0: Всем доброго дня с вами Максим Михайлович Ненашев кандидат юридических наук, практикующий юрист, и вы смотрите мой канал записки путевого юриста.

1: Сегодня у меня для вас рассказ о таком животрепещущем и болезненном достаточно вопросе, как покупка квартиры.

2: Дело состояло в следующем покупатели искали квартиру, искали, искали, в итоге нашли то, что их интересует, договорились с продавцом, дали ему задаток, продавец получил задаток, дал.

3: Расписку в расписке написали, что продавец получил от покупателей там сумму, ну, пускай 100 000 ₽. Квартира продаётся за 5000000. Оставшуюся часть суммы покупатели заплатят за счёт собственник.

4: Денежных средств, а также за счёт банковского кредита, там, в установленный, ну, условно говоря, срок через месяц после передачи задатка.

5: На таких условиях задаток был получен, продавец остался с задатком, покупатели остались с распиской, ушли, и после этого случилось пренеприятнейшее дело в том, что все банки

6: Отказали покупателям в выдаче ипотеки. Сказали, что условия льготной ипотеки изменились, и теперь мы вам ничего не дадим по льготной программе. Покупатели посмотрели на все это дело, поняли?

7: Что льготная ипотека им никак не светит. Брать обычный кредит невозможно в связи с сумасшедшей процентной ставкой и побежали обратно к продавцу. И говорят, что вот нам все банки отказали.

8: Выдачи льготной ипотеки. Условия ипотеки изменились. Мы не можем получить кредит и, соответственно, не можем купить квартиру, поскольку условия льготной ипотеки, действия банков не зависят от нашей воли, то

9: Здесь у нас возникает невозможность исполнения обязательства по независящим от сторон обстоятельствам, поскольку да, условия программы не зависят от покупателей и говорят,

10: На этом основании верни нам, пожалуйста, задаток. А продавец вам говорит, да ничего я вам возвращать не буду. Согласен даже ещё подождать вас, пока вы ещё найдёте деньги. Вот. Но задаток вам возвращать не буду. Поку.

11: Не согласились с таким подходом и подали в суд иск о взыскании с продавца вот этой суммы задатка.

12: Суды 3 инстанций удовлетворили исковое заявление и взыскали с неудавшегося продавца сумму задатка, при этом было указано, что основной договор купли продажи не был.

13: Заключён по независящим от сторон обстоятельствам ввиду отказа банка в выдаче кредита и отсутствия вины покупателей в этой ситуации из этого суды вывели то, что выплаченное в качестве задатка.

14: Денежная сумма подлежит возврату. Также суды указали, что

15: С ответчиков подлежит с ответчика. Продавца, подлежит взысканию сумма процентов за пользование денежными средствами, поскольку своевременно эти деньги не были возвращены. Кроме того, суды указали, что отказ банка в

16: Предоставление кредитных средств является существенным обстоятельством, препятствующим заключению договора. Ну, поскольку у это, в этом вины покупателя нет, то, соответственно, деньги должны быть возвращены.

17: Верховный суд, рассмотрев это дело, вынес определение от 11 августа 26 года совсем свежее по делу номер 48 тире кг 26 тире 13 тире к 7 и в этом определении указал.

18: Следующее действительно, исходя из сложившейся практики, обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый, постоянный характер.

19: Однако невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно, не может быть совершенно ни 1 лицом, в данном случае исходя из соглашения сторон.

20: Видно, что покупатели указали, что получат оставшуюся сумму и уплатят её продавцу за счёт собственных средств, а также за счёт банковского кредита и исходя из

21: Буквального толкования условий этого договора покупатели могут использовать как свои деньги, так и кредитные. Кроме того, в условиях передачи задатка не закреплён конкретный вид кредитного договора, на основании которого

22: Могли бы получить требуемые денежные средства. Соответственно, обстоятельства, связанные с отказом банков в предоставлении истцам ипотечного кредита, не свидетельствуют о наличии объективной невозможности исполнения возникших обязательств по предвари.

23: Договору.

24: На основании изложенного судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Здесь обращаю внимание на вот этот момент, который связан с невозможностью исполнения обязательства на мой

25: Верховный суд правильно поправил нижестоящие суды и правильно указал на то, что здесь нет объективной невозможности исполнения обязательства, что такое объективная невозможность, объективная невозможность это когда есть какая-то обязанность и её

26: В принципе, невозможно исполнить. Ну, к примеру, есть обязанность. И у меня в 1 из записок была эта тема, когда организация должна была сделать какой-то

27: Автомобиль по заказу. Вот, но для того, чтобы это сделать автомобиль, нужно было получить какие-то двигатели из за границы и какие-то ещё там запчасти, а такие двигатели в силу санкций и тд. И тп.

28: Получить было нельзя, и это было доказано, и, соответственно, получалось, что, в принципе, никто не может выполнить такие обязанности, поскольку имеются санкции, объективно это сделать нельзя в том в том деле.

29: Суды с такой позицией согласились в нашей ситуации был, по сути, заключён предварительный договор купли продажи, и покупатели должны были уплатить деньги. Что значит?

30: Возможность уплаты денег, да, это что, что вообще все деньги в мире перестали существовать там или все деньги в стране куда-то исчезли? Разумеется, нет. То есть это обязательство в принципе могло быть исполнено и могло быть исполнено любым человеком.

31: То, что конкретно у покупателей нет денег, но это проблемы. Покупателей не нужно было такой договор заключать. То есть, в принципе, ничто не мешало покупателям заключить объективно, да, кредитный договор, да, получить.

32: По более высокой ставке кредит. Вот, ну, понятно, что им это было невыгодно, но это же опять же, невыгодно. Не значит, что нельзя исполнить. Здесь мы сталкиваемся с вопросом о том, что обязательства должны исполняться. И если

33: Подписал обязательства, заключил договор и так далее, и так далее, и так далее. То дальнейшие это уже твои проблемы. Просто вот представьте, да, что будет, если у нас договоры перестанут покупатели.

34: Платить деньги на том основании, что, а я вот думал, что мне кредит дадут по льготной ставке, а мне по льготной ставке никто не даёт. Вот. И поэтому я ничего платить не буду. Ну, конечно, это будет абсурд ни к чему хорошему это не приведёт, поэтому

35: Здесь верховный суд правильно указал, что покупателям ничего не мешало взять другой кредит. И здесь ещё вопрос по оформлению условий вот этого самого задатка, если вам необходимо

36: Оформить какой-то договор, то обращайтесь. Есть возможность удалённо сделать необходимые для вас документы. И вот в этой ситуации в сегодняшней верховный суд указал на то, что покупатели не указали, что у них оплата

37: Будет производиться за счёт средств льготного кредита. Вот если бы было бы это указано, то вполне вероятно, что было бы совершенно другое рассмотрение этого дела, поскольку покупатели бы сразу сказали, что мы берём эту квартиру только при у

38: Условии, что она подпадает под программу льготной ипотеки. Вот, и, соответственно, если бы льготный кредит не стали бы давать на эту квартиру, то получилось бы, что отсутствуют условия для

39: Совершение сделки, ну вот такой нюанс, то есть перед заключением договора, перед составлением каких-то расписок и так далее, и так далее. Перед передачей задатка всегда настоятельно рекомендую обращаться к юристу и составлять все юридические документы.

40: Именно под контролем юриста, не риелтора, а юриста. И причём юрист должен быть независимый, поскольку риелтор заинтересован быстрее продать либо купить квартиру, да, чтобы получить свою комиссию. На каких условиях это будет произведено, риелтора особо не волнует вот это все.

41: Волнует только юриста. Ну, на сегодня у меня все. Спасибо вам за внимание. Подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк. Вам не сложно, а мне приятно. Всего хорошего. До Скорых встреч.