тем самым нам удаётся, ну, как бы, обеспечить максимальную доходность, которую, ну, пайщики от нас ожидают, выполнять те условия в модели, которые

27: Мы там и на ipo рассказывали и пока все требования вообще все обещания, которые мы дали при размещении, мы их вот уже несколько лет выполняем, если не секрет вы как часто выплачиваете вот купо это у вас купоны, я так по сути понимаю да, не дивиденды.

28: На купоны ежемесячно мы платим рентную часть, а ротацию мы делаем, это уже зависит от сделок. Это 2, 2, 3 раза в год получается в среднем сделать продажу, сделать ротацию и выплатить дополнительную доходность нашим инвесторам. А вот здесь, смотрите, мы поговорим.

29: Сейчас о конфликтах интересов это прежде всего потому, что это меня всегда очень волнует, и я здесь вижу явно конфликт интересов, но хотя, может быть, он не настолько такой уж и злодейский. Но вот давайте так вот, вы купили некий объект, вы

30: Вы купили, допустим, удачно, скажем, торговались внутри себя со своей совестью. Сколько, сколько не жалко. Я смеюсь. Но дальше вы сдаёте это вы кому сдаёте? Кто ваши потребители? Ну, если мы говорим про

31: Центры это крупные операторы, крупные корпорации, которые развивают свою it инфраструктуру. Например, 1 Цот, который мы уже реализовали в этом году. Кстати, из фонда рентал, про который построен в этом парке, мы продали компа.

32: Wildberries. Наши клиенты это и Сбер, и яндекс, и другие крупные корпорации. Также это операторы ростелеком. Тот, который мы построили внутри Москвы, в медведково, это арендовал компания ростелеком. А выгодно

33: И около Москвы, где земля, в общем то, совсем не Дешёвая, строить цоды, да, есть к локации Цодов, есть требования по поводу близости к городу, близости к

34: Персоналу, к айти персоналу, которые далеко не готовы выезжать. И мы здесь, эти требования диктует нам рынок. Плюс также сильно далеко у, ну, на далёких расстояниях делать

35: С точки зрения отклика, когда они работают в сети, мы с вами видим иногда какие-то задержки, работая с гаджетами, иногда эти задержки складываются, в том числе от нахождения цода, ну, от потребителя.

36: Которыми приложений, которыми мы с вами пользуемся. Поэтому цоды делают всегда рядом с инфраструктурой, рядом с пользователями, рядом с it персоналом, который может обслуживать этот цод. А как же идея маска вытащить соды в

37: Не будет проблемы охлаждения, но, по моему, там далековато немножко. Как вы считаете, технология развивается, да, но пока вот скорость света, она есть ограничения определённые, но дальше я думаю, что какие-то новые технологии, которые позволят нам получать более

38: Быстрый отклик дадут нам какие-то дополнительные возможности. Мир меняется, меняется с огромной скоростью. Хорошо, теперь давайте поговорим все-таки о конфликтах интересов у вас есть, а class про виноват, а класс капитал, да, извините, а, класс.

39: Капитала и про квас, про надо будет подумать ещё. Может переназвать. Так вот, если серьёзно, то смотрите, у вас управляющая компания, в которой работает, как я понимаю, человек 60. Угу. И не менее.

40: И половина из этих сотрудников работают в девелопменте. То есть вы строите, строите, строите и дальше что-то продаёте, так сказать кому-то что то отдаёте свои цоды, ну не в цоды в смысле, а что-то отдаёте фонду вопро.

41: Вопрос на засыпку. Если у вас действительно вот этот конфликт интересов, который говорит о неликвид, пока не хотят брать, отдам-ка я это по хорошей цене, управляя. Ну, в смысле не управляшке. Отдам ли я это, например, фонду? Ну, фонд

42: Он плакать не будет ему пальчиком, скажем, хороший объект, все нормально, не выпендривайтесь. Наш девелоперский блок на самом деле нам даёт огромный потенциал и возможности для наших инвесторов в том числе потому, что мы занимаемся девелоперским бизнесом.

43: С 2001 года уже и около 1000000 квадратных метров в год мы вводим и то, что мы наработали этот опыт. Наша, ну, вертикально интегрированная структура позволяет нам обеспе

44: На самом деле фонд или наших пайщиков лучшим продуктом. То есть это скорее не так, как вы сказали, вот неликвидный, давайте мы его сбросим фонд, да. Ну это ж логично. Да, да, да. Нет, мы большая часть объектов, которые мы строим, строится сразу.

45: Под клиентов, когда клиент приходит, покупает объект, и ему не нужны никакие инвестиционные как бы деньги, и он сам платит и выбирает у нас объект. Большая часть нашего девелоперского бизнеса выстроена именно так. То есть мы у нас, мы не создаём объекты спекулятив.

46: И больше 80% наших объектов создаётся под клиента. Сразу есть клиенты, которые хотят арендовать. Или мы видим нишу на рынке как дата центр, которая, ну, входит в бурный рост. И так

47: Да, мы уже привлекаем инвестиционные деньги, обеспечиваем доходность. И, собственно говоря, опять же, наши компетенции девелоперского блока дают нам возможность получать лучший продукт и лучшее как бы, предложение по стоимости, цене, качеству.

48: Отношение цены качества для наших инвесторов, чтобы в дальнейшем уже обеспечить большую доходность для наших инвесторов. То есть это скорее преимущество, а не недостаток, который или там конфликт интересов, это скорее возможности для того, чтобы

49: Дополнительно зарабатывать, в том числе на девелопменте, в том числе за период строительства этого объекта. Евгений, давайте тогда по другому пойдём. Да, вот вы закладываете новый объект и говорите, наверное, спрос большой на дата центры.

50: Заложим мы дата центр, вот объём такой, примерно количество стоек. Такое-то. Я не знаю, как они измеряются по площади или по количеству стоек. Ну, наверное, по мощности, по мощности, да? Угу. Окей. Закладываем. Такой. Теперь к вам приходит Сбер, да.

51: И говорит, ребята, а тут у вас вроде как это дата центр. А ну-ка, хорошо, платим, давайте, а вы уже, смотрите, отдать Сберу или отдать на фонд? Или вы не смотрите, вы отдаёте то, что берут у вас, у нас возможности стройки сейчас вот в этом парке 300.

52: Мегаватт мощности, то есть 1 Цот, который мы продали, это там 10 с половиной мегаватт мощность, то есть огромный потенциал продали 10 с половиной всего до 300 мегаватт. Ого, да, он огромный в целом, здесь всем хватит места с точки зрения. Плюс у нас есть и северная площадка также

53: Мы строим цоды, кстати, они находятся в рентал про сейчас и Новосибирске и Санкт-Петербурге. Соответственно, если к нам приходит покупатель, который хочет купить объект, мы ему продаём объект от девелоперского блока, если мы приходит арендатор, который хочет арендовать

54: Объект мы строим под арендатора и уже тогда его приобретаем в фонд рентал про хорошо. А потом вот идёт процесс у вас, вы сдаёте, есть некий копрей понятные, да? Ну то есть, иначе говоря, отдача на вложенный капитал.

55: Все хорошо. В какой момент арендатор вдруг осознает? Ну его нафиг я лучше у ребят это выкуплю. Такое тоже бывает, когда арендатор сам предлагает выкупить объект по более высокой стоимости, чем мы приобрели его в рентал про, но чаще появля

56: Инвестор, который хочет купить, например, после снижения апрейда. То есть это по более выгодной цене для нас появляются инвесторы, которые заинтересованы приобрести объект, и мы уже смотрим на эти предложения. И если нам выгод

57: Продать объект для того, чтобы выплатить дополнительную доходность нашим инвесторам. Мы это делаем. И тут же, опять же, вот как раз, говоря про девелоперский блок, у нас нам нет надобности искать на рынке.

58: Что-то хорошее или там из худшего. Лучшее. У нас всегда есть девелоперский блок, который создаёт около 1000000 квадратных метров. У нас всегда есть продукт качественный, который мы можем поменять по, ну, ну и по более выгодной цене заместить тот объект, который

59: Мы продали, то есть у нас всегда есть продукт, который мы сами создаём. Это вот ключевое отличие нашего фонда от всех остальных фактически рейтов, потому что все остальные фонды недвижимости выгодны, ну, вынуждены искать объекты недвижимости, мы же их создаём, да, это

60: Очень красивая, кстати, штука. И она мне, между прочим, очень напоминает ту модель, которая у меня самого в Дубае. Мы сделали фонд и развиваем его. Ну, в общем, да, аналогичная штука. И там действительно нет вопроса там моей совести. Почём отдам, почём это самое там.

61: Всем действительно хватает, и в действительности выгодно и есть понятная модель.

62: Вы заработали и зарабатываете ребятам. Ну вот, которые вложились в вас примерно там, где-то 15, 16 Годовых на сегодня, да, на сегодня. А за счёт чего будет все-таки те самые 20 за счёт процента?

63: На процент или же снижение ставки будет приводить к росту цен и то, и другое. То есть есть индексация. Если мы говорим про арендную часть, это индексация договоров, аренды тех объектов, которые мы будем, ну, припарковывать в фонде, оставлять в фонде арендная

64: Плата всегда предусмотрена в договорах аренды индексируется. Это обязательное условие. 2, это за счёт ротации, за счёт снижения копрей, а мы увидим благоприятные условия, когда объекты вновь созданные стоят дешевле, чем Рыно.

65: Объекты через капрей, и мы сможем реализовать объект за счёт ротации, получить дополнительную доходность инвесторов и создать новый объект по более выгодной цене для наших инвесторов. То есть 2 составляющие.

66: Это и индексация, и ротация объектов, и то, и другое заложено в модели Евгений. А вот теперь идём дальше. Ну, искусственный интеллект это теперь наше, все это наше будущее и так далее. Вот как вы видите, насколько

67: Это большой рынок, потому что по сути своей искусственный интеллект это энергетические мощности и это цоды, которые, собственно говоря, и там он и бродит, этот самый искусственный интеллект. Так вот скажите, как вы видите

68: Этот рынок, насколько он большой, насколько перспективы, насколько вы сможете? Вот сегодня фонд, сколько там? Миллиардов 100, по моему, или побольше? Девелоперский или нет? Не девелоперский, нет, рентал про 25 миллиардов 25, а девелоперский там более ст.

69: Миллиардов, там более 100 миллиардов, да? А этот, понятно. Да. Так вот, вопрос, как вы видите, вообще перспективы, то есть искусственный интеллект расширяется. Я ещё раз говорю, количество Цодов, запрос на них будет только расти. Какая ваша ниша, сколько пример

70: Вот вам ещё нужно построить огромный потенциал. Вообще все, что связано с цифровизацией. То есть датацентры на самом деле делятся, у них есть своя специфика. И мы вот уже следующие датацентры, которые проектируем, они проектируются, в том числе под искусственный

71: Интеллект, там есть своё отличие, добавляется водяное охлаждение. Стойки становятся уже более энерго нагруженными, то есть более энергоёмкими. То есть если этот сод до 20 киловатт на стойку, то соды с искусственным интеллектом это уже там более 100 киловатт на

72: Стойку, то есть они более, ну как бы сконцентрированная энергия и добавляется водяное охлаждение. Если говорить в целом про рынок, то Россия, как и как бы сейчас все, что связано с

73: С цодами, с it инфраструктурой, ну сильно отстаём от развитых стран и в сша, и в Китае это огромный рынок и в том числе искусственного интеллекта, но безусловно и наши it гиганты уже.

74: Делают. Это уже есть суперкомпьютеры, которые также реализуют в нашей стране уже независимый от внешних так стран искусственный интеллект. И здесь потребности просто кратно больше в искусственном интеллекте. То есть если этот

75: Вот мы говорили на 10 с половиной мегаватт общей мощности, то, например, соды на искусственный интеллект, который мы обсуждаем с нашими партнёрами, они уже от там 50 мегаватт от 70, мегаватт мощности. То есть это я говорю только про 1.

76: То есть это получается там в 7, в 10 раз больше, причём цоды делятся, искусственный интеллект делается, делится на machine learning, то есть на обучение искусственное, ну и для уже потом продакшена, то есть, иначе говоря, работа ещё.

77: Так сказать, от забора и до обеда как да, технологии так сильно меняются, что e мир так сильно меняется, что здесь потенциал, пока не видно края этого потенциала, то есть, скорее всего, это будет все ещё очень бурно и ярко.

78: Развиваться хорошо. Вот есть такое понятие, которое мы не Любим, но оно, данное нам в ощущениях. Угу. Нет, это не государство, это конкуренты. Вопрос насколько этот рынок конкурентен, насколько много тех же, кто строит

79: Другие цоды там более современные или менее современные. Кто, короче говоря, бегает между вами и заказчиками и говорит, а я лучше сделаю, я дешевле сделаю. На самом деле имеет значение ещё кто быстрее сделает, потому что технологии

80: Сильно меняются. И вот как раз наличие девелоперского блока нам позволяет обеспечивать скорость при создании дата центров. То есть на самом деле и Сбер, и яндекс, и ростелеком имеют свои компетенции в строительстве объекта. Сами строят, безусловно, да, сами

81: Строят, создают объекты, но при этом там компания ростелеком и другие названные компании общаются с нами, потому что для них они не могут обеспечить полностью свою потребность. Вот настолько сильно сейчас идёт рост.

82: Рост. Ну, требуется рост айти инфраструктуры, настолько сильно растёт этот рынок, дата центров, и поэтому они обращаются к девелоперам, которые уже создают. И тут имеет значение, кто это делает быстро. Мы этот, со

83: Построили за 11 месяцев это очень быстро. Вообще как бы практика там около 2 лет. То есть это более чем в 2 раза быстрее. И это позволяет давать максимально конкурентное предложение тем it гигантам, которых

84: Ну, имеют потребности, они делают выбор в пользу готового объекта или в пользу объекта, который будет построен хоть и не ими самими, но быстрее. Евгений, скажите честно, у вас там китайцы, что ли, работают? Нет, наш как раз девелоперский блок.

85: В нём на самом, ну, это управляющей компании, девелоперским блоком занимаются там десятки человек. А вообще это несколько тысяч человек. Более 2, около 2000 во всем холдинге работает в девелоперском блоке. Это собственные заводы, собственные заводы, 3 завода железобетонных.

86: Конструкций. Завод металлоконструкций. Здесь построен завод энергомодулей, который позволяет выпускать энергомодули как раз только для дата центров. То есть мы целый завод вот его ввели в марте месяце и сейчас запуска

87: Для того чтобы собирать энергомодули, это prefab. Решение, которое ускорит в дальнейшем строительство, дата центров слушайте, я ничего не понимаю, все говорят о том, что в экономике катастрофа. Спроса нет, все ужасно, можно идти вешаться, так сказать.

88: Че то у вас ни 1 Столба с повешенными я не заметил. Тут все, так сказать, бегают, суетятся и работают. Вы не ощущаете этого спада в экономике. Слушайте некое замирание. Мы чувствуем как раз на рынке складской недвижимости есть это, но

89: Нишу, про которую мы сейчас с вами говорим. Дата центры. Именно поэтому, кстати, мы начинали и добавляли, в том числе складские объекты. Сейчас мы их все продали, ротировали, выплатили доходные складские объекты и оставили сейчас только цоды, потому что мы видим потенциал.

90: В цодах. То есть, получается у вас такая гибкая модель. Вот ещё 3, 5, там, я не знаю, 8 лет спрос на цоды, вы делаете цоды, потом продали все цоды. Следующая, это там цоды в космосе будете делать. Ну, я смеюсь, конечно, из Домодедово будете

91: Тогда запускать. Хорошо, Женя, давайте тогда идём дальше. Угу. Смотрите, вот меня интересует, как инвестора доходность. Вы её обеспечиваете ежемесячно. Все верно. Скажите, а как вам это удаётся?

92: Ведь, по сути, или вам платят ваши арендаторы ежемесячно, когда объект мы оставляем в фонде, и заключён договор аренды. Это, безусловно, ежемесячная арендная плата. То есть это небольшие деньги, это на уровне, ну, на уровне того копрей, а который

93: Мы приобрели объект, то есть вот какой копрей, ну, сейчас рабочий на уровне 13 капрей, если мы говорим про цоды на уровне 13 копрей оов, может быть чуть ниже, там 12 с половиной. Это тот капрей, который в дальнейшем, когда цод сдан в аренду, обеспечивает доход,

94: Годности инвесторам и арендная плата платится ежемесячно, поэтому мы и распределяем доход инвесторам ежемесячно. Пока мы строим объект, да, на все авансы, которые получил наш же девелоперский блок, мы обеспечиваем, ну, проценты

95: Оплачиваем также ежемесячно равную копрей у, по которому мы приобретаем этот объект рыночному копрей у, то есть эти 13% обеспечивается девелоперский блок. Хорошо, это хлебушка. А теперь поговорим о маслице. Угу. И джеме, да. Так вот.

96: Это как часто выплачивается, иначе говоря, как часто у вас происходит ротация объектов, да, это только по факту сделок. То есть, если мы делаем в среднем нам за предыдущие года. И вот практика показывает, что мы делаем 2, 3 сделки, 2, 3.

97: В год, ну и, соответственно, это по факту реализации объектов мы фиксируем доходность и выплачиваем пайщикам. То есть получается, что ежемесячно вот этот копрей и дополнительно 2, 3 раза в году вот это самое дополнительное дополнительные

98: Деньги? Да, неплохо. Ну а теперь давайте поговорим о наших реалиях. Эльвира Сахибзадовна нас всех порадовала в больших кавычках, медленно снижает ставку, но снижает. Итак, в настоящий момент у нас с вами ставка 14 с половиной. Ну,

99: И, наверное, капре, че то близкое к этому. Что будет, если ставка, например, через полгода, ну, например, к концу года будет 12, не получится ли, что ваша доходность тоже будет снижаться, если ставка пойдёт вниз?

100: То мы получим увеличение стоимости актива, который сейчас объе, ну, в фонде строится, то есть это как, да, то есть мы приобрели его по 13 и ставка при текущей ключевой ставке. Если ставка ключевая пойдёт вниз, то и копрей начнёт снижаться. Это

101: Значит, что мы продать этот объект сможем с дополнительной, ну, рыночной доходностью, которая будет получена за счёт снижения копрей. А то есть наш новый инвестор купит объект дороже. Ну и каждое снижение там на 1 базисный пункт, это там практически

102: Там 7, 8% от уровня. Ну то есть у вас на уровне десятилеток офз, да, да. Рост будет, да, у нас будет рост за счёт снижения как бы, ключевой ставки, рост за счёт снижения копрей, потому что копрей всегда следует как бы и реагирует на

103: Движение ключевой ставки, хотя когда снижается, он реагирует даже чуть быстрее, когда, ну там растёт. Но если опять же, ключевая ставка пойдёт вверх, такой сценарий мало ли при каких-то обстоятельствах возможен, то у нас вырастет рентная часть, потому что

104: Вновь мы вовремя реализуем объект, приобретём следующий уже по новому капрей, и у нас будет доходность. Если вдруг такое произойдёт, то у нас мы обеспечим как бы тот уровень доходности, который мы, ну, заявили в модели за счёт более высокой

105: Части, то есть это 2 части, из которых мы складываем доходность. Они как бы разнонаправлены в зависимости от движения ключевой ставки. Друзья, я хочу напомнить, что паи управляющих компаний, в данном случае фонда рентал про

106: Они торгуются на бирже, и можно их всегда купить. Я смотрел, последние котировки были че то рублей 960, по моему. 970, что-то вокруг этого. 970, да. 970. Евгений, а какая ликвидность? Вот я, ну, поискал в правом

107: В кармане 1000000 поискал, в левом 1000000 ещё поискал в рюкзаке. У меня ещё там 10000000. Вот я могу на 30 000 000 ₽ 50 000 000 ₽ сразу купить и не повлиять на ваши котировки. Ну, сейчас фрифло у нас.

108: Смотрите, общий фонд 25 с половиной миллиардов фри, флот около 3 миллиардов. Соответственно, такая возможность есть на бирже. Купить. У нас стоит маркетмейкер, который обеспечивает и ликвидность, и предложение, которое опять

109: За счёт свободных паёв мы можем сделать ликвидность. Лучше посмотреть. Мы торгуемся только через биржу, поэтому все данные лучше посмотреть в нашем личном. Ну, по нашей, по нашей заявке. У нас там 6 иксов такой. А что значит?

110: 6 иксов, этот тикер, который, да, да, да, тикер, соответственно, по нему лучше зайти посмотреть и все данные по ликвидности и по другим каким-то параметрам, которые ценовым параметрам, которые могут интересовать инвестора. То есть мы продаём

111: Только через биржу. Понял? То есть вы, вот раньше можно было подписаться, все верно? Сейчас только через биржу, сейчас только через биржу, то есть полностью рыночный продукт, который мы обеспечиваем. Ну вот сейчас я вот сказал, как раз фрифло и

112: Как бы общее количество паёв для того, чтобы вы увидели, какой объём может быть обеспечен дополнительно к продаже. Но как только мы распродадим там 20 или там больше 25 миллиардов, мы будем увеличивать фонд вообще наша стратегическая цель, ну, создать

113: Достаточно крупный, там реит в стране, там больше, там номер 1, например, 100 миллиардов плюс по объёму. А вот насколько, кстати говоря, чем больше фонд, тем выше доходность. Или она примерно не влияет на это скорее.

114: Размер вот даёт вам гибкость, размер даёт больше ликвидности, безусловно, потому что фрифло сейчас там условно на 3 миллиарда. Вот у неё есть соответствующая ликвидность. Это можно посмотреть по данным по тикеру, как раз по нашему продукту. Чем больше фонд, тем больше

115: Ликвидность, на мой взгляд. Ну, если это чисто рыночный фонд, как мы это и делаем, как мы его и создаём.

116: Теперь давайте подумаем, кто ваши клиенты, кто покупатели. Это в основном те, кто хочет ренту. То есть продал квартиру. Пожилой человек продал дачу, ну, там разные причины. Продал дачу и хочет, чтобы каждый месяц к нему захо.

117: Или какие-то денежки, а раз там в квартал или раз в 2 квартала какие-то дополнительные денежки. Правильно я понимаю? Да, все верно. Это фонд для розничных инвесторов. Единственное, что мы ограничиваемся квалифицированными инвесторами. Вот, вот об этом я хотел поговорить.

118: То есть пенсионер, он вроде как не алё, да, или он должен стать квалом, но он может стать квалом. Почему нет при определённых условиях, которые там каждый год определяются, обновляются, по моему, сейчас от 10000000, по моему, да, надо им владеть для того, чтобы быть

119: Инвесторам или поднимали этот или образование, или образование и так далее. Какие-то условия, требования. Почему мы ограничиваем фонд квалифицированными инвесторами. Дело в том, что мы даём возможность зарабатывать. Как раз мы уже об этом сегодня много говорили.

120: В период строительства, то есть мы инвестируем в строящиеся объекты. То есть уставу не положено именно чтобы, да, да, строящиеся, не позволяет вкладывать деньги. Фонд неквалифицированных инвесторов не позволяет в строящиеся объекты. А, то есть, если бы у вас были готовые

121: Тогда можно для всех, да, но смотрите, Евгений, ещё цод цоды. На самом деле это объекты недвижимости, с 1 стороны. С другой стороны, 85% объекта это движимое имущество. То есть это здание хотел бы представить себе, как кто-то вытаскивает

122: Эту стойку, да? Ну, там много оборудования очень. Вот я это все видно и очень 85%, в общем, от стоимости объекта это оборудование. И поэтому не разрешает цб, не разрешает инвестировать в движимое имущество.

123: Деньги неквалифицированных инвесторов, поэтому мы ограничиваем наш фонд именно квалифицированными инвесторами и даём за счёт, ну, как бы эта возможность нам даёт инвестировать в строящиеся объекты, инвестировать в coda, ну и зарабатывать для

124: Инвесторов дополнительную доходность за счёт этой возможности. Евгений, а давайте поговорим о рисках. Давайте, а то вот мне все говорят, вы так сладко поёте, а потом вот результаты всегда, вот или не всегда, но часто, не совсем.

125: Такие вот какие у вас риски, только честно внешние, макроэкономические, наверное, потому что если говорить про риски, если говорить про готовые объекты недвижимости, то риски, связанные с утратой, это

126: Мы их, ну, как бы нивелируем, страхуя объекты, страхуя движимое имущество. Поэтому этот риск отсутствует. Риски строительства, ну, наверное, тоже присутствуют в каком-то виде, да, объект может быть не закончен.

127: Но опять же, так как мы сами и управляем девелопе, то этот риск сведён на нет. Более того, договором купли продажи будущей недвижимой вещи. С юридической точки зрения полностью предусмотрено, что объект переходит после того, как он зарегистрирован, ну и поставлен на

128: Кадастровый учёт. То есть с точки зрения риска неполучения объекта не существует, да, те авансы, которые оплачиваются, девелопер в пути должны будут возвращены, если что-то с этим объектом не так, поэтому риски во время стройки полностью несёт девелоперский блок.

129: После того, как объект передаётся в фонд рентал, про объект полностью страхуется. Давайте так, ещё раз внешние, макроэкономические, внешнеполитические, связанные, ну, в том числе даже риски от

130: Пилотника, да, я как раз хотел сказать, они сейчас учтены в страховке. То есть сейчас этот риск страхуется. То есть помните вот эти стихи по небу, говорит, фигня летала, серебристого металла много стало в наши дни.

131: Неопознанная фигня, да. Так вот, вот летит такая фигня, не дай Бог, чего происходит? Страховка покрывается, да, сейчас эти риски страхуются. Более того, мы сейчас вот 1 Цот, который мы построили, он ещё по конструктиву

132: В сэндвич панелях с мягкой кровью, то уже следующие цоды. Мы понимаем этот риск и события сейчас опять же за пределами нашей страны и внутри нашей страны показывают о том, что этот риск нужно учитывать. Мы уже следующий.

133: Вот sword, который сейчас в рентал про, мы создаём, здесь же, в Домодедово, мы полностью строим в железобетоне. То есть это железобетонный каркас полностью, и стены, и кровля железобетонная, это позволяет нам в том числе снижать этот риск от беспилотников. Ну, то есть

134: То есть, если беспилотник взорвётся, железобетон выдержит этот, ну, я понимаю, а насколько это удорожает стройку, это требование даже не нами придумано. Мы, конечно же, об этом тоже думали. Это клиенты, клиенты готовы за это сейчас платить и обеспечивать эту безопасность, потому

135: Потому что все, что внутри цода, вот удивительно, но там можно, там, если цод стоит, там около, там миллиарда чуть больше за мегаватт, без ндс, то внутри оборудования стоит на 15 миллиардов за мегаватт, то есть в 15 раз больше.

136: Оборудование находится внутри объекта, чем стоимость самого объекта. Поэтому клиенты готовы оплачивать с точки зрения удорожания цода не так значительно. Вот, отвечая на ваш вопрос. Ну и давайте тогда

137: Наш крайний вопрос, хотя у меня будет потом ещё 1 такой крайний, крайний. Угу. Смотрите, вот я долгосрочный инвестор. Подходит ли для меня, как для долгосрочного инвестора, пускай квалифицированного?

138: Не принципиально вот этот ваш продукт, ну, лет на 8, на 10, да, мы как раз и предлагаем именно, и сделали продукт как раз для долгосрочных инвестиций, то есть

139: Обратное не подходит для краткосрочных инвестиций наш продукт не подходит. То есть он надёжный, стабильный, с понятной как бы моделью, да, внутри присутствует ротация, и вы, как инвестор, отдаётесь на

140: Профессионализм управляющей компании, в том числе я эти решения принимаю, но именно долгосрочное инвестирование наш продукт даёт максимальную доходность, которую вы можете обеспечить. Это действительно, похоже, как вы сказали, инвести

141: В недвижимость, там, жилую и так далее. Только в жилой у вас есть, ну и доходность, откровенно говоря, намного ниже. И заниматься ей надо намного занавесочки повесил. Да, да. Могу стены погладить. Да, да. Вы можете, вот приглашаю вас на

142: Наш. Вы можете сегодня уж занавесочки не стоит вешать. Не дадим потрогать. Жёлтенький красив. Потрогать вы точно можете хоть на зуб, как бы спасибо. Поэтому вы же становитесь, фактически, инвестируя через фонд, вы становитесь

143: Владельцем конкретного тех объектов недвижимости в той доле, в которой вы являетесь владельцем паёв.

144: Ну и действительно, вот завершающий вопрос, Евгений, а какие ваши планы? Вот вы говорите, вы хотите создать крупнейший рейт в России, чтобы при

145: Условия, допустим, рит, ну то есть вот инвестиции в недвижку коллективные, когда мне не надо покупать эту недвижку целиком, а я купил кусочек этой недвижки и в итоге получаю стабильные доходы. Вот какой ваш план стратегический, мы

146: Мы работаем в нише индустриальной недвижимости, поэтому мы ежегодно, как девелоперы создаём около 1000000 квадратных метров в год. Каждый год немало, да, и поэтому цоды это часть индустриальных объектов недвижимости и

147: Мы с большим удовольствием сейчас закрываем эту нишу, закрываем эту нишу для наших клиентов и будем увеличивать и растить наш фонд по мере роста и развития нашей страны. Ну то есть в каком-то смысле мы

148: Обеспечиваем с точки зрения, если я раньше говорил, что мы обеспечиваем и рабочие места, и логистическую такую скелет инфраструктуру развития экономики, то сейчас мы и как бы начинаем создавая дата центры, мы закрываем потребность

149: Цифровизации в развитии технологическом и в технологической безопасности страны. То есть мы большой вклад вносим вместе с нашими инвесторами в развитие нашей родины. Красиво. А у вас, кстати, человекообраз

150: Роботы там ходят, пока ещё нет Цот это все-таки про сервера и про обработку данных, которыми мы с вами ежедневно. Это я так уже представил. Знаете, ну что ж, спасибо вам огромное спасибо. Хочется пожелать вам

151: Успеха. Ну а что касается наших зрителей, друзья, вы посмотрели эту передачу, послушали её. Ну, принимайте решение сами. Мы не имеем права говорить. Покупайте или не покупайте. Единственное, что мне

152: Кажется, что это вполне защищённая инвестиция, и очень жёстко регулируемая центральным банком, это вот я могу ответственно сказать, когда речь идёт об управляющих компании, то цб бдит 4 глазами.

153: Там восьмью глазами и там не забалуешь. Вот это факт. Ну что ж, удачи вам и высокой.