0: Если посмотреть на российский рынок недвижимости сегодня, то возникает довольно очень странное ощущение. Диссонанс. С 1 стороны, ипотека стала заметно менее доступной, сделок все меньше, а с другой стороны, никакого масштабного падения цен мы не
1: Наблюдаем. Девелоперы тоже замерли. Новых проектов в 2026 году практически нет, рынок недвижимости завис между 2 состояниями, эра бурного роста закончилась, а новая модель так и не появилась и здесь возникает
2: Очень важный и главный вопрос, что вообще ждёт рынок недвижимости дальше где новый виток роста, где долгие годы стагнации или кризис, который большинство заметит только тогда, когда он уже начнётся и
3: Самое интересное заключается в том, что человечество уже давно искало ответы на эти вопросы, причём довольно много раз. Почти 100 лет назад американцы были уверены, что нашли формулу вечного богатства в начале двухтысячных они снова поверили, что теперь
4: Ошибки прошлого точно учтены спустя несколько лет похожую ставку делал Китай, построив целую экономическую модель вокруг строительства, а сегодня свои версии города будущего создают страны ближнего востока, а инвесторы по всему миру вновь обсуждают активы, которые якобы
5: Не могут дешеветь. И каждый раз, вы знаете, начинается все одинаково с того самого чувства, что ты понял правила игры, когда инвестор думает, что он нашёл тот самый актив, который уже никогда не будет дешеветь. Поэтому сегодня я предлагаю
6: Поговорить об америке, Китае, ближнем востоке, Саудовской Аравии. Но эти страны нам нужны скорее как лаборатории или своего рода экономические полигоны, где рынок недвижимости уже проходил испытания, с которыми Россия сталкивается только сейчас. Поэтому главным
7: Вопрос этого выпуска звучит немного иначе похожа ли Россия на эти кейсы, где не только рынок недвижимости, но и вся экономика страны оказалась на краю пропасти, и почему человечество начинает верить каждые десятилетия, что в это?
8: Этот раз все будет иначе. С вами Виктор Зубик, канал сварен про недвижимости. Давайте более детально разберёмся в данном вопросе.
9: Чтобы понять современный рынок недвижимости, нужно вернуться почти на 100 лет назад 2 мировая война закончилась пока европа занималась восстановлением разрушенных городов, американская экономика переживала период стремительного роста, заводы работали на полную мощность, доход.
10: Населения увеличивались, а вместе с ними формировался огромный средний класс и рождалась новая мечта не квартира в городе, не комната в доме родителей, а собственный дом с небольшим газоном перед входом с гаражом на 2 машины с барбекю по выходным.
11: Ощущение, что теперь ты действительно чего-то добился в жизни для миллионов американцев. Это становится не просто жильём, а символом того, что ты чего-то добился и достиг в этой жизни. Война закончилась, бедность закончилась, и
12: Впереди только счастливое хорошее будущее именно в этот момент на сцене появляется человек с именем уильям левитт, девелопер, который навсегда изменил рынок недвижимости Левит, смотрит на строительство домов и задаётся очень неожиданным вопро.
13: А что, если начать строить дома Ровно по принципам генри форта и практически запускает конвейер в девелопменте одни рабочие создают фундамент, другие возводят стены, третьи устанавливают окна, четвёртые занимаются инженерией, дом перестаёт быть.
14: Уникальным произведением архитектуры и становится массовым продуктом результаты оказываются впечатляющие, так же, как и машина генри форда жилье становится более доступным, а банки охотно выдают ипотеку на строительство данных домов государство.
15: Начинает стимулировать спрос, а америка начинает застраивать новые пригороды с такой скоростью, как будто осваивает новую планету. Казалось бы, идеальная история, но именно здесь появляется особенность 1 модели, которая будет повторяться снова и снова все на самом деле не так просто.
16: Просто чтобы жить в пригороде, нужна машина, потом 2 машина, нужны новые дороги, заправки, кредиты, торговые центры, и постепенно выясняется, что вся эта конструкция может работать только при 1 условии экономика должна расти постоянно, а доходы населения дол.
17: Должны увеличиваться. Пока рост экономики продолжается. Система выглядит максимально идеальной, но как только экономика замедляется, в этой системе появляются элементы, которые работали только при условии того, что завтра будет лучше, чем
18: Ничего не напоминает вам?
19: Как вы знаете, и мы часто здесь, на канале, разбираем. У недвижимости есть очень хорошая особенность. У недвижимости есть 2 Роли. 1 роль это когда вы покупаете дом, квартиру, в которой вы проживаете. A2 роль, когда недвижимость становится активом, который может или давать
20: Рентно пассивный доход или в целом является инструментом для сохранения или увеличения капитала. 1 модель тогда, когда в ней живут, a2 модель более опасная тогда, когда на ней хотят заработать. И пока большинство людей на рынке
21: Недвижимостью, покупают себе дома и квартиры для того, чтобы просто жить. Модель развивается постепенно и чувствует себя довольно стабильно. Люди выбирают район, считают семейный бюджет, расходы по ипотеке, думают о школах, транспорте и качество.
22: Жизни, но все меняется в тот момент, когда появляется фраза возьми сейчас, через пару лет, будет намного дороже. Именно тогда недвижимость начинает менять свою основную природу, она перестаёт быть просто домом и постепенно превращается в финансовый актив. Такой же
23: Как золото, серебро, криптовалюты или облигации. И вместе с этим появляется идея, которая сопровождала каждый финансовый кризис, каждый пузырь на рынке недвижимости. Эта фраза называется недвижимость всегда растёт.
24: На 1 взгляд идея звучит довольно разумно земли действительно больше не становится, города продолжают развиваться, а население в крупных агломерациях увеличивается, но проблема тут заключается абсолютно в другом рынки рушатся редко из за плохих.
25: Идей. Рынки зачастую разрушаются из за хорошей идеи, в которую люди начинают верить безоговорочно. Вы же прекрасно понимаете, что не каждая недвижимость может дорожать и существует разная недвижимость и разные типы.
26: Недвижимости. Как только инвестор убеждает себя, что актив не способен дешеветь, он перестаёт замечать риск, он начинает брать побольше кредитов, покупать 2 квартиру, потом 3, потом объясняет знакомым, что ждать бессмысленно, потому что завтра все будет ещё дороже именно в это.
27: Момент рынок становится перегретым, а дальше история обычно развивается по 1 и тому же сценарию, и америка начало двухтысячных пожалуй, тот самый дорогой пример, чем заканчивается подобная уверенность.
28: Представьте себе обычного американца в 2006 году, например, его зовут майкл майкл, снимает квартиру, работает в офисе, получает вполне нормальную зарплату и в целом считает себя успешным человеком среднего класса, но в какой-то момент он начинает замечать
29: 1 странную вещь все вокруг словно внезапно разбогатели сосед купил дом 2 года назад и теперь рассказывает, что его стоимость выросла почти на 100 000 $ коллега недавно продал квартиру и заработал за несколько месяцев больше, чем получа.
30: За год на работе кто-то покупает 2 дом, кто-то 3, а кто-то уже рассуждает о том, что недвижимость это самый простой способ обеспечить себе достойную пенсию. Именно поэтому майклу кажется, что поезд уходит без него.
31: Именно так работает пузырь. Пузырь не продаёт актив. Пузырь продаёт чувство страха, фома, упущенную выгоду, и это чувство становится намного сильнее, чем любая логика. Он уже не сравнивает проценты по ипотеке или качество дома.
32: Он сравнивает себя с другими соседом с коллегой, сыном маминой подруги, которые взяли 2, 3 4 ипотеки, и таких майклов становятся миллионы к началу двухтысячных америка была уверена точно в 2 вещах 1 дома.
33: Будут дорожать всегда 2. Если дома дорожают всегда, значит, риск практически исчезает и можно вообще что угодно покупать и кому угодно. Вот такое беспроигрышное казино. Сейчас эта логика кажется,
34: Абсурдный, но именно в тот момент выглядело все довольно здраво. И понятно. Вернёмся к майклу. Они с женой решают приобрести дом, естественно, в ипотеку. Они дом покупают, и через год сосед, да, в районе.
35: Продают похожий дом на 30% дороже, чем майкл и его семья купили этот дом, и семья майкла делает очень опасный вывод мы богатеем, хотя на самом деле они не сделали ничего. Они не создали бизнес, не создали ценность.
36: Не повысил ли стоимость актива? Они просто смотрят на бумажную стоимость своего актива и относительно этого делают свои выводы, и появляется ощущение богатства, а вместе с ним заработать ещё больше. Они поку.
37: 2 дом, потом 3 рассчитывают перепродать их через пару лет все в ипотеку, так недвижимость постепенно перестаёт быть жильём и превращается в финансовый инструмент, да ещё и с ипотечным плечом банке рассуждали так если цены на недвижимость растут.
38: То, зачем как-то ограничивать заёмщика, нужно выдавать ипотеку всем. Ну и в целом банки активно отчитывались о том, как много выдали они ипотек и как много денег они заработают в будущем. Ведь недвижимость всегда растёт, а проблем залог.
39: У банка вообще не будет, потому что даже если тот человек, который не справится с ипотечными платежами, банк эту недвижимость сможет продать дороже, ведь недвижимость всегда растёт и дом за год сможет подорожать. Так начинают выдаваться все.
40: Более рискованные кредиты людям с небольшими доходами, без первоначального взноса, без проверки платёжеспособности, и система начинает быть похожей на какой-то огромный экскалатор. Каждый становится на ступеньку и становится все выше и выше. 1 только проблема, что эскалатор работает.
41: В том случае, если есть и люди, которые готовы становиться на новые ступеньки.
42: Сегодня, задним числом, очень легко смеяться над людьми в 2008 году. Но давайте будем честными. Большинство из нас поступили бы также в похожей ситуации. И самое интересное, даже сейчас, в 2026 году, многие поступают также и насту.
43: Ступает на одни и те же грабли. Почему? Да потому что пузырь, финансовый пузырь никогда не выглядит пузырём. Он всегда выглядит как новая реальность или новая возможность. Газеты писали, что америка становится богаче. Экономисты объясняли, что финансовая
44: Система стала намного устойчивой, банки заверяли, что научились распределять риски, да и вообще все застраховано эти слова звучали и в конце 1900/20 годов, когда люди были уверены, что фондовый рынок открыл новую эпоху бесконечного.
45: Цветание. И их повторяли в 2007 году, когда банки объясняли, что научились управлять рисками настолько хорошо, что серьёзный кризис стал практически невозможен, их можно было услышать и на крипторынке в 2021 году, когда 1000
46: Людей были убеждены, что цифровые активы будут расти просто потому, что за ними стоит будущее, и если прислушаться, эти слова и звучат сейчас, в 2026 году, проблема только в том, что экономика очень не
47: Любит слово всегда квартиры не всегда дорожают. Иногда они просто стоят в цене 5 или 7 лет, пока инфляция медленно съедает доходность инвестора. Фондовый рынок не всегда растёт. Иногда ему требуются годы, чтобы вернуться к прежним максимумам, а иногда.
48: Как недавно на российском фондовом рынке акции газпрома, бумага просто откатывается на 10:15 лет назад на рынке недвижимости не всегда приходит новый покупатель, который готов заплатить дороже не всегда дорогой кредит можно.
49: Рефинансировать не всегда дешёвые деньги остаются дешёвыми деньгами история показывает довольно неприятную закономерность как только на рынке появляется убеждение, что какой-то актив больше не подчиняется старым законам экономики.
50: Именно в этот момент законы обычно напоминают о себе самым болезненным способом история показывает, что именно после слова всегда начинаются самые дорогие ошибки.
51: Так случилось и в 2007 году сначала начали расти процентные ставки, потом замедлились продажи, потом увеличилось количество просрочек по кредитам. Самое интересное, что в начале этого никто почти не заметил, потом обанкротились несколько ипотечных
52: Компаний, потом несколько фондов, потом несколько банков, а затем наступило 15.09.2008 Нью-Йорк, раннее утро сотрудники лемон бразерс выходят из офиса с картонными коробками в руках
53: Эти кадры позже обойдут весь мир. Банк пережил гражданскую войну в сша, пережил великую депрессию, пережил 2 мировые войны, но не пережил ипотечный пузырь именно тогда стало понятно.
54: Что проблема давно уже вышла за пределы рынка недвижимости оказалось, что дома были той самой 1 костяшкой в домино, за ними стояли банки, фонды, страховые компании, пенсионные накопления, кредитование.
55: Практически остановилась. Фондовые рынки обвалились миллионы людей потеряли работы, миллионы Семей, включая нашего майкла, потеряли дома, миллионы инвесторов потеряли деньги. Так закончилась американская мечта о бесконечном росте. Самое интересное даже за
56: Несколько месяцев до кризиса большинство участников рынка были уверены, что этот раз все произойдёт иначе.
57: И после 2008 года могло казаться, что мир получил очень большой и дорогой урок триллионы долларов потерь, миллионы людей без работы, крупнейший финансовый кризис 21 века, который охватил мир. Казалось бы, теперь инвестор.
58: Будут более осторожными к покупке и к инвестициям в недвижимости. Но у экономики есть очень интересная вещь. Дело в том, что старые истории очень быстро забываются. И когда на рынок приходят новые дешёвые деньги, все считают, что в этот раз все
59: Будет по другому. И у них получится именно в этот момент на сцену выходит Китай. Представьте себе ситуацию. Вы покупаете квартиру, получаете ключи, поднимаетесь на свой этаж, открываете дверь и понимаете, что в доме почти никто
60: Не живёт вечером, не горят окна во дворе нет детей, магазины на первых этажах закрыты, но вас совершенно не беспокоит, потому что жить вы тут тоже не собираетесь. Вы покупали квартиру не для жизни. Вы покупали её как депозит, как аналог банковского.
61: Позита, чтобы сохранить свои деньги. И рассчитывали, что через несколько лет она будет стоить дороже. А теперь представьте, что так делает не 1 человек, не 1 семья, 1000 Семей, миллионы Семей, так и появляются города. Призрак.
62: Фактически так и появилась экономика пустых квартир после кризиса 2008 года Китай решил сделать то, чего в мировых масштабах ранее никто не делал, построить экономический рост на строительстве.
63: И самое интересное речь не шла о нескольких домах или даже районах, речь шла прям про целые новые города. В какой-то момент Китай потреблял больше цемента за 3 года, чем сша за весь 20 век. Подумайте об
64: Об этой цифре страна строила с такой скоростью, как будто планировала построить жилье на несколько поколений вперёд. Поначалу все выглядело почти гениально. Кстати, об этом часто наши власти говорят, когда рассказывают про льготные ипотеки.
65: Стройка создаёт рабочие места, банки выдают кредиты, экономика растёт, люди чувствуют себя богаче, но затем появляются очень знакомые симптомы 1 квартира, 2, 3, 5, 10, потому что квартиры, как многие
66: Им казалось, не могут дешеветь, незнакомая ли ситуация появляются пустующие кварталы, появляются города, призраки, появляются девелоперы с долгами в сотни миллиардов долларов, и оказывается, что даже страна с населением более миллиарда человек может.
67: Казаться с очень неприятным вопросом а кто в конечном итоге будет жить во всех этих квартирах? И это, пожалуй, самый главный важный вопрос всего рынка недвижимости, который должны задавать, особенно перед покупкой или
68: Строительством объекта недвижимости, потому что он уже однажды разрушил американскую мечту и вскоре начал создавать проблемы в китайской модели роста.
69: Но, как вы знаете, история на этом не заканчивается, потому что в каждом поколении каждый новые инвесторы считают, что они нашли новую формулу успеха если америка продавала мечту о доме в пригороде, а Китай продавал идею бесконечного строительства, то сегодня
70: Эту роль постепенно берут на себя мегапроекты ближнего востока Дубай, Эмираты, Саудовская Аравия, Катар. Каждая эпоха создаёт новый символ богатства когда-то это был дом с белым забором, потом это квартира в новом модном жилом ком.
71: Комплексе, а сегодня это Острова, намытые в море города посреди пустыни, и проекты, которые больше напоминают научную фантастику, чем девелопмент зе лайн, неом башни, рекордсмены, новые финансовые центры, но по сути это уже не просто
72: Строительство не просто дом по схеме генри форда, это попытка материализовать будущее, и вместе с этим будущим появляются очень знакомые старые фразы и слова это новый мировой центр. Сюда приедут миллионы лю.
73: Нужно успеть купить. Сейчас цены будут только расти. И самое интересное, что именно эти слова мы постоянно слышим перед большим пузырём. И, конечно же, в этот момент все говорят, что никакого пузыря нет и не будет. Я совершенно не хочу сказать.
74: То Дубай, или Саудовская Аравия, или какие-то другие страны джисиси будут повторять судьбу Китая или сша вовсе нет, но, как вы понимаете, хороший инвестор, да или человек, который хочет сохранить свой капитал, должен задавать самый правильный и скучный.
75: Вопрос, который, кстати, очень редко звучит на презентациях у крупных застройщиков и брокеров кто будет конечным покупателем, кто будет арендатором, кто будет платить за все это через 10 или 20 лет? Вы же прекрасно понимаете, что экономика не
76: Существует на красивых рендерах, которые часто могут сгенерировать с помощью ii в рамках красивых презентаций пышных мероприятий, посвящённых объекту недвижимости. Экономика выглядит абсолютно по другому. Экономика существует за счёт обычных людей, которые каждое
77: Утро встают, едут на работу на общественном транспорте, арендуют или покупают эти квадратные метры вот где настоящие деньги, вот где настоящая окупаемость и реальный рынок, рынок недвижимости ещё несколько лет назад проект the line показывали как новый символ эпохи.
78: Дом протяжённостью 170 километров пустыни это примерно как от Москвы до Твери 9000000 жителей. Город без автомобилей, город без привычных улиц, город, который должен был доказать, что деньги способны решить любую задачу. Но потом произошло то, что
79: Сходит с большинством грандиозных проектов начали переносить сроки, масштабы, пересматривать, прогнозы по населению, сокращать, и сегодня проект выглядит уже не как неизбежное будущее, а как напоминание, что между рендерами и экономической деятельностью почти всегда лежит.
80: Очень длинная дистанция. Я уверен, что когда проект зелай запускали, говорили, что именно сейчас самое подходящее время, и именно сейчас получится, потому что есть и деньги, и технологии, и опыт, и экспертизы. Но, как мы видим, проект практически отменили, и
81: Грубо говоря, сейчас его просто достраивают и пытаются превратить в какой-то развлекательный аттракцион или модный отель.
82: Но если честно, все, о чем мы говорили, для нас имеет значение только в 1 разрезе, как история про америку, Китай или Саудовскую Аравию, и в конце Концов мало кто из нас инвестировал в города призраки или в новые модные проекты где-то в пустыне.
83: Мы посмотрели с вами эти примеры, мы изучили с вами эти истории только для 1. Это как разные версии 1 и того же процесса, потому что если убрать флаги или архитектуру, то мы увидим 1 простую вещь Вера в рост амери.
84: Когда-то поверила в дом с белым забором Китай в то, что стройка сама по себе может создавать богатство, а Саудовская Аравия в то, что можно сначала проектировать город будущего, а потом подогнать под него реальность, и каждый раз это выглядело по разному, но рабо.
85: Работала строго в 1 логике сначала появлялась Вера, что спрос будет всегда, потом под эту веру перестраивался рынок, а потом наступает момент, когда этот спрос приходится проверять реальностью, и тут возникает ещё 1 главный вопрос а?
86: Что в этой истории верим мы, ведь Россия не похожа ни на америку, ни на Китай. Мы с вами находимся в абсолютно другой фазе цикла, мы абсолютно в другой экономике, но если все-таки вам кажется, что Россия далека от этого всего и в России, это не может повторить.
87: То давайте взглянем на недавний 2020 год. Люди стояли в очередях за квартирами студии, раскупались ещё до котлована, а некоторые инвесторы покупали по 5 6 объектов в те самые условные, дешёвые деньги, и не потому,
88: Потому что они там собирались жить, а потому, что были уверены, что продадут дороже, потому что раньше так работало. И, значит, и дальше это будет работать. Рынок недвижимости тогда буквально взлетел. Некоторые объекты дорожали быстрее, чем росли доходы населения.
89: И казалось, что строительный бум будет продолжаться вечно, но затем центробанк поднял ключевую ставку и наступил 2024 год. Эра Дешёвых денег закончилась. Сегодня рынок недвижимости проживает очень интересный эксперимент. За много лет рынок пытается перес.
90: Строится и жить уже без Дешёвых денег, без дешёвой льготной ипотеки, и идёт в сторону рыночной ипотеки базового продукта. И вот тут то мы и начинаем видеть настоящие реальные цены на квартиры. И вдруг оказалось, что спрос это что-то
91: Не абстрактно. Из учебника экономики это конкретные люди, конкретные запросы, конкретные примеры. И этого спроса стало значительно меньше. Посмотрите, что происходит сейчас со стройкой. Если ещё несколько лет назад девелоперы запускали десятки новых проектов, то
92: Сегодня они становятся гораздо осторожнее по оценкам рынка, количество новых стартов продаж в Москве за последние годы резко сократились. Застройщики больше не уверены, что смогут продать любой объект по любой цене, но самое интересное даже не это самое интересное, это навес предложе.
93: То есть квартиры, которые строятся или построились, но ещё не нашли конкретного покупателя. Даже инвестор их не купил. Рынок очень долго жил, по логике построим, как-то купят, а теперь возникает тот самый вопрос, который мы задавали в рамках
94: Америки и Китая. А построят, а купят ли, а кто будет покупать эту недвижимость? А для кого эта недвижимость строится? Потому что сейчас происходит одновременно 3 процесса, которые редко складываются в пользу роста 1 людей.
95: Становится меньше 2 семьи создаются позже. 3. Доступность жилья снижается. И вот здесь появляется ещё 1 вопрос ближайших лет, на который нет ещё ответа. Не вопрос цены, не вопрос ключевой ставки, а вопрос конкретного.
96: Спроса, кто будет конечным покупателем и потребителем того жилья, которое строят девелоперы на территории всей Российской Федерации. И это главный вопрос любого, абсолютно любого рынка недвижимости. Именно он в своё время разрушил американский
97: Пузырь. Именно он создал проблемы Китаю, и именно он будет определять рынок недвижимости до конца десятилетия. И сейчас пришло время сказать ту вещь, которая точно многим не понравится. Я не думаю, что главная проблема российского рынка недвижим.
98: Это обвал цен. Главная проблема рынка недвижимости, это стагнация. Самое интересное заключается в том, что кризис рынка недвижимости это не всегда обвал цен, как многие привыкли думать, есть более неприятные вещи, такие как цены.
99: Стоят год, 2, 3, 5 лет, при этом инфляция растёт, депозиты приносят доход, а деньги дорожают, и получается, что инвестор то в деньгах ничего не потерял, но он потерял очень много времени, а время, как мы знаем,
100: Является 1 из самых важных факторов, особенно на рынке инвестиций, особенно для любого инвестора. Давайте посмотрим то, что происходит сейчас. По данным отраслевых исследований, девелоперы уже работают в условиях высокой стоимости финансирования роста себестоимости 100
101: Строительство и снижение доступности ипотеки, маржинальность проектов снижается, а новые запуски становятся более рискованными. При этом строящийся объём недвижимости, он огромный. Мы делали про это отдельный выпуск. Посмотрите его, где мы детально разобрали статистику и по Москве.
102: Петербургу и в целом по России. Но то, что мы видим, многие квартиры до сих пор ещё не проданы, которые сдаются в 2026 или 27 году, они ждут своего покупателя. Но есть ли этот покупатель и хочет ли этот покупатель вообще покупать первичный
103: Недвижимости или, как многие, он пойдёт на вторичный рынок недвижимости, ведь и там, и там сейчас ипотека дорогая, базовая и выгоднее купить готовый объект недвижимости, который уже введён в эксплуатацию, подключён к коммуникациям, и какие-то соседи уже даже сделали там
104: Monte, как мы знаем, с 2015 по 2023 год выиграл практически любой. И когда вам рассказывают про доходность на рынке недвижимости за этот период, это торговля прошлым. Купил, подождал, продал дороже. Сейчас, в 26, 27 году, начина
105: Абсолютно другая эпоха будут выигрывать не все квартиры, не все районы, не все застройщики, не все стратегии. Начинается эпоха отбора, отбора недвижимости, и недвижимость начинает классифицироваться не на первичную или вторичную, а на качественную и
106: Некачественную недвижимость, то есть ту недвижимость, которую хотят купить, в которой хотят жить, и та недвижимость, которая по факту никому не нужна, начинается то, что давно уже существует на зрелых рынках недвижимости, где низкая доходность, низкая волатильность, низкая Арен.
107: Ставка, но при этом там активы легко продать, снять, сдать, то есть они довольно ликвидные. И разница между качественной и некачественной недвижимостью может быть не десятки процентов, а отличаться как раз-таки в районе 40 или даже 50%.
108: Поэтому главный вопрос, когда вы изучаете рынок недвижимости и хотите купить объект недвижимости, звучит не так, что купить звучит так. Почему именно этот объект недвижимости должен вырасти быстрее остальных? Потому что эпох, когда рынок поднимал всех и можно было купить
109: Любой объект недвижимости вместе с рынком он рос, она закончилась и начинается эпоха, когда ошибки будут стоить дорого. Точнее, вы будете за них платить. На рынке недвижимости будут фиксировать убытки.
110: Сразу оговорюсь, я не думаю, что кто-то способен назвать точную дату кризиса, в том числе и я. То есть цель этого ролика это рассуждения на тему рынка недвижимости, на то, что было раньше. Задача поисследовать рынок недвижимости в разных
111: Регионах, посмотреть то, что сейчас происходит на рынке в России, и помочь вам взглянуть на свой портфель и на свою задачу в рамках рынка недвижимости немножко под другим углом. То есть заставить вас немного подумать перед тем, как вы, например, захотите сейчас купить объект недвижимости или наоборот
112: Вы хотите инвестировать в недвижимость и верили, что цены всегда будут расти, потому что брокеры агенты постоянно про это рассказывают. Вы же понимаете, что если бы кто-то мог называть точную дату кризиса, то, наверное, рынками управляли бы не фонды, не банки, не инвест аналитик.
113: А просто люди с хорошей интуицией и с календарём проблема абсолютно в другом кризисы почти никогда не происходят в момент всеобщей эйфории. Обычно между ощущением все прекрасно и все плохо происходит несколько лет, а за это время
114: Успевают накопиться долги, успевают накопиться ошибки и появляются на рынке недвижимости проекты, которые были рассчитаны на очень оптимистичные сценарии. Особенно это касается премиальной недвижимости. Появляются люди, которые привыкли жить только с помощью Дешёвых де,
115: И не знают, как жить на рынке, когда капитал уже дорогой и этот капитал даже дорогой, не всем его выдают, и только потом экономика начинает вам выставлять те самые счета с убытками и долгами. Сегодня мы одновременно наблюдаем несколько
116: Процессов мировая экономика замедляется, во многих странах жилье становится все менее доступным, высокие ставки перестают быть временной мерой и постепенно становятся новой нормой, государственные долги растут, демография ухудшается, а девелоперы в разных частях мира все чаще говорят не о росте, а о выживании.
117: И сокращении рисков. И не потому, что я жду кризиса. Я точно не хочу, чтобы этот кризис появился. Именно поэтому мне кажется важным поговорить про период 2000 20.7.2028. Не потому, что я жду кризис в эти года просто примерно к этому моменту.
118: Станет очень понятно, насколько работала экономика постоянного роста на российском рынке недвижимости, насколько рынок способен жить без Дешёвых денег, насколько же был реальный спрос, то есть та доля, которую покупали недвижимость для себя.
119: Они для инвестиций, насколько люди покупали жилье, потому что оно им было нужно, а не потому, что были уверены, что через год будет все стоить дороже. Я нашёл ещё 1 особенность, которая объединяет все финансовые истории. Каждое поколение уверено.
120: Что оно понимает лучше, что ситуация изменилась, что правила игры поменялись, что именно на этот раз все будет иначе. В 1929 году люди верили, что акции будут расти всегда. В 2008 году. Верили, что недви
121: Недвижимость больше не может дешеветь. В Китае считали, что города можно строить практически бесконечно, а в Саудовской Аравии верят, что можно построить город длинной 170 километров посреди пустыни. Сегодня кто-то верит в искусственный интеллект, кто-то в криптовалюты, а кто-то по прежнему верит в
122: Недвижимость. И в этом, наверное, нет ничего плохого история не наказывает за мечту, история наказывает за самоуверенность, за слова, что будет всегда, за веру, во всегда, за убеждение, что риск исчез, за уверенность, что покупа.
123: Найдётся всегда, что дешёвые деньги будут доступны всегда, что рынок будет расти всегда и что именно нам удалось обмануть экономические циклы, которые существовали задолго до нас, пока все растёт. Тебе кажется, что ты понял систему, что
124: Ты тот самый финансовый гуру, и все другие ничего не понимают. Проблемы же происходят именно тогда, когда перестаёт что-то rusty, когда нету роста, а даже начинается падение, и тут появляется главное, что большинство решений ты принимал.
125: Не потому, что все правильно спланировал, а просто потому, что все росло и тебе повезло. Тебе казалось, что ты все просчитал, продумал, проанализировал, а на самом деле ты не все просчитал, а ты просто боялся упустить шанс.
126: Боялся не успеть. Именно поэтому, как и все, как и большинство, заскочил в уходящий поезд. А это очень неприятное открытие, потому что это не про рынок, это про тебя главный вопрос заключается не в том, когда следующий
127: Кризис. И будет ли он, он будет, как и все кризисы, ведь все истории повторяются, они цикличны. Вопрос абсолютно другой. Если завтра рынок перестанет расти, сможете ли вы честно ответить самому себе, почему владеете именно этим?
128: Активам, потому что успешными инвесторами во время роста становятся все. А в момент, когда рост заканчивается, остаются те, кто умел и умеет задавать те самые правильные вопросы, которые мы обсуждали в данном выпуске. Именно поэтому час
129: Правильнее изучать не только графики, но и историю, потому что графики торгуют прошлым прошлым опытом, а истории часто повторяются, и истории позволяют взглянуть на ситуацию так, как это было раньше, и так как это повторится в будущем.
130: История иногда помогает увидеть то, что начинает только происходить сейчас, что начинает только появляться. Надеюсь, что вам очень понравился данный выпуск и вы поделитесь своими размышлениями в комментариях ниже. Ну если понравился ролик, то не забудьте поставить
131: Лайк, во первых, написать, что вы досмотрели до этого момента, и подписаться на канал. А также напоминаю, что каждое воскресенье в 21:00 я провожу здесь прямые эфиры, на которых отвечаю на ваши вопросы, отвечаю на вопросы по рынку недвижимости. И в рамках текущей экономической ситуации с вами был Виктор.
132: Зубик канал смаран про недвижимость больше информации есть в моём telegram канале подписывайтесь на бусти и, как всегда инвестируйте в недвижимость с умом всем спасибо, пока.